Donnerstag, 18.09.2008 | Autor: Marc Popp/mb

Zwangsversteigerung: Zum Ersten, zum Zweiten und zum Dritten

Bei Versteigerungen können Interessenten manchmal ein echtes Immobilien-Schnäppchen erwischen. Um nicht die Katze im Sack zu kaufen, sollten sie sich vorher eingehend informieren.

Wenn der Eigentümer einer Immobilie die Raten seines Bankdarlehens nicht mehr bedienen kann und mit den monatlichen Rückzahlungsraten in Verzug kommt, kann die Bank aus der üblicherweise bestehenden Sicherungshypothek oder Grundschuld die Zwangsversteigerung der Immobilie betreiben.

Nachdem das zuständige Amtsgericht die Ansprüche der Bank geprüft hat, wird das Verfahren eingeleitet. Vier bis acht Wochen vor dem anberaumten Termin wird die Versteigerung amtlich in regionalen Tageszeitungen mitgeteilt. Außerdem hängen die Termine bei den Versteigerungsgerichten, den örtlichen Gerichten sowie bei der Gemeindeverwaltung aus.

Aktenzeichen der Versteigerung

Besonders wichtig ist das Aktenzeichen des Versteigerungsverfahrens, das Interessenten ebenfalls der Terminausschreibung entnehmen können. Unter Hinweis auf dieses Aktenzeichen können folgende Versteigerungsunterlagen beim zuständigen Gericht eingesehen werden:

Verkehrswertgutachten

Vom Verkehrswertgutachten darf nicht allzu viel erwartet werden, da die für die Wertfestsetzung entscheidenden Kriterien in dem Gutachten nicht erwähnt werden. Aus diesem Grund sollten Interessenten die zu versteigernde Immobilie selbst besichtigen. Es besteht allerdings kein Anspruch darauf, in das Objekt hineingelassen zu werden. Meistens werden Interessenten deshalb das Versteigerungsobjekt nur von außen begutachten können.

Die Versteigerung selbst findet an einem gesondert angesetzten gerichtlichen Termin statt. Wer bei der Versteigerung mitbieten möchte, muss eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des geschätzten Verkehrswerts hinterlegen. Dies kann beispielsweise in Form von Bargeld oder einer Bankbürgschaft erfolgen. Wer nach Ablauf des 30-minütigen Versteigerungstermins das höchste Gebot abgegeben hat, wird mit dem Zuschlag Eigentümer der versteigerten Immobilie.

Umschreibung des Eigentums

Ein notarieller Kaufvertrag und eine Auflassung ist also anders als beim Privatverkauf nicht erforderlich. Somit fallen auch keine Notarkosten an. Die Umschreibung des Eigentums wird vom Gericht veranlasst. Der Vorteil für den Ersteigerer besteht zunächst darin, dass er lediglich Zuschlagsgebühren in Höhe von fünf Prozent des erzielten Versteigerungserlöses entrichten muss.

Bei einer zwangsversteigerten Immobilie muss aber beachtet werden, dass der endgültige Erlös nicht von vornherein feststeht. Deshalb sollten Interessenten sich unbedingt im Voraus ein persönliches Limit setzen und die Finanzierung in jedem Fall vor dem Versteigerungstermin regeln.

Nichterteilung des Zuschlags

Nicht jede zu versteigernde Immobilie findet bereits im ersten Termin einen Käufer. Das kann daran liegen, dass das geringste Gebot weniger als 70 Prozent des geschätzten Verkehrswertes ausmacht. In diesem Fall kann der Versteigerung vom Gläubiger widersprochen werden. Liegt der erzielte Versteigerungserlös mehr als 50 Prozent unter dem Verkehrswert, ist der Zuschlag im ersten Versteigerungstermin ebenfalls unwirksam. In diesem Fall wird vom Gericht ein zweiter Versteigerungstermin festgesetzt.

An diesem Termin gibt es dann allerdings keine Mindestgrenze mehr. Deshalb ist es theoretisch möglich, dass Interessenten in einem solchen zweiten Termin eine Immobilie weit unter dem Verkehrswert erhalten können. Die Freude über ein solches Schnäppchen kann jedoch später getrübt werden, wenn sich herausstellt, dass an diesem zweiten Termin mangelbehaftete Immobilien angeboten werden.

Die Rechte des neuen Eigentümers

Deshalb müssen Interessenten wissen, dass ihre Rechte als Ersteigerer zum Teil stärker eingeschränkt sind als beim Kauf einer Immobilie. Eine Haftung für Sachmängel ist regelmäßig gemäß Paragraph 56 Satz 3 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) ausgeschlossen. Käufer erwerben eine zwangsversteigerte Immobilie also auf eigenes Risiko.

Hat ein Interessent den Zuschlag, erhält er den Zuschlagsbeschluss und ist damit neuer Eigentümer der Immobilie. Im sogenannten Verteilungstermin, der zwei bis vier Monate nach der Versteigerung stattfindet, muss er das Gebot noch bezahlen und eine steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorlegen.

Sonderkündigungsrecht

Wenn die Immobilie vermietet ist, gilt es schnell zu handeln. Käufer haben zwar laut Paragraph 57 ff. ZVG ein Sonderkündigungsrecht und dürfen dem Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Dies können sie jedoch nur bis zum dritten Werktag des auf die Zwangsversteigerung folgenden Monats. Allerdings muss kein Kündigungsgrund, beispielsweise Eigenbedarf, geltend gemacht werden. Ist die Immobilie noch vom Eigentümer bewohnt, muss dieser nach dem Zuschlag räumen.

Kommentare (0)

Kommentieren, ergänzen Sie jetzt den Artikel oder geben Sie dem Autor Feedback. Einfach anmelden und losschreiben.

Es schreibt für Sie

Marc Popp ist Rechtsanwalt in Bonn und auf Immobilien- und Mietrecht spezialisiert.
Marc Popp

 meineimmobilie.de-Tipp


Bei alten oder kranken Eigentümern kann sich jedoch die Räumung verzögern, weil in diesem Fall eine Härteregelung greift. Auch aus diesem Grund sollten Sie, wie bereits erwähnt, eine von Ihnen ins Auge gefasste Immobilie besichtigen. Hierbei erfahren Sie eventuell, ob und wie lange die Immobilie vermietet ist. Zudem können Sie sich ein Bild vom baulichen Zustand machen, um später nicht unkalkulierbare Instandsetzungsarbeiten finanzieren zu müssen.