Mittwoch, 21.05.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © pico - Fotolia.com

Besucher oder unerlaubter Untermieter? So finden Sie´s raus

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Worum geht´s

Plötzliche „Mietervermehrung“: Nur Besuch oder bereits Ihr Untermieter? Wie Sie unerwünschten Mitbewohnern auf die Spur kommen.

Bestimmt haben Sie diesen Spruch auch schon mal gehört: „Mit Besuch ist es so wie mit Fisch: Spätestens ab dem 3. Tag beginnt er einem zu stinken!“

Die Rede ist allerdings nicht von Ihren Gästen, sondern denen Ihres Mieters. Von der freundlichen jungen Dame, die Sie neuerdings öfters im Treppenhaus sehen und die Sie immer so nett grüßt: Besucherin, Untermieterin oder mittlerweile sogar schon Ihre Mieterin?

Wie Sie „Dauerbesuchern“ auf den Zahn fühlen  

Dass Ihr Mieter Besuch empfängt, können Sie ihm nicht verbieten. Doch was tun, wenn der Besucher länger bleibt und Sie dahinter eine ungenehmigte Untervermietung vermuten? Ganz einfach: Fragen Sie Ihren Mieter!

Besuch darf längstens 6 bis 8 Wochen bleiben. Ab diesem Zeitpunkt wird der Besucher von den Gerichten als ungenehmigter Untermieter betrachtet bzw. eine unerlaubte Daueraufnahme in den Mieterhaushalt darin gesehen.

Ihr Mieter muss Sie darüber informieren, wen er aufnimmt

Nimmt Ihr Mieter einen Untermieter oder einen Mitbewohner dauerhaft in seine Wohnung auf, muss er Sie darüber informieren – und zwar ganz gleich, ob es sich dabei um einen nahen Angehörigen oder irgendeinen, Ihnen fremden Dritten handelt.

Für „fremde Dritte“ gilt: Ihr Mieter braucht dafür zusätzlich noch Ihre Zustimmung.

Ihr Mieter darf nahe Angehörige in seine Wohnung aufnehmen

Geht es dagegen um einen nahen Familienangehörigen, seinen Partner oder seine Kinder oder nimmt Ihr Mieter seine Eltern oder einen Elternteil mit in die Wohnung auf, muss er Sie zuvor nicht um Erlaubnis fragen.

Ganz stillschweigend geht es allerdings auch nicht: Ihr Mieter muss Ihnen schon anzeigen, dass und wen er in seine Wohnung aufnehmen will. Tut er das nicht, können Sie ihn dazu auffordern.

Wie Sie beim Mieter nachhaken

Sie vermuten, dass Ihr Mieter unberechtigt untervermietet hat. Dazu braucht er Ihre Erlaubnis. Natürlich könnte es sich bei dem vermeintlichen Untermieter auch um den neuen Lebensgefährten handeln. Um hier keinem Missverständnis zu erliegen, sollten Sie beim Mieter nachhaken. Am besten schriftlich. So könnte Ihr Schreiben an den Mieter aussehen:

„… habe ich festgestellt, dass Sie eine dritte Person in Ihre Wohnung aufgenommen haben. Ich weise Sie darauf hin, dass es sich dabei um eine unberechtigte Untervermietung handeln könnte. Ich möchte Sie deswegen bitten, sich zu erklären, wen Sie in die Mieträume aufgenommen haben. Sollten Sie sich dazu nicht innerhalb von 2 Wochen – also bis zum ... – dazu äußern, werde ich Sie wegen unberechtigter Untervermietung abmahnen."

Wann Ihr Mieter untervermieten darf

Ihr Mieter hat unmittelbar aus dem Gesetz (§ 553 Abs. 1 BGB) einen Anspruch darauf, dass er Teile seiner Wohnung untervermieten darf. Allerdings muss er dazu ein berechtigtes Interesse vorweisen.

Bei dem berechtigten Interesse kann es sich um rechtliche, wirtschaftliche, familiäre oder sonstige Gründe handeln. Will Ihr Mieter nur deswegen jemand aufnehmen, um nicht mehr allein wohnen zu müssen, reicht das allerdings nicht aus.

Ihr Mieter braucht ein berechtigtes Interesse

Ein typisches Beispiel für ein berechtigtes Interesse wäre das: Ihr Mieter wird plötzlich arbeitslos oder lässt sich scheiden und gerät deswegen in finanzielle Nöte.

