Donnerstag, 04.12.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Foto: © Tom-Hanisch - Fotolia.com

Expertenanhörung zur Mietpreisbremse: Es muss noch nachgebessert werden!

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Worum geht´s

Der Gesetzgeber plant, eine Mietobergrenze bei einer Wiedervermietung einzuführen: Die sogenannte Mietpreisbremse.

Am Mittwoch, dem 3.12.2014, fand die Expertenanhörung im Bundestag zur geplanten Mietpreisbremse statt. Dort konnten geladene Sachverständige und Verbandsvertreter ihre Meinung und Verbesserungsvorschläge zum Gesetzentwurf abgeben.

Das Ergebnis der Anhörung: Es muss noch an einigen Stellen etwas nachgebessert werden.

In zwei Punkten waren sich am Mittwoch die eingeladenen Sachverständigen in der öffentlichen Anhörung des Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz des Bundestags zur geplanten Mietpreisbremse einig:

  1. Es besteht noch viel Nachbesserungsbedarf.
  2. Trotz Zustimmung zum Entwurf: Die Ursache des Wohnungsmangels und der hohen Mieten würde der Entwurf aber nicht bekämpfen!

Maximale Miethöhe: Ortsübliche Vergleichsmiete ist zu unbestimmt

Kritik hagelte es dabei, nach welchen Kriterien sich die erlaubte maximale Miethöhe bei einer Wiedervermietung bemisst. Nach dem Gesetzentwurf der Bundesregierung dürfen es nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete sein.

Viele Sachverständige hielten die „ortsübliche Vergleichsmiete“ als Anhaltspunkt für zu ungenau. Ein Bezug auf den qualifizierten Mietspiegel sei dafür besser geeignet.

Maklergebühren: Besteller soll zahlen

Auch soll künftig derjenige die Maklergebühren bezahlen, der den Makler beauftragt.

Miethöhe: Bußgeldparagraf § 5 Wirtschaftsstrafgesetz muss bleiben

Die 11 Sachverständigen waren sich auch in dem Punkt einig, dass es gut sei, § 5  des Wirtschaftsstrafgesetzbuches nicht, wie im Referentenentwurf ursprünglich vorgesehen, zu streichen.

Mit § 5 Wirtschaftsstrafgesetz habe man ein gutes Mittel gegen hohe Mieten. Allerdings müsste die Vorschrift noch gestärkt werden.

Portz: „Städtebauförderung muss erhöht werden“

Norbert Portz von der Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände sagte, der Entwurf bekämpfe nur die Symptome, nicht die Ursache der hohen Mieten.

Deswegen müsse die Städtebauförderung des Bundes dauerhaft erhöht werden, Bauland preiswerter, das Wohngeld an die tatsächliche Mietentwicklung angepasst, die Baukosten gesenkt und bundeseigene Immobilien nicht mehr nur zum Höchstpreis verkauft werden. Zudem sollten Ballungsrandgemeinden in die Wohnungsbauförderung einbezogen werden.

Begriffe „Modernisierung“ und „angespannter Wohnungsmarkt“ sind  zu ungenau

Axel Gedaschko, Präsident des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (GdW), sagte: „Es ist gut, dass Neubauten und Wohnungen nach umfangreichen Modernisierungen von der Mietpreisbremse ausgenommen sind.“

Er forderte jedoch, dass schärfer definiert werden müsste, was eine „Modernisierung“ sei und wann ein „angespannter Wohnungsmarkt“ vorliege.

Das Gesetz trifft die Falschen: Mieterhöhungen sind ehrlich und fair  

Die Vergleichsmiete ist rechtsunsicher und streitfällig. Ein qualifizierter Mietspiegel ist da ein belastbarerer Vergleichspunkt!“, zog unter anderem Ulf Börstinghaus, Richter am Amtsgericht Dortmund, sein Fazit zum geplanten Gesetz.  

Insgesamt träfen die Regelungen des Gesetzes die Falschen, denn die meisten Mieterhöhungen kämen ehrlich und fair zustande.

Der Gesetzentwurf stellt die Vermieter unter Generalverdacht

Markus Artz von der Universität Bielefeld, Forschungsstelle für Immobilienrecht, kritisierte, dass der Entwurf die Vermieter unter Generalverdacht stelle.

Besonderen Nachbesserungsbedarf sieht Artz in der Regelung, dass, falls die Vormiete höher als die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent ist, es nach dem Gesetz erlaubt sei, die Vormiete bei einer Wiedervermietung als Miete festzulegen.

Gut, dass Neubauten von der Mietpreisbremse ausgenommen sind

Christian Bruch, Bundesgeschäftsführer des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. (BFW), sagte, die Ausnahme der Neubauten sei die wichtigste Veränderung des Gesetzentwurfs im Vergleich zum Referentenentwurf.

Er begrüßte, dass im Gesetz Kriterien angeführt würden, wann ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegen würde. Das helfe den Unternehmen, Investitionsentscheidungen zu fällen.

