Montag, 17.05.2010 | Autor: Eike Schulz/Anette Stein/Katja Fleschuetz/mb

Traumhaus gesucht - Tipps für die Immobiliensuche

Eine eigene Immobilie soll es sein, so viel steht fest. Erst zum Vermieten und später auch für die eigene Nutzung. Fehlt nur noch das passende Objekt. Jetzt beginnt die Immobiliensuche.

Laut Statistik tätigt keder Deutsche ein- bis zweimal im Leben eine derartige Investition. Entsprechend vorbereitet sollte also dieses Projekt angegangen werden.

Der Kauf einer Immobilie

Je nachdem, ob die Entscheidung für den Kauf oder den Bau einer Immobilie gefallen ist, ist der Weg zum Ziel etwas anders. Am Kauf kommen natürlich auch die meisten Hausbauer nicht vorbei, es sei denn, man besitzt schon einen Baugrund.

Rechtlich gesehen besteht zwischen dem Kauf eines Grundstücks und eines Hauses kein Unterschied. Vielmehr gilt das Gebäude als Grundstücksbestandteil. Auch eine Eigentumswohnung wird - etwas vereinfacht - als Teileigentum an einer Grundstückseinheit behandelt.

Immobiliensuche: Das passende Objekt finden

Eine Immobilie muss unter mehreren, sehr verschiedenen Kriterien bestehen. Ein geeignetes Kaufobjekt soll ja Herz und Hirn gleichermaßen ansprechen - und zwar heute ebenso wie in einigen Jahrzehnten.

Bei der Immobiliensuche sollten deshalb allgemeine wie individuelle Merkmale berücksichtigt werden. Je nachdem in welcher Form die Immobilie Vermögen sichern soll, müssen verschiedene Rentabilitätskriterien erfüllt sein.

Marktbeobachtung vor der Immobiliensuche

Für eine Investition dieser Größenordnung ist eine umfassende Information unerlässlich. Dies verschärft sich zudem durch die Unübersichtlichkeit des Immobilienmarktes, der sehr anfällig für Schwankungen in Gesellschaft, Politik und Wirtschaft ist und beharrlich eigenen Gesetzen folgt.

Zunächst einmal geht es darum, ein Gespür für das Umfeld zu entwickeln, in dem das Vermögen angelegt werden soll. Dafür muss Zeit investiert werden, denn ein Kaufinteressent entwickelt sich nicht zum Immobilienexperten, wenn er ausschließlich den Anzeigenteil der Zeitungen liest - wenngleich das ein guter Anfang ist.

Finger weg von Ladenhütern

Eine Immobilie, die über einen längeren Zeitraum wiederholt angeboten wird, ist sehr wahrscheinlich zu teuer. Dies erkennt der Kaufinteressent, wenn er im entsprechenden Zeitraum öfter die Inserate studiert.

Er sollte aber auch mit Bekannten und Kollegen sprechen und sich die guten, aber auch die schlechten Erfahrungen anhören, die andere bereits gemacht haben.

Hilfe bei der Immobiliensuche

Wenn der Interessent bei seinem Bankberater wegen der Finanzierung vorspricht, kann er sich mit ihm gleich über geeignete Kaufobjekte unterhalten und sich von ihm hinsichtlich der Auswahlkriterien beraten lassen.

Im nächsten Schritt, der Trainingsphase, sollte sich der Objektsucher am besten etwas mehr Zeit nehmen und eine Reihe von Immobilien besichtigen.

Bevor er nicht zehn, vielleicht 20 Objekte gesehen hat, weiß er sehr wahrscheinlich nicht, was ein Makler beispielsweise unter "gehobener Ausstattung" versteht und was er umgekehrt erwarten darf.

Je mehr Immobilien er besichtigt und mit Eigentümern oder Maklern spricht, desto besser kann er abschätzen, was derzeit gewünscht und verlangt wird und wo er womöglich Abstriche bei seinen persönlichen Vorlieben machen muss.

Kriterien bei der Immobiliensuche

Auch wenn der Käufer sich natürlich mit seiner Immobilie wohlfühlen soll - gerade bei einer Eigennutzung - dürfen Herz und Bauch bei der Entscheidung das Hirn nicht überstimmen.