„Nein“ sagen können Sie in einem solchen Fall nur, wenn zwischen Ihnen und dem Untermieter oder zwischen dem Untermieter und anderen Mietern im Haus eine persönliche Feindschaft besteht oder Ihnen die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zumutbar ist.

Bloße Antipathie genügt jedoch noch nicht. Ebenso wenig kommt es vor Gericht auf Ihre Moralvorstellungen an.

Wer erst hinterher schlauer ist, ist selbst schuld

Der Grund für das berechtigte Interesse Ihres Mieters darf erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein. Bestand der Grund bereits vorher, müssen Sie ihm die Untervermietung nicht erlauben.

Die Nachweispflicht dafür, wann das Interesse entstanden ist, liegt bei Ihrem Mieter.

Sagen Sie nicht vorschnell „Nein“ zur Untervermietung

Bittet Sie Ihr Mieter, die Mieträume untervermieten zu dürfen, sollten Sie ihm das nie ohne guten Grund verbieten. Gerade, wenn Sie einen mühsam ausgehandelten Zeitmietvertrag in der Schublade liegen haben.

Mit Ihrem Nein spielen Sie Ihrem Mieter nämlich geradewegs ein Sonderkündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 BGB zu. So kommt ein kündigungswilliger Mieter dank Ihrer Untervermietungsverweigerung vorzeitig aus seinem Zeitmietvertrag heraus – und das ist häufig seine eigentliche Absicht!

Gerade bei langen Zeitmietverträgen wäre das also ein teures Nein.

Deswegen: Lehnen Sie die Untervermietungsbitte eines Mieters mit Zeitmietvertrag bitte nie vorschnell ab.

Besser: Haken Sie nach, indem Sie z. B. nach dem Namen des Untermieters fragen. So spielen Sie auf Zeit und finden heraus, ob der Untervermietungswunsch Ihres Mieters ernst gemeint ist oder tatsächlich nur eine Finte, um vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen zu können.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Egal, ob der Mieter nur ein Zimmer in seiner Wohnung untervermietet oder ob er für eine Weile ins Ausland geht und die Wohnung komplett untervermietet: Er muss den Vermieter um Zustimmung bitten.   Kommt er dem nicht nach, darf der Vermieter ihn abmahnen und ihm dann die Kündigung schicken.
"Pacta sunt servanda" - das haben Sie sicherlich auch schon mal gehört oder - vielleicht in einem Asterix-Heft - gelesen. Das heißt nichts anderes als: "Verträge müssen eingehalten werden!" Gilt das auch für Zeitmietverträge? "Grundsätzlich ja", antwortet da der Jurist. Das heißt nichts anderes wie: Ein paar Ausnahmen - nennen wir sie mal "rechtliche Schlupflöcher" - gibt es dennoch.    
Was schätzen Sie, wieviele Ehen werden jedes Jahr geschieden? im Jahr 2013 waren es rund 169.800 Ehen. Die durchschnittliche Dauer beträgt 14 Jahre und 8 Monate. Deswegen ist die Wahrscheinlichkeit, dass sich gerade Ihr Mieter scheiden lässt, gar nicht so hoch! Falls es Sie dennoch trifft: Das lässt sich alles regeln! Auch dann, wenn nicht beide raus wollen, sondern nur einer von beiden.
"Nanu, wer ist denn das?" fragen Sie sich, als eine wildfremde Person die Haustür aufschließt und wie selbstverständlich die Treppe hoch zu Ihrer Mieterin hoch marschiert. Dort zückt er ebenfalls seinen Schlüssel und tritt ein. Natürlich darf Ihr Mieter ein Privatleben haben - und das geht Sie als Vermieter auch gar nichts an. Nimmt er jedoch einen Lebensgefährten dauerhaft in die Wohnung mit auf, sieht die Sache schon etwas anders aus.

 meineimmobilie.de-Tipp

Erlaubter Besucher oder ungenehmigter Untermieter? Das lässt sich schnell klären: Fragen Sie Ihren Mieter nach dem Namen des Untermieters.

 

So spielen Sie erst einmal auf Zeit und finden heraus, ob der Untervermietungswunsch Ihres Mieters ernst gemeint ist oder tatsächlich nur eine Finte, um vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen zu können.