Mieterbund: „Bis der Mieter die Wirkungen spürt, dauert es zu lange!“

Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes e.V., sagte, es dauere zu lange, bis die Wirkungen für die Mieter zu spüren seien.

Außerdem fehle ihm eine Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus. Für ihn sei die ortsübliche Vergleichsmiete ein bewährtes Mittel, zudem gebe es in vielen Städten gar keinen Mietspiegel.

Die Ausnahmen der Mietpreisbremse für Modernisierungen sei falsch: Der Mieter wüsste doch gar nicht, ob oder was modernisiert worden sei.

Handwerg: „Die Mietpreisbremse soll bundesweit gelten“

Für Carola Handwerg vom Republikanischen Anwältinnen- und Anwälteverband geht die geplante Gesetzesänderung nicht weit genug. Menschen mit niedrigem Einkommen oder Menschen, die Transferleistungen bezögen, würde die Mietpreisbremse nichts nützen.

Es wäre besser, wenn die Mietpreisbremse bundesweit gelte und zudem lasse sie zu viele Ausnahmen zu. Der gleichen Meinung war auch Beatrix Zurek vom Mieterverein München: „Je mehr Ausnahmen es gebe, umso höher sei die Rechtsunsicherheit!“.

IVD: „Bestellerprinzip ist für Mieter schlechter!“

Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD), Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V., kritisierte vor allem die Änderung des Bestellerprinzips.

Dadurch würde die Situation der Mieter erheblich verschlechtert, weil die Makler ihnen weniger Wohnungen zeigen würden, um nicht auf „verbrannten Wohnungen“ sitzen zu bleiben. Ein geringeres Angebot führe zu weniger Markt.

Haus und Grund: "Die Mietpreisbremse ist zu unbestimmt und verfassungswidrig"

Dem schloss sich Kai Warnecke vom Haus & Grund, Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer, an. Es werde zu weniger Aufträgen kommen. Für Warnecke jedoch ist der Gesetzentwurf an sich verfassungswidrig.

Die Mietpreisbremse sei ungeeignet, ihren Zweck zu erfüllen, der Entwurf ignoriere die Verletzung des Eigentums und sei an vielen Stellen zu unbestimmt.

 

 

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Vollgas statt ausgebremst: Die Mietpreisbremse gilt seit dem 1.6.2015 für einige Vermieter bei einer Neu- bzw. Wiedervermietung ihrer Wohnung. Schuld daran ist das Mietrechtsnovellierungsgesetz. Welche Vermieter die Mietpreisbremse trifft (nicht alle!), wie viel Miete Sie künftig vom neuen Mieter verlangen können und wie Sie die richtige Miethöhe berechnen können, finden Sie hier.
In Sachen Mietpreisbremse tut sich wieder was. Nachdem die erste Lesung bereits am 13.11.2014 stattfand, steht nun der 2. Akt an: Die öffentliche Anhörung im Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz. Der Gesetzentwurf sieht vor, dass die Miete beim Abschluss eines Mietvertrags maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Für welche Gebiete eine solche Mietpreisbremse gelten soll, sollen dann die Bundesländer per Rechtsverordnung festlegen können. Neubauten sollen generell von einer Mietpreisbremse ausgenommen sein.
Im Bundesgesetzblatt Nr. 16 vom 27.04.2015 wurde das "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung" oder kurz: Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG, veröffentlicht. Damit tritt es zum 1.6.2015 in Kraft.    Bereits am 13.11.2014 fand die erste Lesung für das Gesetz zur Mietpreisbremse statt! Am 24.02.2015 tagte der Koalitionsausschuss und bereits am Donnerstag, den 05.03.2015 wurde das Gesetz in 2. und 3. Lesung vom Bundestag verabschiedet,   Dann war der Bundesrat an der Reihe: Der hatte bereits am 7.11.2014 seine Empfehlungen in Richtung Bundestag abgegeben. Am 27.03.2015 hat der Bundesrat dem Mietrechtsnovellierungsgesetz zugestimmt. Allerdings sieht er noch Nachbesserungsbedarf bei § 5 Wirtschaftsstrafgesetz, der die Strafbarkeit bei einer überhöhten Miete regelt.  
Nachdem der Koalitionsausschuss am 24.2.2015 unter anderem auch über die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip bei Maklern getagt hat, hat der Deutsche Bundestag nun am 5.3.2015 unter Tagesordnungspunkt 4 über die Mietrechtsänderung in 2 und 3. Lesung beschlossen.  Die Unstimmigkeiten beim Bestellerprinzip beim Makler und wo die Mietpreisbremse künftig gelten soll, wurden beigelegt. Am Ende wurde das Gesetz im Bundestag so beschlossen, wie im Gesetzentwurf vorgesehen.

 meineimmobilie.de-Tipp

Das Gesetz zur Einführung einer Mietpreisbremse bei einer Neuvermietung der Wohnung soll voraussichtlich in der ersten Jahreshälfte 2015 noch kommen. 

Nach der Expertenanhörung folgt nun die 2. Lesung im Bundestag. Dort könnten die Änderungsvorschläge übernommen werden. Bleibt abzuwarten, ob dem wirklich so ist!