Montag, 28.12.2009 | Autor: Marc Popp, mb

Belastbarkeitscheck vor Immobilienkauf

Wer sich für den Kauf oder Bau einer eigenen Immobilie interessiert, muss zuerst prüfen, wie hoch seine finanzielle Belastbarkeit ist. Denn auf den Käufer kommen weitaus mehr Kosten zu als nur der Preis für die Eigentumswohnung.

Die Planung sollte mit der Frage beginnen, wie viel Eigentum man sich leisten kann. Ganz am Anfang steht deshalb ein gründlicher Kassensturz. Für eine sichere Finanzierung sind mindestens 20 Prozent Eigenkapital nötig.

Reserven verfügbar machen

Rechnet man die Nebenkosten hinzu, ist es aber besser, mit 30 Prozent zu kalkulieren. Geprüft werden muss auch, ob Reserven vorhanden und freizusetzen sind. Bindende Verträge müssen rechtzeitig gekündigt werden.

Es muss außerdem geklärt werden, ob das Guthaben sofort verfügbar sein sollte oder ob eine bestehende Geldanlage eventuell mehr Rendite einbringt, als das Darlehen Zinsen kostet.

Monatliche Belastbarkeit ermitteln

Der nächste Schritt ist die Ermittlung der tragbaren monatlichen Belastbarkeit. Hier sollte man besonders sorgfältig vorgehen, denn eine falsche Einschätzung führt leicht zum Scheitern der Baufinanzierung.

Um die eigenen Möglichkeiten realistisch kalkulieren zu können und um zu sehen, ob und wo Einsparungen möglich sind, empfiehlt sich die Führung eines Haushaltsbuches über drei bis vier Monate.

Finanziellen Spielraum kalkulieren

Viele Kosten, die schon als Mieter bezahlt werden mussten, fallen auch beim Erwerb von Wohnungseigentum an. Hinzu kommen aber noch weitere Nebenkosten wie Grundsteuer, Versicherungen, Gebühren für den Verwalter und laufende Renovierungs- und Reparaturarbeiten.

Pauschal sollten für die gesamten Unterhalts- und Instandhaltungskosten zwei bis 2,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat eingeplant werden. Auch für erforderliche größere Anschaffungen sollte ein ausreichender finanzieller Spielraum vorhanden sein.

Doppelte Kosten

Solange die neue Eigentumswohnung noch nicht bezogen wurde, muss bei den monatlichen Ausgaben zusätzlich die Miete miteinkalkuliert werden. Erst nach dem Umzug wird dieser Posten aus der Gegenüberstellung gestrichen.

Beim Rechnungsposten PKW sind die laufenden Unterhaltskosten wie Versicherungen, Steuern, Kraftstoff und Rücklagen für die eventuelle Neuanschaffung eines Autos zu berücksichtigen.

Nebenkostenpauschale

Wenn bezüglich zusätzlicher Nebenkosten wie beispielsweise Grundsteuer, Hausversicherungen, Müllabfuhr, Schornsteinfeger oder Straßenreinigung keine Auskunft gegeben wird, sollte für alle Nebenkosten einschließlich Heizung, Strom und Wasser eine Pauschale von zwei bis 2,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat angesetzt werden.

Bei einem geplanten Kauf sollte die so ermittelte Kreditsumme schon bei der Vorauswahl des Objekts als Höchstgrenze festliegen. Es ist nicht zu empfehlen, Objekte mit einem höherem Kaufpreis anzusehen, da sonst nur Begehrlichkeiten geweckt werden, die zu finanziellen Schwierigkeiten oder gar zum Ruin führen könnten.

Ermittlung der Gesamtkosten

Bei der Berechnung darf nicht vergessen werden, dass über den Nettokaufpreis hinaus bestimmte Nebenkosten zu begleichen sind. Sie machen einen erheblichen Teil der Finanzierungssumme aus und sollten, wenn möglich, aus vorhandenem Eigenkapital bestritten werden. Wer bei der Planung nicht daran denkt, muss später teuer nachfinanzieren.

Der Gesamtpreis einer Wohnung setzt sich folgendermaßen zusammen:

  • Kaufpreis
  • Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent
  • Maklerprovision: 4-6 Prozent
  • Notarkosten für Kaufabwicklung: 1 Prozent
  • Grundbuchkosten: 0,5 Prozent
  • Modernisierungskosten
  • Kreditnebenkosten
  • Schätzkosten (eventuell 0,5 Prozent)
  • Bereitstellungszinsen: monatlich 0,25 Prozent
  • Sonstige Kosten (Umzug, Neuanschaffungen)

Feste und variable Kosten

Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent), Notar- und Grundbuchgebühren (1,5 bis zwei Prozent des im Notarvertrag festgelegten Kaufpreises) fallen bei jedem Bau oder Erwerb einer Immobilie zu einem festgelegten Prozentsatz des Kaufpreises an.

Die Maklergebühren dagegen sind je nach Bundesland unterschiedlich hoch. Meist muss die Kosten der Käufer allein tragen, selten beteiligt sich auch der Verkäufer an der Summe. Hier, wie bei den Kreditnebenkosten, kann der Preis mit ein wenig Verhandlungsgeschick vielleicht noch nach unten gedrückt werden.

Modernisierungskosten bei Altbauwohnungen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung in einem Altbau sollte ferner ein realistischer Betrag für Modernisierungen eingeplant werden. Bei Neubauten dagegen ist besonders auf die Baunebenkosten für Erschließung, Vermessung, Baugenehmigung usw. zu achten. Auch an eine Reserve für unvorhergesehene Ausgaben oder ungeplante Sonderwünsche sollte angelegt werden.

Das Wichtigste bei einer soliden Finanzierung sind ehrliche Vorüberlegungen hinsichtlich der wirtschaftlichen Möglichkeiten.

Angebote prüfen

Diese sorgfältigen und gründlichen Vorüberlegungen sind Grundlage einer soliden Finanzierung. Sind die Überlegungen abgeschlossen, kann der Käufer beginnen, aktuelle Angebote zu prüfen. Er sollte sich dabei nicht auf die Besichtigung von zwei oder drei Wohnungen beschränken, sondern sich möglichst viele Objekte ansehen. Nur durch diese Vergleiche kann er abschätzen, ob der geforderte Kaufpreis für seine Traumwohnung angemessen ist.

Neben dem Kaufpreis gibt es allerdings noch einige weitere Kriterien, die für oder gegen ein Objekt sprechen. Zum Beispiel, ob die öffentlichen Verkehrsmittel gut erreichbar und ob Kindergärten, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe sind.

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