Donnerstag, 15.05.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Eisenhans - Fotolia.com

Bonitätsprüfung: Was eine Vorvermieterbescheinigung über ihren Mieter verrät

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Worum geht´s

Bonitätsprüfung: Die Vor- und Nachteile einer Vorvermieterbescheinigung.

Von einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, einer Vorvermieterbescheinigung oder einem Mieterzeugnis haben Sie sicher auch schon gehört. Vielleicht gehören Sie ja selbst zu den Vermietern, die vor dem Mietvertragsabschluss vom potenziellen Neumieter eine solche Bescheinigung des Vorvermieters sehen wollen.

Auf der anderen Seite ist es so: Will Ihr Mieter ausziehen und bittet er Sie darum, ihm so eine Bescheinigung auszustellen, begeben Sie sich auf einen schmalen Grat: Ein falsches Wort und ruckzuck sind Sie Ihre Nachzahlung los!

Was eine Vorvermieterbescheinigung ist

Eine Vorvermieterbescheinigung ist so etwas wie ein "Führungszeugnis des Mieters". Der Vermieter beurteilt damit quasi für den Nachfolgevermieter das Verhalten seines ausziehenden Mieters während der Mietzeit.

Nun ist es oftmals so, dass manch ein Vermieter ganz froh ist, seinen Mieter (endlich!) loszuwerden. Deswegen "loben" ihn manche Vermieter auch mal gerne weg, indem sie ihm bestätigen, stets pünktlich gezahlt zu haben. 

Vorsicht also vor solchen Bescheinigungen, es könnte sich auch um eine "Gefälligkeitsbescheinigung" handeln!

Verlassen Sie sich nicht allein auf die Vermieterbescheinigung

Besser: Haken Sie beim Vorvermieter nochmals nach bzw. nutzen Sie zusätzliche Möglichkeiten, die Bonität des Mieters zu überprüfen. Als einzelnes oder gar alleiniges Tool der Auskunftseinholung ist die Vorvermieterbescheinigung sicherlich nicht ausreichend aussagekräftig für einen zukünftigen Vermieter.

Wenn Ihr Mieter die Vorvermieterbescheinigung gefälscht hat

Dass solche Vorvermieterbescheinigungen nach wie vor in der Praxis genutzt werden, zeigt die Tatsache, dass der BGH erst kürzlich über einen solchen Fall entschieden hat (BGH, Urteil v. 09.04.2014, VIII ZR 107/13). Anlass war die Tatsache, dass der Mietinteressent seinem neuen Vermieter eine erfundene Vorvermieterbescheinigung vorgelegt hatte.

Als der neue Vermieter dem Mieter 3 Jahre nach dem Mietvertragsabschluss auf die Schliche kam, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos. Ob die Kündigung gerechtfertigt war, konnte der BGH nicht entscheiden, weil die Vorinstanz nicht geklärt hatte, wie lange der Vermieter vom Betrug bereits wusste.

Quittieren Sie nur, dass Ihr Mieter keine Mietschulden hat

Angenommen, Ihr Mieter möchte gerne von Ihnen eine Vorvermieterbescheinigung ausgestellt haben. Müssen Sie die dem Mieter ausstellen?

Der Bundesgerichtshof sagt dazu lediglich, dass Sie Ihrem Mieter quittieren müssen, dass er seine Mieten bezahlt hat. Mehr aber auch nicht (BGH, Urteil v. 30.09.2009, VIII ZR 238/08). Sie "bescheinigen" Ihrem Mieter also lediglich, dass er pünktlich die laufende Miete bezahlt hat. Nicht mehr und nicht weniger.

Deswegen bescheinigte ein Berliner Vermieter seinem Mieter auch nur Folgendes:

"Wir bestätigen Ihnen hiermit, dass Sie Ihrer Mietzahlungsverpflichtung regelmäßig nachgekommen sind."

Vorsicht: So schnell wirkt eine Bescheinigung gegen Sie

Vorsicht: Bestätigen Sie Ihrem Mieter, dass er mietschuldenfrei ist, kann Ihr Mieter beim Auszug den Spieß auch umdrehen und Ihre Bescheinigung gegen Sie verwenden. Dann nämlich, wenn er Ihnen die Bescheinigung als Verzicht auf alle noch ausstehenden Forderungen auslegt.

Beispiel

Sie haben Ihrem Mieter bescheinigt, dass er mietschuldenfrei ist. Ihr Mieter will von Ihnen die Kaution zurück. Sie haben aber noch von der Kaution eine offene Heiz- und Betriebskostennachzahlung abgezogen. Deswegen kommt es plötzlich auf jedes Wörtchen an, denn mit der Bescheinigung "schuldenfrei" könnten Sie auch auf diese Forderung verzichtet haben! 

Auf den genauen Wortlaut kommt es an

Selbst der Bundesgerichtshof wollte sich in seinem Urteil nicht festlegen, ob es sich bei einer solchen Bescheinigung nun um

- einen Verzicht,
- ein negatives Schuldanerkenntnis oder
- auch nur um eine bloße Wissenserklärung des Vermieters handelt.

