Dienstag, 13.10.2015 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © TristanBM - Fotolia.com

Die 13 gemeinsten Haftungsfallen im Herbst für Eigentümer und Vermieter

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Worum geht´s

Nasses Laub, umstürzende Bäume: Haftungsfallen im Herbst für Vermieter und Immobilienbesitzer.

Dunkel, nass, windig und dann noch jede Menge Laub: Das nennt sich Herbst und ist manchmal nicht nur recht ungemütlich, sondern auch teuer...

...dann nämlich, wenn ein Passant ausgerechnet vor Ihrem Haus auf dem nassen Laub ausrutscht, Ihr Baum beim Sturm zum Nachbar rüberstürzt oder Blätter den Balkonabfluss verstopfen.

Wer haftet für alle die Versäumnisse? Hier kommt die Antwort.

 

 

Rückschnitt: Bitte Äste kürzen

Sie stören sich an den Ästen, die vom Nachbargrundstück herüberragen? Dennoch dürfen Sie nicht selbst zur Gartenschere greifen und herüberragende Äste vom Nachbargrundstück einfach selbst abschneiden. Führen Sie nämlich den Rückschnitt unsachgemäß aus und geht der Baum später ein, kann der Baumeigentümer von Ihnen Schadensersatz verlangen (LG Coburg, Urteil v. 13.10.2006, 32 S 83/06).

Richtig ist: Hängen Zweige vom Nachbargrundstück rüber, gesteht Ihnen § 910 BGB erst ein Selbsthilferecht zu, wenn

  1. Sie dem Besitzer des Nachbargrundstücks eine angemessene Frist zum Beseitigen gesetzt haben und die Beseitigung nicht innerhalb der gesetzten Frist erfolgt und
  2. Sie die Wurzeln oder die Zweige beim Benutzen Ihres Grundstücks beeinträchtigen.

Das Beseitigungsrecht bezieht sich allerdings nur auf Zweige, jedoch nicht auf den Stamm!

Verstopfte Dachrinne: Wer zahlt das?

Ein Baumbesitzer muss die Dachrinnenreinigung beim Nachbar nur im Ausnahmefall erstatten (BGH, Urteil v. 14.11.2003, V ZR 102/03). So zum Beispiel, wenn es sich um einen extremen Laubabwurf handelt und der Betroffene nachweisen kann, dass das Laub tatsächlich von Ihrem Baum stammt.

Dachrinnenreinigung: Ein Fall für die Betriebskosten

Lassen Sie die Dachrinne reinigen, dürfen Sie die Kosten nur dann dem Mieter als „Sonstige Betriebskosten" auf die Betriebskostenabrechnung setzen, wenn Sie die Umlage ausdrücklich im Mietvertrag unter „Sonstige Betriebskosten“ vereinbart haben.

„Laubrente“: Wann Ihnen die zusteht

Laubrente hört sich gut an, gibt es aber sehr selten. Gemeint ist eine jährliche Geldzahlung vom Nachbar wegen eines erhöhten Reinigungsaufwands für herabgefallenes Laub von seinem Baum. Grundsätzlich ist es einem Grundstückseigentümer zumutbar, Laub, das von Bäumen auf dem Nachbargrundstück auf das eigene Grundstück fällt oder weht, zu dulden oder zu entfernen.

Einen Schadensersatzanspruch bzw. eine Laubrente gibt es erst, wenn die Grenzen der Zumutbarkeit überschritten sind. Dabei kommt es – wie so oft – auf den Einzelfall, insbesondere die Laubmenge an.

Macht der Mehraufwand wegen der Bäume vom Nachbar nur ein Achtel der Gesamtgartenpflegearbeiten aus, ist das eindeutig zu wenig für einen Entschädigungsanspruch. Noch dazu, wenn die Bäume schon standen, bevor Sie das Haus gekauft haben (OLG Karlsruhe, Urteil v. 10.9.2009, 6 U 184/07).