Die wichtigsten Kriterien bei der Auswahl sind Lage, Umgebung, Bausubstanz und Ausstattung. Folgende Kriterien machen eine gute Lage aus:

  • Grobraster: Stadt, Peripherie oder Land?
  • Ist Natur in unmittelbarer Nähe wichtig (für Sport und Hund)?
  • Wie dicht ist das Gebiet besiedelt, um welche Art von Gebiet handelt es sich (reines Wohngebiet, Mischgebiet)?
  • Wie sieht die weitere Bebauung aus? Was ist dort geplant? Es lohnt sich, einen Blick in die Bebauungspläne im Rathaus zu werfen.
  • Öffentliche Verkehrsmittel vorhanden? Frequenz? Mögliche Geräuschstörungen?
  • Einkaufsmöglichkeiten vorhanden?
  • Schulen, Kindergärten vorhanden? Passen diese?
  • Freizeitangebot (Schwimmbad, Sportvereine, Grünanlagen)?
  • Verkehrsanbindung (Autobahn, Schnellstraßen)?
  • Nachbarschaft? Eher jüngere Familien mit Kindern oder eher ältere Leute?
  • Wie ist die Verkehrssituation vor dem Haus? Verkehrsberuhigte Zonen, Gehsteige, Fahrradwege?
  • Ist mit Umweltbeeinträchtigungen zu rechnen wie Hochwasser und Überschwemmungen, aber auch Landwirtschaft, Glockentürme, Freizeitheime, Gaststätten?

Lieber zwei mal hinschauen

So wichtig der erste Eindruck auch ist - Objekt und Umgebung sollten sowohl werktags als auch am Wochenende angeschaut werden, da es hier meist die höchste Anwesenheitsdichte gibt. Bei dieser Gelegenheit lässt sich auch gut der Charakter der Siedlung erkennen.

Ein weiterer Gesichtspunkt betrifft das Objekt selbst. Welche Merkmale soll das Haus besitzen?

  • Wie steht es um Aus- und Anbaumöglichkeiten?
  • Gibt es Beschränkungen etwa durch Denkmalschutz?
  • Ist dieser Altlasten bekannt?
  • Welcher Grundstücksanteil wird miterworben?
  • Ist eine ungestörte Nutzung von Balkon, Terrasse, Garten möglich?
  • Müssen die Vorhänge die ganze Zeit geschlossen bleiben?
  • Entspricht die Sonnenausrichtung den Wünschen?
  • Ist auch im Winter noch genügend Sonne gewährleistet?
  • Wie ist die Aufheizung im Sommer/die Kälte im Winter?

Raumaufteilung beachten

Natürlich ist gerade bei der Eigennutzung der individuelle Raumbedarf das Wichtigste. Gleichwohl sind einige allgemeine Kriterien zu beachten, wenn das Objekt irgendwann einmal verkauft oder vermietet werden sollte. Ungünstig auf Wertzuwachs und Rendite wirken sich beispielsweise aus:

  • Badezimmer ohne Fenster
  • Nordterrasse oder -balkon
  • Kein Balkon oder Terrasse
  • kleine, dunkle oder schlecht geschnittene Räume
  • enge Küchen ohne Fenster
  • Schlafzimmer mit ungünstigem Zugang zu Bad/Toilette
  • wenig Stauraum und Abstellmöglichkeiten
  • ungünstige Durchgangszimmer
  • kein Kfz-Stellplatz

Immobiliensuche in verschiedenen Medien

Früher war der erste Schritt der Blick in die Wochenendausgabe der Zeitung. Das ist auch heute noch ein guter Anfang. Dort kann man sehen, was zu welchen Preisen angeboten wird. Und es ist überdies zu erkennen, was gesucht wird bzw. was andere Interessenten bereit sind zu bezahlen.

Neben der klassischen Zeitung prägen inzwischen ebenso andere Medien den Markt und können bei der Recherche hilfreiche Dienste erweisen:

  • Online-Immobilienportale
  • Fachzeitschriften
  • Makler
  • Banken

Aktives Kaufgesuch aufgeben

Wenn der Kaufinteressent schon länger Marktgeschehen beobachtet, aber nichts Interessantes hat, dann kann er ein Kaufgesuch aufgeben, um auf sich aufmerksam zu machen. Dabei sollte er sich nicht nur auf Zeitungen oder Onlineportale beschränken, sondern auch Flugblätter oder Aushänge in der Wunschumgebung verteilen.

Auch wenn der Kaufinteressent bereits sehr genaue Vorstellungen von seinem zukünftigen Immobilienbesitz hat, sollte er das Kaufgesuch dennoch nicht zu detailliert formulieren, sodass ihm möglichst viele Angebote offeriert werden.

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Katja Fleschütz ist Rechtsanwältin, Fachanwältin für Steuerrecht und als Unternehmensberaterin tätig.
Katja Fleschuetz

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