Darüber, wo Ihre Bescheinigung letzten Endes einzuordnen ist, entscheidet deswegen immer der konkrete Wortlaut.

Mietschuldenfreiheit: Bescheinigen Sie dem Mieter ja nicht zu viel!

Ein Glück für den Vermieter, dass er nirgendwo das kleine Wörtchen "Mietschuldenfreiheit" verwendet hatte, denn damit hatte er auf gar nichts verzichtet (LG Berlin, Urteil v. 26.11.2010, 63 S 188/10, GE 2011, S. 56).

Er hatte dem Wortlaut nach lediglich seinem Mieter bescheinigt, dass er regelmäßig bezahlt hatte. Mehr aber auch nicht!

Vermieterbescheinigung: Je weniger Worte, umso besser

Bescheinigen Sie dem Mieter nur, dass er seinen Zahlungspflichten regelmäßig nachgekommen ist, verzichten Sie dank dieses sehr knappen und nicht sehr aussagekräftigen Wortlauts auf Ihrer Bescheinigung auf gar nichts.

Sehr zum Leidwesen des Mieters auch nicht auf noch nicht bezahlte Betriebs- oder  Heizkostennachforderung!

Stellen Sie Ihre Bescheinigung ja nicht zu früh aus 

Quittieren Sie Ihrem Mieter erst zum Ende des Mietverhältnisses seine pünktlichen Mietzahlungen. Stellen Sie die Bescheinigung zu früh aus, könnte es Ihnen passieren, dass er nach Erhalt der Vorvermieterbescheinigung plötzlich keine Miete mehr zahlt, die Nachzahlung der noch ausstehenden Betriebskosten verweigert oder nicht renoviert, obwohl er das eigentlich müsste.

Leider wird der neue Vermieter davon nichts mehr erfahren, es sei denn er macht sich die Mühe und überprüft die Angaben in der Vorvermieterbescheinigung. Dann haben Sie nochmals die Chance, im persönlichen Gespräch auf die nachträglichen Vorkommnisse einzugehen.

Warum Sie unbedingt wahrheitsgemäße Angaben machen sollten

Wer versucht, seinen Mieter "wegzuloben", sollte folgendes wissen: Sie haften dem neuen Vermieter, wenn er aufgrund Ihrer (bewussten!) Falschaussagen einen Schaden erleidet. Schon deswegen sollten Sie in Ihrer Vorvermieterbescheinigung wahrheitsgemäße Angaben machen.

Sie kennen ja das alte Sprichwort: Wer anderen eine solche "Grube gräbt", kann am Ende selbst hinein fallen!

 

Kommentare (1)

22.5.2014, 14:11 Uhr von gebbes6 Profil ansehen
WAs sagt mir dieser Artikel? Wozu dient letztlich eine Vorvermietbescheinigung? Der ehemalige Vermieter soll nicht zu viel in diese schreiben , um sich nicht selbst in Nachteile zu bringen und der Neuvermieter moechte moeglichst viel daraus lesen, kann aber auch hinters Licht gefuehrt werden. EIne solche Bescheinigung auszustellen oder zu ver langen ist vollkommener Bloedsinn. Und wenn der Exmieter eine solche verlangen kann, dann ist dies rechtlich ein noch groesserer Bloedsinn. Liebe Gruesse aus Spanien Bernd
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom Vorvermieter beruhigt schon etwas das Gewissen bei der Mieterauswahl. Und nach wie vor gibt es Vermieter, die eine solche Bescheinigung vom Vorvermieter des Mietinteressenten fordern.   Für den Vorvermieter ist das mit Arbeit verbunden: Schließlich muss er seinem ziehenden Mieter eine entsprechende Bescheinigung ausstellen. "Muss" er sich wirklich die Arbeit machen? Darüber hat bereits der BGH entschieden.
Mal Hand aufs Herz: Wann haben Sie das letzte Mal auf eine kleine Notlüge zurückgegriffen? Eine Mieterin aus München hat das bei ihrem Mietvertragsabschluss getan. Als ihr der Vermieter auf die Schliche kam, rächte sich das bitter!   Als Vermieter müssen Sie nämlich nicht bei jeder Notlüge gleich beide Augen zudrücken - und erst recht nicht, wenn es um die Einkünfte Ihres Mieters in der Mieterselbstauskunft geht!

 meineimmobilie.de-Tipp

Sie sollten und müssen Ihrem Mieter nicht bescheinigen, dass er "mietschuldenfrei" ist. Das hat selbst der BGH so entschieden.

Verwechseln Sie das aber nicht damit, dass Sie Ihrem Mieter sehr wohl "quittieren" müssen, dass Sie seine Miete regelmäßig erhalten haben. Natürlich nur, falls dies auch wirklich stimmt!

Zu bloßen Gefälligkeitsbescheinigungen sind Sie natürlich nicht verpflichtet. Helfen könnte es natürlich schon bei dem Ziel, einen Mieter erfolgreich "wegzuloben" - allerdings nicht ohne Haftungsrisiko!