Laubsauger: Wer ihn zahlen muss

Sie wollen einen Laubsauger für Ihr Grundstück kaufen. Grundsätzlich ist es ja so: Anschaffungskosten sind keine Betriebskosten, weil sie nur einmalig und nicht laufend entstehen.

Manchmal drücken die Gerichte allerdings ein Auge zu und schauen auf die Größe des Grundstücks. Bei einem 13.000 m² großen Grundstück vertraten die Richter die Ansicht, dass durch den Kauf des Laubsaugers andere Betriebskosten (z. B. Arbeitsstunden des Hausmeisters) eingespart werden könnten und „winkten“ die Betriebskosten deswegen durch (LG Berlin, Urteil v. 9.3.2000, 62 S 463/99).

Herbstlaub: Wer es wegfegen muss

In der Regel haben die Gemeinden ihre Pflicht zum Beseitigen des Herbstlaubs von den Bürgersteigen auf die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke übertragen. Damit haften Sie als Vermieter oder Hausbesitzer, wenn Passanten wegen des rutschigen Laubs auf dem Gehweg vor Ihrem Haus etwas zustößt.

Andererseits müssen Fußgänger bei Laub und Regen mit einer Rutschgefahr rechnen. Bei Sturz gibt es kein Schmerzensgeld, so das Kammergericht Berlin (Urteil v. 11.10.2005, 9 U 134/04; LG Coburg, Urteil v. 22.2.2008, 14 O 742/07).

Vorsicht: Schippen Sie fremdes Laub zurück zum Baumbesitzer, wäre das eine bußgeldbewehrte Ordnungswidrigkeit nach dem Abfallgesetz („Abfallbeseitigung außerhalb einer zugelassenen Abfallbeseitigungsanlage"), falls Sie der Nachbar deswegen anzeigt.

Entsorgungskosten: Wohin mit dem Laub?

Wollen Sie das Laub in dem Garten Ihres Mietshauses entsorgen, können Sie die Kosten dafür als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Sie können die Kosten entweder bei der Gartenpflege einstellen oder bei den Kosten für die Müllentsorgung, wenn Sie beispielsweise extra die Laubsäcke zum Entsorgen wegfahren müssen.

Lärm durch Laubbläser und Laubsauger

Geräte ohne EG-Umweltzeichen dürfen nur werktags von 9-13 Uhr und von 15-17 Uhr betrieben werden. Das schreibt die Maschinenlärmschutzverordnung so vor!

Geräte mit dem EG-Umweltzeichen dürfen nicht an Sonn- und Feiertagen und an Werktagen (von Montag bis Samstag) nicht zwischen 20 Uhr abends und 7 Uhr früh betrieben werden.

Allerdings kann es hierzu weitergehende landesrechtliche Vorschriften geben. Erkundigen Sie sich am besten bei Ihrer Gemeinde- oder Stadtverwaltung danach!

Schattiges Grundstück: Ein Fall für die Axt?  

Werfen hohe Eschen Schatten auf ein Nachbargrundstück, so kann der betroffene Eigentümer nicht gleich vom Nachbarn das Fällen der Bäume verlangen (BGH, Urteil v. 10.7.2015, V ZR 229/14).

Erst recht nicht, wenn die Bäume in einer öffentlichen Grünanlage stehen. Wer im Grünen wohnen will, muss auch mit Bäumen rechnen.

Fallobst: Wem es gehört

Fallobst vom Baum des Nachbarn gehört dem Grundstückeigner, auf dessen Grund und Boden es landet (BGB, § 911).

So lange das Obst aber noch am Baum hängt, darf es nicht vom Nachbar gepflückt oder durch Schütteln zum Fallen gebracht werden. Es bleibt Eigentum des Baumeigentümers.

