Dienstag, 12.04.2016 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © momanuma - Fotolia.com

Geruchsbelästigung: Wenn es Ihrem Mieter oder Nachbarn stinkt

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Worum geht´s

Duft oder Gestank: Inwieweit Nachbarn und Mitbewohner Gerüche hinnehmen müssen.

Stichworte zu diesem Thema

Nach was riecht es denn hier: Bratwurst, Frittenfett oder sogar pupsende Schweine? Alles unangenehm, aber auch alles unzulässig und damit sogar ein Abmahn- oder sogar Kündigungsgrund? 

Wann Duft zu Geruch wird und aus normalen Wohngerüchen verbotener Gestank. Häufig sind die Grenzen fließend.  

Es stinkt Ihnen gewaltig. Genaugenommen eigentlich das, was da vom Nachbargrundstück zu Ihnen hinüberweht. Als Grundstückseigentümer haben Sie gegen erhebliche bzw. unzumutbare Geruchsbelästigungen einen Abwehranspruch gegenüber Ihrem Nachbarn (§ 906 BGB).

So etwa, wenn Ihnen Ihr lieber Nachbar seinen Komposthaufen direkt auf die Gartengrenze setzt oder seine Tiere für einen unangenehmen Geruch sorgen.

Pupsende Schweine können ortsüblich sein

Der Extremfall: Ein Bauer, der seine Schweine mit Zwiebeln fütterte. Das führte zu einer recht geruchsintensiven Verdauung (VG Osnabrück, Beschluss v. 1.12.2011, 2 B 15/11/2 B 20/11).

Solche penetranten Gerüche müssen Sie als Nachbar nur hinnehmen, sofern sie für Ihre Gegend ortsüblich sind. Dabei kommt es auf den Einzelfall an.

So entsprechen beispielsweise Koch- bzw. Essensgerüche einem sozialtypischen Verhalten und müssen von den Nachbarn hingenommen werden.

Essensgerüche: Wann eine Abzugshaube her muss

Ein ständiger Geruch nach Knoblauch oder Frittenfett in der Wohnung kann sehr unangenehm sein. Vor allem, wenn der nicht aus Ihrer Küche kommt.

So hatte ein Miteigentümer ständig die Kochgerüche der unter ihm wohnenden Eigentümerin in seinem Schlafzimmer. Das Küchenfenster lag nämlich genau unter dem Schlafzimmer des Wohnungseigentümers.

Die Kochgerüche von unten zogen beim Lüften immer zu ihm hinauf, wodurch er sich erheblich belästigt fühlte. Die Miteigentümerin musste wegen der Geruchsbelästigung eine leistungsfähige Dunstabzugshaube mit Kohlefilter einbauen (OLG Köln, Beschluss v. 12.5.1997, 16 Wx 67/97, NJW-RR 1998 S. 83).

Parfümwolke im Treppenhaus: Das muss der Sprüher lassen!

Als Wohnungseigentümer können Sie sich gegen rücksichtslose Miteigentümer oder deren Mieter erst wehren, wenn Ihnen durch die Geruchsbelästigung ein Nachteil im Sinne des § 15 Nr. 1 WEG erwächst. Dann können Sie verlangen, dass die Störungen im Rahmen des wirtschaftlich Zumutbaren reduziert werden (z. B. durch ein Unterlassen oder eine bauliche Veränderung).

So zum Beispiel, wenn ein Wohnungseigentümer eigenmächtig Geruchsstoffe (Parfüm) im zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Treppenhaus versprüht. Darin liegt eine bestimmungswidrige Nutzung des Gemeinschaftseigentums (OLG Düsseldorf, Urteil v. 16.5.2003, 3 Wx 98/03, WM 2003 S. 515).

Wurstgeruch einer Metzgerei: Erst wenn er „riechbar“ ist

Wie schmal hier der Grat zwischen einer noch hinnehmbaren und einer nicht mehr zu duldenden Geruchsbeeinträchtigung ist, zeigt dieses Urteil: Ein Nachbar beschwerte sich über den Wurstgeruch einer Metzgerei, der angeblich in sein Schlafzimmer zog.

Weil der jedoch kaum wahrnehmbar war, musste der Fleischereibetrieb seinen Betrieb nicht gleich einstellen (LG Berlin, Urteil v. 10.7.2001, 55 S 504/99, GE 2001 S. 1339).

Bei Gerüchen ist normalerweise die TA Luft das Maß aller Dinge. Die gilt allerdings nur für genehmigungsbedürftige "geruchsintensive" Anlagen und nicht z. B. für Metzgereien.

