Montag, 21.12.2009 | Autor: Anette Stein/jst

Sensible Hauskosten

Die Berechnung der Hauskosten beim Kauf einer Immobilie ist vergleichsweise einfach. Aber auch vermeintliche Bagatellbeträge summieren sich schnell zu hohen Summen. 1,5 Prozent klingt zunächst nicht nach besonders viel Geld, doch anders sieht das bei einer Bezugsgröße im sechsstelligen Bereich aus. Tipps rund um die Hauskosten.

Folgende Kosten kommen beim Kauf einer Immobilie auf jeden Fall auf Sie zu:

  • Kaufpreis der Immobilie: Achten Sie hier stets auf konkrete Zahlungen und feste Größen, mit denen Sie kalkulieren können.
  • Finanzierungskosten: Gemeint sind die Kosten, die für die Finanzierung anfallen; das sind in den meisten Fällen die Zinsen für das Darlehen.
  • Kaufnebenkosten: Damit sind all jene gesetzlichen Gebühren, Steuern, Maklerhonorare und sonstiger Aufwand zusammengefasst, die mit dem Immobilienkaufvertrag auf Sie zukommen. Diese Kosten sind in der Regel innerhalb von zwei Wochen bis zwei Monaten nach Abschluss des Kaufvertrags zu begleichen.

Vergessen Sie bei der Berechnung der Nebenkosten die Maklergebühr nicht.

Wichtige Nebenkosten

Rechnen Sie von vornherein die Nebenkosten mit ein. Diese können im ungünstigen Fall bis zu zehn Prozent der Kaufsumme betragen - obendrauf versteht sich. So ist beispielsweise die Einschaltung eines Notars gesetzlich vorgeschrieben und deshalb sind die Kosten seiner Inanspruchnahme unumgänglich. Sie betragen rund 1,5 Prozent des Kaufpreises und decken folgende Leistungen ab:

  • Notargebühren.
  • Kaufvertragsentwurf (bzw. bei Erstellung durch einen Rechtsanwalt dessen Überprüfung) und die Zusendung des Entwurfes an die Vertragsparteien.
  • Termin zur Vertragsunterzeichnung.
  • Notarielle Beurkundung des Vertrages.
  • Einholung aller behördlichen Genehmigungen wie Vorkaufsverzichtbescheinigung der Gemeinde, Information des Finanzamts bezüglich der Grunderwerbsteuer sowie die Einholung der Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung, die Benachrichtigung der Fälligkeit des Kaufpreises und der Weitergabe der Unterlagen an das Grundbuchamt.
  • Überwachung der Grundbucheintragungen und damit der Eintragung der Auflassungsvormerkung und der Sicherungshypothek, der Löschung der Grundschulden des Verkäufers und der Eintragung des Eigentümerwechsels ins Grundbuch.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist ebenfalls gesetzlich unabdingbar und beträgt momentan 3,5 Prozent der Kaufsumme. Sobald der Notar das Finanzamt über den Kauf informiert hat, können zwei bis vier Wochen bis zum Zahlungsbescheid des zuständigen Finanzamts vergehen.

Grundbuchgebühren

Für Löschungen, Eintragungen und Besitzumschreibungen werden Gebühren fällig, die etwa 0,3 Prozent des Immobilienwertes betragen plus Mehrwertsteuer. Zudem muss jeder Neubau nach seiner Fertigstellung für die Eintragung in die amtlichen Flurkarten vermessen werden. Die Kosten übernimmt der Käufer.

Maklergebühren

Und schließlich fällt noch die Courtage, wie Maklergebühren auch genannt werden, immer zusätzlich dann an, wenn das Objekt über einen Makler vermittelt wurde. Die Courtage bezieht sich ausschließlich auf die eigentliche Vermittlung der Immobilie. Eventuelle Zusatzleistungen werden in der Regel gesondert berechnet und vor Vertragsabschluss beglichen. Die Courtage liegt je nach Bundesland zwischen 3,48 Prozent und 6,9 Prozent auf den Kaufpreis inklusive der Umsatzsteuer.

Da es bei Maklergebühren immer wieder Ärger gibt, sollte hier auf schriftliche Vereinbarungen bestanden werden. Es sollte geklärt werden, wer die Maklergebühren übernimmt (Käufer, Verkäufer oder beide Parteien anteilig) und welcher Prozentsatz vom Makler zugrunde gelegt wird. Auch hier lohnt es sich, mit allen Betroffenen zu verhandeln.

Eigentümer und Hausverwalter selbst dürfen keine Maklerprovision verlangen. Das häufig vorgebrachte Argument, der Makler habe nichts getan, als die Telefonnummern der Parteien auszutauschen, ist nicht stichhaltig. Auch dann wurde vermittelt und die Courtage fällt an.

Ablösesumme vereinbaren

Wenn der Eigentümer bei der Besichtigung nicht ausdrücklich auf Demontage oder Mitnahme der betreffenden Gegenstände hinweist, sind fest mit dem Haus/Wohnung oder Grundstück verbundene Gegenstände wie Rollläden, Sanitärinstallationen, integrierte Einbauschränke, Elektroinstallationen, Gartenbepflanzungen, Alarmanlage oder ein feststehendes Gartenhaus im Kaufpreis enthalten.

Werden solche Ausstattungsstücke konkret angesprochen und Ablösesummen verhandelt, neigt der Käufer oft zu Gefälligkeitszugeständnissen und unkritischer Begeisterung. Die Summe vieler kleiner Beträge addiert sich schnell zu einer bösen Überraschung. Der damit verbundene Unfrieden belastet dann unnötig die Kaufabwicklung.

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
Foto: Sebastian Fery / Haufe

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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
Jörg Stroisch

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Lassen Sie den Makler ruhig für sein Geld arbeiten und verlangen Sie von ihm, dass er eine konkrete Vorauswahl geeigneter Objekte für Sie trifft. Dann ist er auch sein Geld wert.