Immobilie

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Die Immobilie ist ein wichtiges Wirtschaftsgut in Deutschland, die viel Kapital bindet. Ihr größter Vorteil ist dabei auch gleichzeitig ihr größter Nachteil. Immobilien sind ortsgebunden und wenig flexibel, auch bedingt durch die in Deutschland übliche Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditvertragskündigung.
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Ein Nießbrauchs- oder Wohnrecht räumen viele Eheleute ihrem Partner lebenslang ein. Entweder als Schenkung zu Lebzeiten. Oder, noch verbreiteter, als Nachlass im Rahmen ihres Testaments.   Rechtlich eine kluge Lösung: Dann können die erbenden Kinder den Partner nicht einfach aus dem Haus vertreiben. Steuerlich dagegen in den meisten Fällen keine so gute Idee, denn oft wird Erbschaftsteuer fällig!    

Wer als Vermieter Steuern sparen will, muss aufpassen: Nicht alle Kosten lassen sich sofort absetzen. Das geht nur mit Werbungskosten Die so genannten Herstellungskosten müssen Sie dagegen über 50 Jahre abschreiben. Was Werbungs- und was Herstellungskosten sind, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Eine Steuer von der Steuer absetzen - das klingt zunächst einmal paradox, ist aber möglich. Beispiel Grunderwerbsteuer. Die müssen Sie bei jedem Immobilienkauf zahlen. Doch in bestimmten Fällen können Sie sie in Ihrer Steuererklärung geltend machen und damit weitere Steuern sparen.

Sie haben den Maler, den Elektriker oder den Fliesenleger im Haus. Hinterher ist zwar alles schöner und besser, aber natürlich bekommen Sie dafür auch eine Rechnung präsentiert. Heften Sie diese Rechnung zu Ihrer Steuererklärung, denn dafür bekommen Sie vom Finanzamt was geschenkt: 20 % des Rechnungsbetrags als Ihr persönliches „Steuerbonbon!“

Sie schneiden in Ihrer Freizeit und in der Kälte die Hecken im Garten Ihres Mehrfamilienhauses. Sie stehen früh morgens auf, um im Winter den Zugang zum Haus vom Schnee frei zu schippen und schwitzen im Sommer beim Rasenmähen: Alles umsonst? Oder dürfen Sie Ihre Arbeitszeit wenigstens von der Steuer absetzen?  

Der Tod des Ehepartners macht oft aus einem Elternpaar und den Kindern eine Erbengemeinschaft. Um die wieder aufzulösen, kann es zu folgender Konstellation kommen: Die einzige Tocher will ihren Anteil an die Mutter verkaufen.  Die Mutter will den Anteil auch abkaufen, allerdings fragt sie sich, ob jetzt zusätzlich auch noch Grunderwerbsteuer anfällt.

„Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich nach 2,5 Jahren meine eigengenutzte Eigentumswohnung wieder verkaufe?“, fragt ein Leser. Nicht unbedingt. Jedenfalls wenn Sie diese Punkte beachten.

Sie wissen wahrscheinlich: Wer ein Grundstück nach dessen Erwerb verkauft, sollte dies erst nach Ablauf von zehn Jahren tun. Sonst muss der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden ("Spekulationssteuer"). "Was aber zählt als 'Erwerb'", fragte uns ein Leser? "Gehören Erbschaften und Schenkungen auch dazu?"

Für mein Eigenheim habe ich eine Gebäude- mit eingeschlossener Elementarschadenversicherung und außerdem eine Hausratsversicherung. Auch auf unser Mietshaus läuft eine Gebäudeversicherung und zudem eine Gebäudehaftpflicht. Kann ich diese Policen steuerlich geltend machen?

"Ich habe eine Immobilie gerade mit einem erklecklichen Gewinn verkauft", schreibt uns eine Leserin. "Muss ich davon Abgeltungsteuer abführen? " Die Antwort auf diese Frage ist erfreulich für alle Immobilien-Eigentümer: Abgeltungsteuer wird auf Verkaufsgewinne von Immobilien nicht erhoben. Auch dann nicht, wenn das Gebäude für den Eigentümer ein reines Investment war. Es kann aber sein, dass auf den Gewinn Spekulationssteuer anfällt. Dass er also mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden muss. Und der ist unter Umständen sogar deutlich höher. Aber keine Angst: Das lässt sich vermeiden, wenn Sie die Immobilie nur lang genug in Ihrem Eigentum behalten.
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Müssen Sie wegen einem Kredit für Ihr Haus unbedingt zur Bank gehen? "Nicht unbedingt", sagt sich so mancher Bauherr oder Käufer.   Wer beispielsweise vermögende Verwandte oder Freunde hat, für den ist ein Privatdarlehen oftmals die attraktivere Möglichkeit, an Geld zu kommen. Allerdings lauern bei einem privaten Kredit einige steuerliche Fallstricke, die es zu umgehen gilt.

