Montag, 08.03.2010 | Autor: Eike Schulze/Anette Stein/Katja Fleschuetz/mb

Zwangsversteigerung: Schnäppchen oder Kostenfalle

Bei Zwangsversteigerungen können zum Teil wertvolle Immobilien unter den Hammer kommen. Auch Laien dürfen mitbieten, doch sie sollten gut vorbereitet sein. Denn nur wer sich wirklich auskennt, kann bei Zwangsversteigerungen ein Immobilienschnäppchen machen.

Zwangsversteigerungen sind ein zweischneidiges Schwert. Zum einen müssen die Eigentümer ihr lieb gewonnenes Heim aufgeben, zum anderen ergeben sich Chancen für die Bieter, günstig an Wohnraum zu kommen - sei es, um diesen selbst zu nutzen oder zu vermieten.

Gut vorbereitet zur Zwangsversteigerung

Wer bei der Schnäppchenjagd im Amtsgericht dabei sein will, sollte sich gut vorbereiten. Bei einer ersteigerten Immobilie ist mit einem etwa 40-prozentigen Abschlag gegenüberdem üblichen Marktpreis zu rechnen.

Waren früher Zwangsversteigerungen noch nicht so häufig, so hat sich das Bild aufgrund der längeren gesamtwirtschaftlichen Durststrecke gewandelt.

Formen der Zwangsversteigerung

Die Amtsgerichte sind der Motor der Zwangsversteigerung, hier wird praktisch das gesamte Verfahren abgewickelt. Nicht nur Häuser und Wohnungen kommen dort unter den Hammer, sondern auch Grundstücke, Gewerbeimmobilien oder Sondereigentum wie beispielsweise Garagen.

Dabei sind zwei Formen der Versteigerung üblich: die Vollstreckungsversteigerung und die Teilungsvollstreckung. Das Verfahren wird eröffnet, wenn der Schuldner seinen finanziellen Verpflichtungen aus der Immobilie nicht mehr nachkommen kann und mindestens ein Gläubiger die Zwangsvollstreckung beantragt.

Zweck einer Zwangsversteigerung

In den meisten Fällen wollen Kreditinstitute über diesen Weg die als Sicherheit bei der Vergabe des Darlehens gegebene Immobilie oder das Grundstück versilbern.

Im zweiten Fall beruht die Zwangsversteigerung nicht auf Verbindlichkeiten, sondern es wird auf Betreiben von Erbengemeinschaften, Ehepaaren oder sonstigen Miteigentümern veranlasst, um die Eigentümergemeinschaft aufzuheben.

Die Gründe können dabei vielfältig sein, in der Regel kann kein Einvernehmen über Haus oder Grundstück herbeigeführt werden, sodass die Versteigerung als einziger Ausweg bleibt.

Einsicht in die Versteigerungsakte nehmen

Da beim Erwerb aus einer Zwangsversteigerung einige Fallen lauern, die richtig teuer werden können, ist es wichtig, so viele Informationen wie möglich über das Objekt zu sammeln.

Der erste Schritt besteht darin, Einsicht in die Versteigerungsakte zu nehmen. Dazu muss das entsprechende Aktenzeichen ermittelt werden, um so über den Rechtspfleger beim Amtsgericht an die Versteigerungsakte zu gelangen. Nun sollten die Kerninformationen ausgefiltert werden. Dazu zählen:

  • die genaue Objektbeschreibung (Baujahr, Wohnfläche, Ausstattung)
  • die Objektart (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus, Betriebsgebäude)
  • die genaue Lage
  • Grundstücksfläche
  • Mängel wie langer Leerstand, Bauschäden
  • Verkehrswert und deren Errechnung.

Rechtsberatung für die Zwangsversteigerung suchen

Wenn sich der Interessent bislang noch nicht mit dem Thema "Zwangsversteigerung" vertraut gemacht, so kann auch der Weg zu einem Rechtsanwalt lohnen, der ihn um die Klippen der Zwangsversteigerung führt.

Bei der Auswahl sollte darauf geachtet werden, dass es sich um einen Anwalt mit dem Schwerpunkt Zwangsversteigerungsrecht handelt.