Herbststurm: Wenn ein Baum umfällt

Stürzt Ihre 200 Jahre alte Eiche bei einem Sturm auf das Nachbargebäude, haftet der Baumeigentümer nur dann, wenn er den Sturz durch seine eigenen Handlungen ermöglicht oder durch ein pflichtwidriges Unterlassen herbeigeführt hat.

Zu den Verkehrssicherungspflichten eines Baumeigentümers gehört es, dass er seine Pflanzen, insbesondere aber Bäume, in regelmäßigen Abständen auf Schäden und Erkrankungen untersucht. Sie müssen erst dann einen Fachmann hinzuziehen, wenn augenscheinlich Zweifel an der Standfestigkeit bestehen.

Fehlt die Standfestigkeit, muss der Eigentümer den Baum fällen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 23.7.2013, 9 U 38/13).

Tannennadeln: Seien Sie sozial!  

Ragen Zweige von Bäumen des Nachbargrundstücks rüber und verursachen sie durch Laub- und Nadelbefall Beeinträchtigungen, so muss der Nachbar diese Beeinträchtigungen als sozialadäquat hinnehmen (LG Dortmund, Urteil v. 10.9.2010, 3 O 140/10, GE 2011, S. 1160).

Lediglich für die herüberragenden Zweige besteht jedoch ein Rückschnittanspruch.

Abfluss frei für Balkonbesitzer

Wer einen Balkon hat, muss darauf achten, dass herabfallende Blätter und Zweige nicht andere belästigen (LG Berlin, 67 S 27/02).

Außerdem müssen Mieter mit Balkon dafür sorgen, dass der Abfluss frei von Laub, Eis u. Ä. ist. Läuft ein Abfluss über, weil er verstopft ist, müssen sie ansonsten für auftretende Wasserschäden zahlen (AG Berlin-Neukölln, Urteil v. 5.10.2011, 13 C 197/11).

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Rot, gelb oder orange – das Laub der Bäume beginnt sich zu färben, denn der Herbst naht. Doch so schön das Laub an den Bäumen wirkt, kann es in Kombination mit Regen schnell zur rutschigen Gefahr für Fußgänger werden. Und für nicht richtig versicherte Immobilienbesitzer zur teuren Haftungsfalle.   
News: Im Herbst werfen Laubbäume und Sträucher ihre Blätter ab. Diese landen auch häufig auf Gehwegen - und werden bei Nässe zur Gefahr: Fußgänger und Radfahrer können auf dem glitschigen Herbstlaub ausrutschen. Hauseigentümer und Vermieter müssen deshalb dafür sorgen, dass die Bürgersteige an ihrem Grundstück von den Blättern befreit werden.
Vielleicht kennen Sie das auch: Sie ärgern sich jedes Jahr aufs Neue über das viele Laub, was vom Baum des Nachbarn auf Ihr Grundstück rüber fällt. Wird es damit automatisch zu Ihrem Laub? Die Antwort lautet: „Ja!“.
Die Treppe glänzt und es riecht nach Putzmittel. Wer eins und eins zusammenzählen kann, der merkt, dass das Treppenhaus wohl gerade frisch geputzt wurde. Wer´s dennoch eilig hat, sollte sich beim Benutzen der Treppe am besten am Treppengeländer festhalten. Wer das nicht tut und dennoch losläuft, tut das auf eigene Gefahr!

 meineimmobilie.de-Tipp

Sturz auf Laub: An welche Versicherung Sie sich halten können

 

Rutscht ein Passant auf dem nassen Laub vor Ihrem Haus aus, müsssen Sie ihm nur Schadensersatz zahlen, wenn er durch sein eigenes Verhalten den Sturz zumindest teilweise selbst verschuldet hat.

Passiert der Sturz vor Ihrer selbst genutzten Immobilie, werden solche Schäden meist über Ihre Privat-Haftpflichtversicherung abgedeckt.

Bei Mietobjekten ist dagegen Ihre Haus- und Grundstückseigentümer-Haftpflicht zuständig.