Montag, 20.09.2010 | Autor: Jörg Stroisch/mb

Das professionelle Gutachten

Laien können nur unzureichend beurteilen, wie hoch der Wert einer Immobilie oder der Schaden aufgrund eines Baumangels tatsächlich einzuschätzen ist. In vielen Fällen ist es deshalb ratsam, einen professionellen Gutachter zu beauftragen.

Zunächst ist der konkrete Anlass für ein Gutachten oder eine Schätzung wichtig: Denn Gutachter ermitteln unterschiedliche Werte, wenn es sich um einen Kauf, eine Erbschaft oder eine Zwangsversteigerung handelt. Je nach Bedarf gibt es unterschiedliche Arten:

Überschlagsrechnung und Risikoabschätzung

Die schnelle Überschlagsrechnung verlässt sich häufig auf einfache Maklerformeln. Sie dient dazu, eine grobe Einordnung eines angebotenen Objekts vorzunehmen.

Meist wird dabei nicht recherchiert, sondern auf Faustformeln zurückgegriffen. Entsprechend dürftig ist auch die inhaltliche Aussagekraft der Ergebnisse: Es besteht das Risiko einer komplett falschen Kalkulation, weil schwer wiegende, wertmindernde Faktoren nicht berücksichtigt wurden.

Die Risikoabschätzung geht da schon einen ganzen Schritt weiter: Hier wird intensiv recherchiert und möglicherweise verbleibende Rechte an einer Immobilie mit einbezogen. Aber auch der Zustand eines Gebäudes, seine Lage und viele weitere Faktoren fließen in die Schätzung mit ein.

Verkehrswertgutachten

Um endgültige Klarheit über den tatsächlichen Wert einer Immobilie und die verschiedenen Risiken zu erlangen, ist ein professionelles Verkehrswertgutachten unerlässlich.

Ein Sachverständigengutachten zu Bauschäden und -mängeln begutachtet nicht nur die Schäden und sucht nach deren Ursachen, sondern kalkuliert auch die Kosten für deren Beseitigung.

Folgende Aufgaben wird der Profi übernehmen: Eine Analyse hinsichtlich Altlasten in Grund und Boden, spezielle Schädlingsgutachten, die Bewertung des Zustands von sanitären Einrichtungen, Heizungs- und Elektroinstallationen. Sowie die energetische Planung und Beratung mit dem Ziel, einen guten Energiepass auszustellen.

Wertermittlungsrichtlinie

Für Verkehrswertgutachten von Immobilien gibt es gesetzliche Regelungen zur Vorgehensweise, die ausführlich in der Wertermittlungsrichtlinie 2006 und der Wertermittlungsverordnung dargestellt sind. So wird ganz klar festgelegt, welches Bewertungsverfahren für welchen Anlass verwendet werden sollte. Zwar sind die Verordnungen nicht zwingend für freie Gutachten, werden aber auch dort in der Praxis fast immer angewendet.

Folgende Anforderungen sollten generell an Verkehrswert- und Sachverständigengutachten gestellt werden:

  • klare Struktur mit Inhaltsverzeichnis
  • Literaturangabe und Einbindung der relevanten gesetzlichen Verordnungen
  • verständliche Ausdruckweise, klare Erläuterung von Fachbegriffen
  • Begründung der Einschätzungen
  • "runder Wert"


Bausachverständige und Immobilienbewertungsgutachter berechnen ihre Leistungen qua Verordnung nach der "Verordnung über die Honorare für Leistungen der Architekten und Ingenieure". Die Honorare sind also in der HOAI-Liste staatlich reglementiert.

Gutachterausschuss

In der Praxis hat es sich nicht als sinnvoll erwiesen, in strittigen Fällen Gutachten mit eigenen Gegengutachten zu beantworten. Häufig ist dies beispielsweise bei Auseinandersetzungen zwischen Erben oder geschiedenen Eheleuten zu beobachten. Für alle Seiten billiger und unkomplizierter ist es, gleich von Anfang an auf den Gutachterausschuss, eine neutrale und von Gericht anerkannte Instanz, zu setzen.

Zu seinen Aufgabengebieten gehört es unter anderem, Verkehrswertgutachten zu erstellen. Ein Gremium aus Experten entscheidet über die Aussagen und den Wert des Gutachtens. Da die Gutachterausschüsse eine Angelegenheit der Bundesländer sind, haben sie in eigenen Verordnungen auch die Gebühren für ein Gutachten festgelegt.

Sachkundiger Rat

Geht es um Bauschäden, Baumängel oder Schadstoffe in der Luft, dient der Schnelltest aus der Apotheke zwar als guter Einstieg. Sollte es vor Gericht zu Klagen und Nachforderungen kommen, hat er aber keinen Bestand. Und bei der konkreten Ursachenforschung und der Abschätzung von Kosten für die Beseitigung hilft er auch nicht weiter.

Auch hier ist der Rat eines Bausachverständigen notwendig. Diese haben sich auf unterschiedliche Teilbereiche spezialisiert und rechnen dabei nicht nach festen Honorartabellen ab, sondern nach Arbeitsaufwand. Stundenlöhne zwischen 70 und 110 Euro sind dabei durchaus üblich. Vor Auftragsvergabe sollte deshalb in jedem Fall eine genaue Kostenschätzung eingeholt oder eventuell auch auf einem Pauschalhonorar bestanden werden.

Den richtigen Gutachter finden

Leider ist festzustellen, dass in der Gutachterbranche selbst innerhalb Deutschlands keine einheitlichen Standards herrschen. Für Immobilienbesitzer oder -käufer ist gerade deshalb wichtig, einen ausgewiesenen Experten zu beauftragen.

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
Foto: Sebastian Fery / Haufe

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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
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Auch wenn bisher noch keine einheitlichen Standards gelten, ist es nicht schwierig, einen Gutachter zu finden: Die Architektenkammern der verschiedenen Bundesländer führen Architekten- und Gutachterlisten auf ihren Websites. Ein guter Einstieg ist die Website www.bak.de der Bundesarchitektenkammer (Kontakt-Telefon: 030/263944-0).