Nur normale Kochgewohnheiten müssen Sie dulden

Kochgerüche müssen Sie selbst hinnehmen, wenn sie intensiv sind und die Nachbarn unterschiedliche Kochgewohnheiten und Essenszeiten haben.

Gehen die Kochgewohnheiten Ihres Mitbewohners allerdings zeitlich – durchgängig "warme Küche" – weit über das hinaus, was in einem Privathaushalt üblich ist, ist das zumutbare Maß überschritten (LG Essen, Urteil v. 23.9.1999, 10 S 491/98, ZMR 2000 S. 302).

Geruch nach Fäkalien: Wann Sie als Vermieter einschreiten müssen

Stinkt es aus der Wohnung eines Ihrer Mieter, droht Ihnen nicht nur eine Mietminderung der anderen Mieter. Es ist vielmehr auch so, dass Sie als Vermieter verpflichtet sind, auf den Verursacher der Belästigung einzuwirken (Einschaltung von sozialen Diensten, Wohnungsbesichtigung und Reinigung).

So beispielsweise bei einer erheblichen Geruchsbelästigung im Treppenhaus durch einen alten kranken Mitmieter z. B. bei Gestank nach Fäkalien und sich zersetzendem organischen Müll (LG Berlin, Urteil v. 28.1.2011, 65 S 296/10, GE 2011 S. 821).

Schwere Geruchsbelästigung kann Kündigung rechtfertigen

Traurig, was ein Bonner Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung seines 83-jährigen, gehbehinderten und fast tauben Mieters feststellte (AG Bonn, Urteil v. 2.10.2014, 201 C 334/13): Aus der Wohnung des Mieters kamen unerträgliche Gerüche – ein Gemisch von Pferdesalbe, altem Schuhputzzeug und Reinigungsmitteln –  die durchs ganze Treppenhaus zogen.

Mitbewohner beschwerten sich über einen «süßen und modrigen Geruch», weswegen sie ihren über der Wohnung des Mieters gelegenen Balkon nicht nutzen konnten. So eine schwere Geruchsbelästigung aus der Wohnung eines Mieters kann zumindest eine fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen, sofern Sie den Mieter zuvor abgemahnt haben.

Dass unangenehme Gerüche gleich eine Kündigung nach sich ziehen, ist ungewöhnlich und meist ein Extremfall. Denn meist verbuchen sie die Gerichte unter "allgemeinübliche Wohngerüche", die der Mieter hinzunehmen hat.

Deswegen: Auf jeden Fall sicherheitshalber gleich noch eine Abmahnung vorausschicken, bevor Sie gleich "die fristlose Kündigungskeule" wegen Geruchsbelästigungen auspacken!

Uringeruch durch „Gartenpinkler“: Dagegen müssen Sie vorgehen

Auch wenn sich die Nachbarn dadurch belästigt fühlen, dass Ihr Mieter trotz wiederholter Aufforderung zum Unterlassen in seinem Garten auf den Rasen oder an Bäume uriniert, müssen Sie etwas unternehmen. Notfalls müssen Sie dem Mieter wegen der nachhaltigen Störung des Hausfriedens fristlos kündigen (AG Köln, Urteil v. 21.10.2010, 210 C 398/09).

Ähnlich erging es einem Mieter, der jeden Tag mehrfach in den Keller ging und dort jedes Mal in die gleiche Ecke urinierte. Auch hier durfte der Vermieter  dem Täter fristlos den Mietvertrag nach § 543 BGB kündigen (AG Zerbst, Urteil vom 31.3.2003 – 6 C 614/02).

Kochgerüche: Wann der Mieter mindern darf

An Gerüchen scheiden sich oft die Geister. So sind beispielsweise Kochgerüche im Haus – auch solche mit fremdländischen Gewürzen – noch als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache hinzunehmen (LG Dortmund, DWW1988, S. 283).

Im Haus wohnte ein tamilischer Asylbewerber, der Gewürze verwendete, die auch im Treppenhaus zu riechen waren. Ähnlich urteilte auch das Amtsgericht Hamburg-Harburg. Danach müssen Mitbewohner haushaltsübliche Kochgerüche im Treppenhaus minderungslos hinnehmen (Hamburg-Harburg, Urteil vom 21.09.1992 - 643 C 230/92, WM 1993, S. 39).

