Freitag, 30.01.2009 | Autor: Helmut Aschenbrenner/Ulrike Gantert/mb

Aufbau eines Fertighauses

Stichworte zu diesem Thema
Für den Aufbau eines Fertighauses hat der Bauherr mehrere Möglichkeiten zur Auswahl: Er kann die Bauteile selbst zusammenfügen, einzelne Firmen damit beauftragen oder einen Generalübernehmer einsetzen - je nach Budget und Zeit für Eigenleistungen. Ein Architekt kann zusätzlich für einzelne Leistungsphasen hinzugezogen werden.

Fertighausverträge werden in verschiedenartigen Variationen angeboten. Als eine Möglichkeit ist denkbar, dass der Fertighaushersteller nur die einzelnen Bauteile des Hauses an die Baustelle liefern soll. Für die Montage muss der Bauherr dann selbst Sorge tragen, gleichermaßen müssen erforderliche öffentlich-rechtliche Genehmigungen oder Zustimmung vom Bauherrn beigebracht werden.

Viel Eigenleistung für den Bauherrn

Ebenso muss er sich um die Vergabe und Überwachung der Montagearbeiten, die Abnahme nach Fertigstellung und die Mängelverfolgung selbst kümmern. In Bezug auf die Architektenbeauftragung könnte überlegt werden, einzelne Grundleistungen aus den zu vergebenden Leistungsphasen herauszunehmen.

Eine weitere Variante ist, dass der Fertighaushersteller nicht nur die Lieferung der einzelnen Bauteile, sondern auch deren Montage übernimmt. Die Architektenbeauftragung könnte in diesem Fall beispielsweise auf die Genehmigungsplanung, die Mitwirkung bei der Abnahme und die Verfolgung von Mängelansprüchen begrenzt werden. Soll der Fertighaushersteller auch die Erstellung der notwendigen Genehmigungspläne und, sofern erforderlich, der Statik übernehmen, kann eine mögliche Architektenbeauftragung auf die Abnahme und Verfolgung von Mängelansprüchen (gegebenenfalls gegen Zeithonorar) beschränkt werden.

Der Schlüsselfertigbau

Beim Schlüsselfertigbau werden vom Auftragnehmer üblicherweise auch Planungsleistungen übernommen. In Fortentwicklung einer vorliegenden Entwurfs- oder Genehmigungsplanung fertigt dieser die erforderlichen Ausführungs- und Werkpläne an beziehungsweise lässt sie in seinem Auftrag und auf seine Rechnung erstellen. Die planerischen Leistungen sind dann meist in der vereinbarten Pauschalvergütung mit inbegriffen.

Eine gesonderte Ausschreibung muss nicht mehr erfolgen. Die Überwachung der Ausführung obliegt dem Schlüsselfertigbauer, der damit eine Doppelrolle einnimmt. Einerseits ist er im Verhältnis zum Bauherrn Auftragnehmer, andererseits aber auch Auftraggeber gegenüber seinen Planern, Sonderfachleuten und den von ihm beauftragten bauausführenden Unternehmern.

Abnahme durch den Bauherrn

Der Bauherr tritt damit eigentlich erstmals bei der Abnahme auf den Plan. Zu diesem Zeitpunkt muss er entscheiden, ob er mit den erbrachten Leistungen zufrieden ist oder nicht. Gleiches gilt natürlich für die Verfolgung von Mängelansprüchen nach Abnahme. Will oder kann er die Abnahme und/oder die Mängelverfolgung nicht alleine durchführen und insoweit einen Architekten oder sonstigen Sonderfachmann beauftragen, könnte sich dies beispielsweise auf die Mitwirkung bei der Abnahme, das Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme festgestellten Mängel und/oder auf die Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfrist und das Überwachen der Beseitigung von Mängeln, die innerhalb der Verjährungsfrist für Mängelansprüche auftreten, beschränken.

Wenn der Bauherr sich für einen Generalübernehmer entscheidet, der nicht nur die erforderlichen Bauleistungen, sondern auch die Planungsleistungen selbst oder durch von ihm beauftragte Dritte erbringen soll, benötigt er im Prinzip keine zusätzlichen Architektenleistungen mehr. Diese Leistungen wird sich dann aber der Generalübernehmer vergüten lassen. Zu bedenken ist bei dieser Variante allenfalls die Einschaltung eines Architekten oder Ingenieurs für die Verfolgung von Mängelansprüchen, die innerhalb der Verjährungsfrist zu Tage treten.

Vergabe der Bauleistungen an einen Generalunternehmer

Auch der Generalunternehmer ist vom Grundsatz her bauausführender Unternehmer. Die Besonderheit dieser Unternehmereinsatzform liegt darin, dass an den Generalunternehmer sämtliche oder zumindest die wesentlichen Bauausführungsleistungen vergeben werden. Er ist aber berechtigt, Teile davon im eigenen Namen und auf eigene Rechnung von Nachunternehmern ausführen zu lassen.

Auch hinsichtlich der Subunternehmerleistungen bleibt er der Ansprech- und insbesondere auch Haftungspartner des Bauherrn. Wesentliche Koordinierungsleistungen, wie sie bei einer Einzelgewerksvergabe erforderlich sind, entfallen damit. Auch die Beaufsichtigung der Nachunternehmer obliegt dem Generalunternehmer.

Aufgabe des Architekten

Die Leistungspflichten eines zusätzlich vom Bauherrn zu beauftragenden Architekten sind damit eingeschränkt, was sich hinsichtlich des zu beauftragenden Leistungsumfangs und damit korrespondierend auch hinsichtlich der geschuldeten Vergütung niederschlagen kann.

Um ein kostengünstiges Generalunternehmerangebot zu erhalten, wird aber meist eine Einzelgewerksausschreibung mit der Option, alle Leistungen auch als Generalunternehmer anbieten zu können, vonnöten sein. In diesem Fall wird dann meist eine Abspeckung der Leistungsphase 6 (Vorbereitung der Vergabe) ausscheiden. Reduziert werden kann aber unter Umständen der Honoraranteil für die Mitwirkung bei der Vergabe sowie bei der Bauaufsicht.

Weitere Informationen zum Thema Fertighaus finden Sie in dem Buch "Die häufigsten Baufehler", erschienen im Haufe-Verlag.

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Ulrike Gantert ist Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht sowie Schlichterin/Schiedsrichterin für Baustreitigkeiten. Sie ist in einer Münchener Baurechtskanzlei tätig und Mitglied der ARGE Bau- und ...
Ulrike Gantert