Wer für seinen Kreditvertrag noch viel zu hohe Zinsen zahlt, würde ihn lieber heute als morgen kündigen. Allerdings gibt es da leider mindestens zwei Gründe, die Sie daran hindern könnten. Der eine heißt Kündigungsrecht, der andere Vorfälligkeitsentschädigung.  Wie die Ihren Traum vom günstigeren Zins und höherer Tilgung zerplatzen lassen, lesen Sie hier.

Bankkredit ade! Viele Häuslebauer oder Wohnungskäufer finanzieren ihre Immobilie mit einem Kredit vom Ehepartner, den Eltern oder Geschwistern. Für diese "Privatsache" interessiert sich auch das Finanzamt. Der Darlehensgeber muss die Soll-Zinsen beim Finanzamt als Einkünfte versteuern. Fragt sich nur, mit welchem Steuersatz. Diese Frage hat jetzt der Bundesfinanzhof geklärt.

Wer ein Haus verkauft und den zugehörigen Immobilienkredit vorzeitig ablöst, muss blechen. Die Bank darf dafür eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Also den Ersatz für die Zinsen, die ihr entgehen. Das können Zehntausende von Euro sein. Aber ist diese Entschädigung auch steuerlich absetzbar? Dazu hat sich kürzlich das Finanzgericht Düsseldorf geäußert.

Sie planen gerade eine Immobilienfinanzierung? Die Zinsen sind niedrig – aber bleiben sie es auch? Sie müssen schon ein Guru sein, wenn Sie solche Fragen aus dem Stehgreif beantworten können.  Allerdings gibt es auch ein paar greifbare Anhaltspunkte, die Ihnen bei Ihrer Entscheidung helfen können.

Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte, braucht meist einen Kredit - und schon stehen Sie vor einer großen Entscheidung, denn Sie müssen zwischen unterschiedlichen Finanzierungsformen auswählen.  Als Kreditnehmer sollten Sie vor dem Unterzeichnen Ihres Kreditvertrags wissen, worauf Sie sich einlassen, denn zum einen geht es um viel Geld, zum anderen um eine jahrelange Verpflichtung.

Die wenigsten können Ihre Immobilie mal eben so aus der Portokasse finanzieren. Viel üblicher ist das Annuitätendarlehen – im Volksmund auch Hypothekendarlehen genannt. Das gilt als Standardform der Immobilienfinanzierung.  Es ermöglicht eine Finanzierung zu Marktzinsen. Allerdings hat man da die Qual der Wahl unter allen Darlehensanbietern.

Endlich schuldenfrei! Davon träumt so mancher Immobilienbesitzer. Umso schöner, wenn man das Ziel in greifbarer Nähe hat, weil eine größere Menge Geld ins Haus steht und damit der Kredit abgelöst werden kann. Eigentlich.    Allerdings: Wer derzeit früher als geplant aus dem Immobilienkredit aussteigen will, muss das derzeit teuer bezahlen. Für das vorzeitige Rückzahlen des Kredits verlangen die Banken zurzeit Rekordsummen. Oft sind das 20 Prozent der Restschuld und mehr.  

Seit März 2016 gilt das Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Das hört sich schon schlimm an. Und tatsächlich: Angeblich haben die Sparkassen deswegen im ersten Halbjahr 2016 bereits 8,9 % weniger Wohnungsbaukredite an Privatkunden vergeben als noch im Vorjahr – und das bei derzeit historisch niedrigen Zinsen.   Stellt sich die Frage: Wer hat heute noch Chancen auf ein Baudarlehen, eine Anschlussfinanzierung oder einen Kredit für die Renovierung und welche Voraussetzungen müssen Sie dafür erfüllen? 

Eigentümer, die ihren Immobilienkredit schneller als ursprünglich geplant zurückzahlen wollen, müssen dafür bei ihrer Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung leisten.   Laut einer Analyse von Finanztest lohnt es sich, diese Forderung der Bank genau zu prüfen, denn oft wird dem Kunden zu viel berechnet. Das hat der Bundesgerichtshof erst kürzlich wieder in einem Urteil bestätigt.