Montag, 04.05.2015 | Autor: Jörg Stroisch, Foto: © livestockimages - Fotolia.com

Grundbucheinträge verstehen: Wenn Sie die Oma gleich mitkaufen...

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Worum geht´s
  • Grundbuch: Rechte und Pflichten rund um die Immobilie 

Das Grundbuch einer Immobilie ist für viele Immobilienkäufer ein Buch mit sieben Siegeln: Komplizierte Angaben stehen dort nicht nur rund um die Gläubiger, sondern auch über andere Personen und Institutionen, die Rechte halten.

Als Käufer sollten Sie sich aber besser vorher informieren, wer welche Rechte am Grundstück hat, sonst könnte es spätestens beim Notar eine böse Überraschung geben!

Wer welche Rechte beziehungsweise Pflichten am Grundstück hat, steht in Abteilung 2 im Grundbuch.

Doch was tatsächlich mit den Einträgen gemeint ist, ist mitunter nur schwer zu verstehen und so kompliziert, dass sich im Bürgerlichen Gesetzbuch gleich mehrere Paragrafen ausführlich damit beschäftigen.

Grundbuch: Welche Immobilienrechte es gibt

Spätestens beim Kauf einer Immobilie könnte ein Blick ins Grundbuch nichts schaden, um festzustellen, wer außer Ihnen noch Rechte am Grundstück besitzt. Beispielsweise der Darlehensgeber Ihres Verkäufers (meist in Form einer Grundschuld für die Bank) oder aber ein Nießbrauchsrecht für den Verkäufer. 

Und natürlich hat jedes Recht seinen Wert bzw. mindert jede Belastung den Verkehrswert des Grundstücks. 

In manchen Fällen wird die Immobilie dadurch aber auch geradezu wertlos für einen Käufer - etwa, wenn das Wohnrecht einer Person den Einzug ins Eigenheim auf unbestimmte Zeit verzögern würde. Ein paar Beispiele:

  • Wegerecht: Beim Wegerecht wäre zum Beispiel ein klar umgrenzter Teil Ihres Grundstücks für den Zugang zum Nachbargrundstück festgelegt.
  • Wohnrecht: Auch sehr beliebt ist das Wohnrecht, welches sich zum Beispiel die Eltern eintragen lassen, bevor sie eine Immobilie an den Nachwuchs vererben.
  • Nießbrauchrecht: Noch wesentlich weitergehend ist das Nießbrauchrecht. Hier darf eine Person oder eine Firma, der das Nießbrauchrecht eingeräumt wurde, ein Grundstück komplett bewirtschaften und es fließen alle Einnahmen (also auch die Mieten!) an ihn.
  • Leibrente und Leibgeding: Hier lässt sich eine Person eine Rentenzahlung oder sogar die Finanzierung der eigenen Pflege über das Grundstück absichern, zumeist natürlich bis zum Lebensende.

Vorsicht: Oftmals werden Rechte lebenslang eingeräumt. Da aber niemand weiß, wie lange eine Person lebt, gibt es hier zusätzliche finanzielle Risiken für Sie als Immobilienbesitzer.

Grundbuch: Was in der Abteilung III drin steht

Die Eintragungen in der Abteilung III sind die bekanntesten: Hier stehen Hypotheken, Grund- bzw. Rentenschulden.

Die genannten Rechte gewähren als sogenannte Grundpfandrechte einem Dritten das Recht, wegen einer Geldsumme in das Grundstück zu vollstrecken. Damit ist mit dem Eintrag jedes Grundpfandrechts das Risiko einer Zwangsvollstreckung verbunden.

Alle diese genannten Grundpfandrechte bedeuten daher eine finanzielle Gefahr für das haftende Grundstück! Mit einem Grundpfandrecht wird üblicherweise ein Kredit abgesichert. Ist der erstmal getilgt, kann der Dritte - also Ihre Bank - nicht mehr die Zwangsvollstreckung in Ihr Grundstück betreiben.

Hypothek und Grundschuld: Fragen Sie beim Gläubiger nach

Ist in der Abteilung III eine Hypothek mit z. B. 150 000 EUR eingetragen, heißt das noch lange nicht, dass das Grundstück tatsächlich noch in der angegebenen Höhe belastet ist bzw. dass der Eigentümer diesen Betrag immer noch dem Hypothekengläubiger schuldet.

Eingetragen wird immer nur die Anfangshöhe der Schuld.

Wie hoch eine solche Belastung im Verkaufszeitpunkt tatsächlich noch ist, sollten Sie besser beim Hypothekengläubiger erfragen.

Wer ins Grundbuch schauen darf

Das Grundbuch darf nach § 12 GBO nur bei Vorliegen eines sogenannten berechtigen Interesses eingesehen werden.

Fällt beispielsweise ein Baum vom Nachbargrundstück auf Ihre Garage und wissen Sie nicht, wem das Grundstück nebenan gehört, können Sie beim Grundbuchamt nachfragen.

Sie haben dafür auch ein berechtigtes Interesse, denn Sie brauchen den Namen des Eigentümers, um Ihren Schadenersatzanspruch klären zu können. Um dem Grundbuchamt Ihr berechtigtes Interesse nachweisen zu können, müssen Sie einen sachlichen Grund haben. Bloße Neugier reicht also nicht.

Auch die Tatsache, dass Sie lediglich beabsichtigen, das Grundstück eventuell zu kaufen, ist ebenfalls noch zu wenig.

 

 

 

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
Jörg Stroisch
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 meineimmobilie.de-Tipp

Bei noch verbleibenden Rechten an einer Immobilie sollten Sie sehr vorsichtig sein. Ein solcher Kauf ist womöglich mit einem hohen Risiko für Sie verbunden, weshalb sich dies im Kaufpreis deutlich niederschlagen sollte.