Besichtigung vor dem Zwangsversteigerungstermin

Aus diesen ermittelten Daten kann sich der Interessent einen ersten Überblick verschaffen. Weist die Immobilie oder das Grundstück allerdings Schäden auf, die dort nicht aufgeführt sind, hat der Käufer - in der Regel - keinen Anspruch darauf, das ersteigerte Objekt zurückzugeben.

Deshalb sind auch weitere Erkundigungen wichtig, um nicht in eine ungeahnte Geldfalle zu tappen. Dazu zählt insbesondere die Besichtigung des Objektes vor dem Zwangsversteigerungstermin. Allerdings hat der Interessent nicht automatisch das Recht, die Wohnung tatsächlich zu begehen.

Objekt prüfen und auf Schäden untersuchen

Dennoch sollte dies möglich sein, wenn die Wohnung oder das Haus leer steht oder der Eigentümer darin wohnt. Bei vermieteten Immobilien kann es schwierig werden, wenn der Mieter die Wohnung selbst ersteigern will. Ist ein Termin vereinbart, sollte das Objekt auf Herz und Nieren geprüft werden. Wenn der Interessent wenig Ahnung von bautechnischen Mängeln hat, sollte er einen Architekten oder Bauingenieur zurate ziehen.

Bei diesem Termin sollten alle in der Versteigerungsakte aufgeführten Eckdaten nochmals überprüft werden, zudem sollten die Haustechnik, die Ausstattung und der Grundriss inspiziert werden. Häufige Schäden sind marode Leitungen, Feuchtigkeitsschäden wie Hausschwamm, Putzrisse, veraltete Heizungsanlagen. Fallen nach dem Kauf Reparaturen an - und das ist gar nicht so selten, müssen die geschätzten Kosten dafür vom marktüblichen Preis abgezogen werden, um etwa den tatsächlichen Wert der Immobilie zu ermitteln.

Auswertung des Grundbuchauszuges

Im nächsten Schritt steht die Auswertung des Grundbuchauszuges an. Meist liegt diese im Auszug der Versteigerungsakte bei. Ist das nicht der Fall, hat der Interessent die Möglichkeit, auf Paragraph 42 des Zwangsversteigerungsgesetzes zu verweisen; hier steht unter (1): "Die Einsicht der Mitteilungen des Grundbuchamts sowie der erfolgten Anmeldungen ist jedem gestattet."

Zur Bewertung des Auszuges ist es wichtig, darauf zu achten, dass das Objekt lastenfrei ist. Sind Lasten aufgeführt, sollte unbedingt abgeklärt werden, welche nach der Versteigerung noch bestehen bleiben.

Lasten erlöschen nicht mit Zwangsversteigerung

Es ist eine Fehlannahme, dass Lasten automatisch mit der Zwangsversteigerung erlöschen. Dafür hat schon mancher Ersteigerer teures Leergeld zahlen müssen. Deshalb annoncieren Rechtspfleger meistens auch zwei Gebote: ein preiswertes mit den Lasten und ein teures ohne die Lasten.

Im letzten Schritt der Überprüfung des Objektes steht der Weg zur Bauverwaltung. Um das berechtigte Interesse an einer Einsicht in die Unterlagen zu dokumentieren, ist dort eine Kopie des Gutachtens oder entsprechende Angaben zum Objekt vorzulegen.

Hier können die fehlenden Daten zur eigenen Bewertung der Immobilie beschafft werden. Dies sind in erster Linie das Baulastenverzeichnis sowie der Bebauungsplan und Flächennutzungsplan, um festzustellen, ob und wenn ja welche Veränderungen künftig für das Gebiet geplant sind. Dies kann über die weitere Wertentwicklung des Objektes oder Grundstückes Aufschluss geben.

Auf Stolpersteine bei der Zwangsversteigerung achten

Weitere Punkte, die abgeklärt werden müssen: Sind alle Baugenehmigungen für das Gebäude und seine Anbauten genehmigt? Gibt es Bau- oder Nutzungsbeschränkungen, was gerade für Grundstücke wichtig ist?

Sind alle Erschließungskosten bezahlt? Existiert eine Wohnungsbindung, weil öffentliche Förderungen zum Bau des Hauses eingesetzt wurden? Dies sind nur einige Fragen, die beantwortet werden sollten. Bei Unklarheiten kann außerdem der Rechtspfleger des Amtsgerichtes helfen.

