Donnerstag, 29.05.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © flas100 - Fotolia.com

Hausordnung: Wie Sie ein blitzblankes Treppenhaus bekommen

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Worum geht´s

Treppenhausreinigung: Wann Sie die Hausordnung ändern dürfen und wie Sie korrekt von Eigen- auf Fremdreinigung umstellen.

Wollmäuse, ein zerknülltes Papiertaschentuch und eine achtlos weggeworfene Zigarettenkippe in der Ecke. Das sind untrügliche Beweiszeichen dafür, dass Ihr Treppenhaus schon länger nicht mehr geputzt wurde.

Tja, Ihre Mieter nehmen es mit der Kehrwoche leider nicht so genau. Das wollen Sie jetzt ändern: mit einer regelmäßigen Reinigungskraft. Die Kosten dafür wollen Sie auf alle Mieter umlegen. Wie Sie das rechtlich korrekt hinbekommen, lesen Sie hier.

Die Treppenhausreinigung zählt bekanntermaßen nicht gerade zu den liebsten Aufgaben eines Mieters. Dennoch: Ist der Mieter laut Mietvertrag samt Hausordnung dazu verpflichtet, regelmäßig das Treppenhaus zu reinigen, muss er seiner Pflicht auch nachkommen.

Sind die Weichen im Mietvertrag richtig gestellt, regelt normalerweise ein zusätzlicher Kehrplan, wann und wie oft welcher Mieter im Haus zum Schrubber greifen muss.

Nur was im Mietvertrag steht, muss der Mieter auch tun

Die Grundregel bei den Mieterpflichten ist eigentlich ganz simpel: Sie können nur das vom Mieter fordern, was Sie im Mietvertrag vereinbart haben. Was dort nicht steht, müssen Sie auch nicht!

Das fängt schon beim Miete zahlen an und hört beim Treppenhaus reinigen auf. Die Pflicht zur Treppenhausreinigung findet sich normalerweise in der Hausordnung. Damit diese zum Inhalt des Mietvertrags wird, muss sie in den Mietvertrag einbezogen sein.

Lassen Sie sich die Hausordnung extra unterschreiben

Das kann dadurch geschehen, dass Sie die Hausordnung an den Mietvertrag „antackern“: Eine feste Verbindung ist ein Muss, sonst kann Ihr Mieter behaupten, die Hausordnung wäre nicht Vertragsbestandteil geworden. Im Idealfall lassen Sie die Hausordnung sogar noch extra vom Mieter unterschreiben.

Sie können die Hausordnung aber auch in einem eigenen Paragrafen komplett im Mietvertrag abdrucken. Unterschreibt der Mieter auf den nachfolgenden Seiten den Vertrag, ist sie so ebenfalls Vertragsbestandteil geworden.

Wenn es keine Hausordnung in Ihrem Mietvertrag gibt

Haben Sie es versäumt, Ihrem Mietvertrag eine Hausordnung beizufügen bzw. diese in den Mietvertrag einzubeziehen, gibt es eine gute und eine schlechte Nachricht für Sie.

Die gute Nachricht lautet: Sie dürfen einseitig nachträglich eine Hausordnung erlassen.

Allerdings gibt es auch eine schlechte Nachricht und die lautet: Sie dürfen sich darin nur auf Anordnungen beschränken, die für das geordnete Zusammenleben im Haus notwendig sind bzw. die Handhabung der Mietsache betreffen.

Dazu gehören beispielsweise solche Regelungen, wie die Haustür abends abzuschließen oder von wann bis wann die Waschküche benutzt werden darf oder dass bei Kälte die Fenster im Hausflur geschlossen werden müssen.

Zusatzpflichten bedürfen einer Vertragsänderung

Dazu gehört nicht das Auferlegen von zusätzlichen Pflichten oder Beschränkungen wie beispielsweise die regelmäßige Treppenhausreinigung.

Haben Sie die Treppenhausreinigung nicht bereits im Mietvertrag geregelt, bleiben Sie als Vermieter zur Treppenhausreinigung verpflichtet, es sei denn, Sie ändern den Mietvertrag zu Ihren Gunsten. Dies geht allerdings nur mit Zustimmung Ihres Mieters!

Wie Sie eine bestehende Hausordnung ändern  

Wer mehr will als er laut Mietvertrag vereinbart hat, muss seinen Vertrag ergänzen. Natürlich können Sie jetzt nicht einfach einen Zusatz machen und dem Mieter zuschicken.

Eine wirksame Vertragsänderung in Form einer Ergänzung haben Sie erst, wenn der Mieter Ihrem Zusatz auch zustimmt. Schon aus Beweisgründen am besten schriftlich.

Wichtig: Beziehen Sie sich bei Ihrer Vereinbarung auf den bestehenden Mietvertrag und wiederholen Sie darin nochmals exakt, welcher Mietvertrag gemeint ist (Datum, Vertragsparteien, Ort des Mietobjekts usw.). Idealerweise heften Sie die Zusatzvereinbarung an den bestehenden Mietvertrag. Dies ist gerade bei Zeitmietverträgen enorm wichtig, sonst verlieren Sie aufgrund der fehlerhaften Schriftform die Befristung.

Umlegen statt selbst putzen: Geht das?

Angenommen Sie haben zwar keine Putzpflicht im Mietvertrag stehen, entdecken aber, dass Sie laut Ihrer Betriebskostenklausel die Kosten der Hausreinigung umlegen dürfen.

In dem Fall können Sie zwar nicht vom Mieter verlangen, dass er selbst putzt. Allerdings können Sie dafür eine Reinigungskraft einstellen oder eine Reinigungsfirma beauftragen und die Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen.

Übrigens ist die Umlagemöglichkeit auch ein schönes Argument für Ihre Vertragsergänzung, falls Ihr Mieter der nicht zustimmen will. Schreiben Sie ihm, dass er mit der „Selbstreinigung“ Betriebskosten spart. Vielleicht greift Ihr Mieter dann doch lieber freiwillig zum Schrubber und unterschreibt Ihnen bereitwillig die Vertragsergänzung.

 

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Die Hausordnung regelt das Zusammenleben der Mieter unter einem Dach. Sie bestimmt Ruhezeiten und Treppenhausreinigung oder verbietet den Mietern das Anbringen von Satellitenschüsseln auf dem Balkon. Wer sich hartnäckig den Gemeinschaftsregeln widersetzt, dem darf der Vermieter eine Unterlassungsklage androhen.
"Zahlen oder lieber weiterhin selbst putzen?", dieser Gewissensfrage mussten sich einige Mieter aus Köpenick stellen. Der Anlass: Eine Mieterin war zu alt und zu gebrechlich, um weiterhin ihren Putzpflichten im Treppenhaus nachzukommen.   Doch deswegen einfach jede Woche eine Putzkolonne bestellen und die Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umlegen? So einfach ist es leider. Wie Sie es juristisch korrekt machen, verrate ich Ihnen hier.

 meineimmobilie.de-Tipp

Wer vertraglich zum Durchführen der Treppenhausreinigung verpflichtet ist, muss spätestens bis zum 3. Werktag des Monats seiner Pflicht nachkommen (AG Bremen, Urteil v. 15.11.2012, 9 C 346/12).

 

Die Reinigung muss dabei im Voraus erfolgen und darf nicht bis zum Monatsende aufgeschoben werden. Das gilt selbst dann, wenn der Putzplan erstmalig aufgenommen wird.