Staffelmiete

Eine Staffelmiete empfiehlt sich, wenn die künftige Mieterhöhung gleich zu Beginn des Mietverhältnisses festgelegt werden soll. Eine Staffelmiete kann zwar noch nach der Mietvertragsunterzeichnung vereinbart werden – allerdings muss der Mieter damit einverstanden sein. Wer sich für eine Staffelmiete entscheidet, ist daran gebunden: Dann sind Mieterhöhungen nach § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete und die Modernisierungs-Mieterhöhung nach § 559 BGB ausgeschlossen. Eine Staffelmiete kann zeitlich unbegrenzt, also z.B. für die nächsten 2, 5 oder 15 Jahre festgelegt werden. Zwischen jeder Mietpreisstaffel muss allerdings eine Frist von 1 Jahr eingehalten werden.
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Davon träumt jeder Vermieter: Die Miete erhöht sich fast quasi wie im Schlaf. Geht das? Ja! Mit einer Staffelmiete. Bevor Sie allerdings schnell, mühelos und quasi über Nacht zu mehr Miete kommen, müssen Sie ein paar Spielregeln beachten.   Eine davon lautet: Halten Sie bitte unbedingt die Jahresfrist zwischen den einzelnen Mietstaffeln ein, sonst waren alle Verhandlungen umsonst!

Die Kosten steigen, aber Ihre Mieten nicht - das lässt sich ändern: Mit einer Mieterhöhung! Bemerkt nämlich sogar das Finanzamt, dass Sie zu wenig Miete verlangen, kürzt es Ihnen den Werbungskostenabzug. Einmal ganz abgesehen davon, dass sich auch Ihr Konto sehr wahrscheinlich über höhere Mietzahlungen freut.

Seit dem 1.6.2015 gilt die Mietpreisbremse bei Neuvermietungen. Schon seit dem 1.5.2013 gilt jedoch die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis. Doch nicht alle Bundesländer haben bereits eine entsprechende Kappungsgrenzenverordnung erlassen. Gerade hat die Baden-Württembergische Landesregierung eine Kappungsgrenze für 44 Städte beschlossen. 

Wer als Wohnungsvermieter seinen Mieter möglichst lange im Vertrag halten will, aber keinen Befristungsgrund parat hat, vereinbart einen Kündigungsausschluss. Doch dafür gelten strenge Spielregeln sonst ist Ihr Mietvertrag trotz Kündigungsverzicht vorzeitig kündbar! Wie genau Sie beim Formulieren sein müssen, zeigt ein neues BGH-Urteil.

Schaffe Sie es mal eben in 5 rasanten Minuten einen Mietvertrag quasi zwischen Tür und Angel abzuschließen? Gratuliere: Dann sind Sie entweder ein wahres Genie oder Sie haben schlimmstenfalls ein paar wichige Punkte übersehen.    Denn erfahrungsgemäß dauert es ein bisschen länger, bis Sie einen Mietvertrag Wort für Wort durchgelesen haben und sich über alle auszufüllenden Lücken und Vertragsalternativen so Ihre Gedanken gemacht haben.   Erst dann sollten Sie zum Stift greifen und mit dem eigentlichen Ausfüllen beginnen.

Wer als Wohnungsvermieter im laufenden Mietverhältnis seine Miete erhöhen will, stößt gleich auf zwei Grenzen: Die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze. Um es vorweg zu nehmen: An beide müssen Sie sich halten! Allerdings ist die Kappungsgrenze neuerdings nicht in allen Städten gleich hoch. Teilweise gilt noch die bisherige Kappungsgrenze von 20 Prozent, teilweise jedoch die seit dem 1.5.2013 eingeführten 15 Prozent. Weil hier jedes Bundesland sein eigenes Süppchen kocht, ist es schwer, den Überblick zu behalten. Noch dazu wenn Bundesländer wie Bayern per Mieterschutzverordnung mal eben die Städte, in denen eine Kappungsgrenze gelten soll, ändert. Diese Tabelle zeigt, in welchen Städten bereits eine geminderte Kappungsgrenze von 15 % gilt.

Wollen Sie als Wohnungsvermieter Ihren Mieter möglichst lange im Vertrag halten, wäre ein Zeitmietvertrag die richtige Mietvertragsform. Der Haken an der Sache: Sie brauchen dafür einen Befristungsgrund.   Eigenbedarf wäre so ein Befristungsgrund - doch wenn Sie tatsächlich bei Mietvertragsende keinen Eigenbedarf haben, nützt Ihnen die Befristung herzlich wenig.   Geht es Ihnen nur darum, den Mieter möglichst lange im Mietvertrag zu halten und können Sie keinen Befristungsgrund vorweisen, bekommen Sie das vertraglich am besten mit einem Kündigungsverzicht hin. 

Mehr Miete – ja das wäre schön. Allerdings: Schreiben Sie jetzt Ihrem Mieter einfach nur ein Brieflein, indem Sie mehr Miete fordern, könnte das zwar erfolgreich sein – rechtlich korrekt ist es aber nur, wenn der Mieter zustimmt oder Ihr Mieterhöhungsschreiben gleich den Formalien der § 558 ff BGB entspricht.

Alle reden von der Kappungsgrenze und davon, dass die seit der Mietrechtsänderung von 20 % auf 15 % gesunken sei. Das ist jedoch nur die halbe Wahrheit: Wann und wo die 15%ige Kappungsgrenze gilt und was das für Sie als Vermieter bedeutet, lesen Sie hier.

Sie kaufen eine Eigentumswohnung samt Mieter. Die Mieteinnahmen haben Sie in Ihren Finanzierungsplan einkalkuliert. Allerdings hat Ihr Mieter einen Zeitmietvertrag, in dem der Befristungsgrund „Eigenbedarf“ lautet. Sie sind noch nicht mal als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, flattert Ihnen schon die Kündigung des Mieters ins Haus. Moment mal: Geht das überhaupt? Schließlich haben Sie ja einen Zeitmietvertrag in der Schublade liegen und der ist eigentlich nicht vorzeitig kündbar!
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