Limit festlegen

Sind alle Fragen geklärt, sollte ein Preis ermittelt werden, zu dem das Objekt oder Grundstück maximal ersteigert werden kann.

Danach steht der Weg zur Bank an, um die Finanzierung abzuklären. Diese ist abhängig davon, ob die Immobilie zur Selbstnutzung oder zur Vermietung erworben wird. Bei der Selbstnutzung erwarten die Kreditgeber in der Regel mindestens 20 Prozent Eigenkapital vom Käufer, bei der Vermietung ist auch eine Vollfinanzierung denkbar.

Zusätzlich fallen noch die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notarkosten an. Eine schriftliche Darlehenszusage bildet dann auch die Sicherheit, um bei der Versteigerung mitbieten zu können. Für die Ersteigerung selbst müssen Kosten von bis zu 100 Euro einkalkuliert werden, die auch dann anfallen, wenn das Objekt nicht ersteigert wird.

Bietertermine vor der Zwangsversteigerung

Bevor sich der Interessent in das Getümmel beim Versteigerungstermin stürzt, ist es ratsam, schon einige Bietertermine wahrzunehmen, um sich mit dem Bietverfahren vertraut zu machen.

Beim Ersteigern der Immobilie selbst ist eine Sicherheitsleistung zu leisten. Diese beträgt 10 Prozent des Verkehrswertes. Das Geld kann entweder bar auf den Tisch gelegt, als Bankbürgschaft ausgehändigt oder als ein von einer Landesbank bestätigter Scheck übergeben werden.

Die Zwänge beim Bietertermin

Die Zwangsversteigerung gliedert sich in drei Teile. Das Bietverfahren läuft folgendermaßen ab:

  • Bekanntmachungsteil
  • Bieterstunde
  • Etwaige Verhandlung

Der Ablauf einer Zwangsversteigerung

Alles zusammen dauert etwa ein bis zwei Stunden. Im Bekanntmachungsteil wird noch einmal die Versteigerungsakte vom Rechtspfleger mit den Versteigerungsbedingungen vorgelesen.

Während der Bieterstunde werden auch die Ersteigerungsgrenzen genannt, die 5/10 und 7/10 des Verkehrswertes entsprechen, und das geringste Gebot. Danach kann munter geboten werden, wobei es egal ist, in welchen Schritten die Summe gesteigert wird.

In jedem Fall gilt ein Gebot, wenn der Interessent einen Arm hebt und eine Summe nennt. Profis gehen hier meist mit unorthodoxen Bietsummen vor, die es den Anwesenden erschweren, zu erkennen, wo die Schmerzgrenze des Bieters liegt.

Ende des Bietverfahrens

Das Bietverfahren ist vorbei, wenn kein höheres Gebot gemacht wurde. Mit zwei Ausnahmen: Werden die oben genannten Grenzen nicht erreicht, bleibt der Zuschlag im Ersttermin aus. In einem solchen Fall wird ein neuer Termin festgelegt, an dem es in die nächste Runde geht.

Erst bei diesem Termin sind dann auch die richtigen Schnäppchen möglich zu einem Preis, der auch unter 50 Prozent des Marktwertes liegen kann. Außerdem ist es möglich, dass die Gläubigerbank während des Verfahrens um eine Aussetzung bittet.

Dies ist immer dann der Fall, wenn das Kreditinstitut der Ersteigerer zusätzlich zum Ersteigerungsbetrag noch eine weitere Summe nachschießen soll, damit das Angebot von der Gläubigerbank angenommen wird.

Der Zuschlag bei der Zwangsversteigerung

Ist der Zuschlag erteilt, wird spätestens sechs Wochen nach dem Biettermin zum Verteilungstermin die Restzahlung fällig. Dazu muss die Zahlung bei der Gerichtskasse eingegangen sein - bar oder per Überweisung.

Dies kann manchmal schwierig sein. Banken beharren darauf, das Darlehen erst nach Eintragung ins Grundbuch auszuzahlen.

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Katja Fleschütz ist Rechtsanwältin, Fachanwältin für Steuerrecht und als Unternehmensberaterin tätig.
Katja Fleschuetz

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Informationen zu Zwangsversteigerungen bekommen Sie beim jeweiligen Amtsgericht, über das Amtsblatt oder den Staatsanzeiger.