Ziehen Essensgerüche durch den Küchenfußboden in andere Wohnungen, dürfen die beeinträchtigten Mieter die Miete um 7 % mindern (AG Tiergarten, Urteil vom 4.4.1990, 4 C 550/88 MM 1994, 68).

Gestank oder Geruch: Wer das beweisen muss

Kochgerüche oder ähnliches rechtfertigen erst dann eine Mietminderung, wenn es sich dabei um eine durchgängige erhebliche Geruchsbelästigung handelt. Dabei müssen die Gerüche das Maß des Empfindens eines normalen Durchschnittsmenschen überschreiten.

Ob die Geruchsemissionen das sozial verträgliche Maß überschritten haben,  muss der Geruchsbelästigte beweisen. Notfalls durch einen Geruchsgutachter.

Heizölgeruch ist ein Minderungsgrund

Riecht es dagegen vom Keller hoch nach Heizöl, ist das ein Minderungsgrund (15 %, AG Augsburg, Urteil v. 12.10.2001, 73 C 2442/01).

Stört sich dagegen ein Mieter daran, dass sein Nachbar auf dem Balkon raucht und der Nikotingeruch zu ihm in die Wohnung zieht, muss er eben sein Fenster schließen (AG Bonn, Urteil v. 9.3.1999, WM1999, S. 452). 

Wann und wie lange ein Mieter auf dem Balkon rauchen darf

Fühlt sich Ihr Mieter durch einen auf dem Balkon rauchenden Nachbarn gestört, können Sie von ihm für eine bestimmte Zeit einen Rauchstopp fordern: Die Mieter haben untereinander einen Anspruch auf rauchfreie Zeiten.

Im Allgemeinen läuft so ein "Raucherstreit" auf geregelte Zeiten hinaus, innerhalb denen der Mieter von oben seinen Balkon zeitweise unbeeinträchtigt von den Rauchbelästigungen des Erdgeschossmieters nutzen kann.

Auf der anderen Seite müssen jedoch auch dem rauchenden Mieter Zeiten eingeräumt werden, innerhalb denen er auf seinem Balkon rauchen darf. Wie oft und wie lange die „rauchfreien Zeiten“ dauern, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

So eine Rücksichtnahmepflicht bestehe aber nur dann, wenn die mit dem Tabakrauch verbundenen Beeinträchtigungen objektiv als wesentliche Beeinträchtigungen zu werten sind.

Damit es gar nicht erst zum Streit kommt, können Vermieter bereits in der Hausordnung konkrete Vorgaben bzw. Vereinbarungen bezüglich der Rauchzeiten machen.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Riecht es während der Heizperiode in der Wohnung des Mieters dauerhaft und intensiv nach Heizöl, darf der Mieter um 15 % die Miete kürzen (AG ...
Nach was riecht es denn hier: Bratwurst, Frittenfett oder sogar pupsende Schweine? Alles unangenehm, aber auch alles unzulässig und damit sogar ein Abmahn- oder sogar Kündigungsgrund?  Wann Duft zu Geruch wird und aus normalen Wohngerüchen verbotener Gestank. Häufig sind die Grenzen fließend.  
Der häufigste Vorsatz fürs neue Jahr lautet bei vielen: Rauchen abgewöhnen! Leider nicht bei zwei Mietern aus Rathenow. Die rauchten täglich auf ihrem Balkon - sehr zum Leidwesen des über ihnen wohnenden Mieters: Dem stank gewaltig, was da von unten nach oben direkt in seine Wohnung zog.  
Raucher haben es nicht leicht: Erst wurden sie aus den Gaststätten vertrieben, jetzt geht es ihnen auch noch finanziell an den Kragen. Jedenfalls dann, wenn sie in ihrer Mietwohnung zu exzessiv rauchen und dies deutliche Spuren in der vermieteten Wohnung hinterlässt.

 meineimmobilie.de-Tipp

Gehen von Ihrem Grundstück unzuträgliche Geruchs- oder Lärmbelästigungen für die umliegenden Grundstücke aus, riskieren Sie eine Beseitigungsklage und bei Wiederholungsgefahr eine Unterlassungsklage des Nachbareigentümers (§§ 906, 1004 BGB).

Ebenso kann der Wohnungsmieter oder Grundstückspächter sich gegen Störungen, etwa durch Geruchs- oder Lärmbelästigungen, aus der Nachbarschaft aus eigenem Recht wehren und auf Beseitigung der Störung sowie bei Besorgnis weiterer Störungen auf Unterlassung klagen (§§ 906, 862 Abs. 1 BGB).