Mittwoch, 26.09.2012 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © RioPatuca Images - Fotolia.com

Gewerblichen Nutzung: Wann Sie Ihrem Mieter deswegen kündigen können

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Worum geht´s

Der Vermieter darf einem Mieter auch dann kündigen, wenn er oder seine Angehörigen in der Wohnung nicht in die Wohnung einziehen wollen, sondern dort künftig ihrem Beruf nachgehen wollen.

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Mal so eben schnell kündigen, weil Ihnen die Nase Ihres Mieters nicht mehr passt? Da hat leider der Gesetzgeber etws dagegen, denn als Wohnungsvermieter brauchen Sie für Ihre Kündigung einen Kündigungsgrund.

 

Doch die sind im Gesetz nicht so reich gesät! Jetzt hat der Bundesgerichtshof kündigungswilligen Vermietern mit seinem neuen Urteil kräftig unter die Arme gegriffen.  

Wenn Sie als Wohnungsvermieter kündigen wollen, brauchen Sie dazu einen Kündigungsgrund. Die stehen in § 573 BGB. Nach § 573 Abs. 2 BGB kann der Vermieter insbesondere kündigen, wenn einer dieser 3 Kündigungsgründe vorliegt:

1. Eine erhebliche Vertragsverletzung

2. die allseits bekannte Eigenbedarfkündigung und

3. die Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung.

Was allerdings die wenigsten wissen: Diese doch sehr begrenzte Anzahl an ordentlichen Kündigungsgründen für den Vermieter sind noch nicht das Ende der Fahnenstange. Dafür sorgt das kleine Wörtchen „insbesondere“, was im Gesetz vor der Aufzählung der Kündigungsgründe steht.

Es gibt mehr als 3 Kündigungsgründe

Was Ihnen das kleine Wörtchen „insbesondere“ bringen kann, wenn Sie noch händeringend nach einem Kündigungsgrund suchen, zeigt dieses aktuelle Urteil des Bundesgerichtshofs: Ein Vermieter kündigte seinem Mieter, der mit ihm unter dem gleichen Dach lebte.

Der Grund: Seine Ehefrau wollte in der Wohnung des gekündigten Mieters eine Anwaltskanzlei eröffnen.  

Eine Eigenbedarfkündigung nach § 573 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BGB scheidet in diesem Fall allerdings aus. Die ist nur möglich, wenn der Vermieter oder seine Familien- oder Haushaltsangehörigen die gekündigten Räume zum Wohnen benötigen würden. So lag der Fall ja gerade nicht.

Die Berufsfreiheit wiegt genauso schwer wie der Eigenbedarfswunsch

Deswegen bemühte der clevere Vermieter als Allheilmittel die „Kündigungs-Generalklausel“ des § 573 Abs. 1 BGB. Wenn keiner der 3 Kündigungsgründe des § 573 Abs. 2 so richtig passen will, braucht der Vermieter nur ein ebenso starkes, berechtigtes Kündigungsinteresse wie z.B. Eigenbedarf oder die Verwertungsabsicht, um doch noch den Mietvertrag mit dem Mieter beenden zu können. 

Ein ebenso starkes Kündigungsinteresse bescheinigte der BGH dem Vermieter, indem er die verfassungsrechtlich geschützte Berufsfreiheit ebenso hoch bewertete wie den Eigenbedarf des Vermieters nach § 573 Abs. 1 BGB. Das gilt umso mehr, wenn sich die gekündigte Wohnung und die Wohnung des Vermieters auch noch im gleichen Gebäude befinden (BGH, Urteil v. 26.09.2012, VIII ZR 330/11).

Berufliche Nutzungsabsichten rechtfertigen Kündigung 

Doch damit war die Sache noch nicht ganz erledigt. Nach § 574 BGB kann der Mieter die Vermieterkündigung nämlich noch abwehren, wenn sie für ihn, seine Familie oder seinen Haushaltsangehörigen eine besondere Härte bedeutet.

Der Haken in diesem Fall: Weil die Vorinstanzen bereits die Kündigung für unwirksam hielten, prüften sie die Härtegründe gar nicht mehr.

Das muss das Landgericht Berlin jetzt schleunigst nachholen. Am Kündigungsgrund „berufliche Nutzung“ ändert das jedoch nichts: Wer die Mieterwohnung benötigt, weil er oder seine Angehörigen darin seinen Beruf ausüben wollen, darf seinem Mieter neuerdings kündigen!

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Wenn Sie als Vermieter eine Kündigung an Ihren Mieter schicken, müssen Sie genau darauf achten, wie Sie Ihr Schreiben formulieren. Selbst kleine Fehler können Sie teuer zu stehen kommen, wenn Sie deswegen am Ende den Kündigungsprozess gegen Ihren Mieter verlieren. Neben den üblichen Voraussetzungen für eine wirksame Kündigung (richtiger Adressat, eventuelle Vollmachten, Kündigungsgrund usw.) sollten Sie Ihren Mieter unbedingt im Kündigungsschreiben auf sein Widerspruchsrecht hinweisen. 
Tschüss Mieter: Wer eine Wohnung vermietet, muss früher oder später damit rechnen, dass sein lieb gewonnener Mieter irgendwann wieder auszieht - ob freiwillig oder unfreiwillig.  Allerdings müssen sich sowohl der Mieter als auch sein Vermieter dabei an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Es sei denn, beide Seiten einigen sich auf einen anderen - früheren - Kündigungstermin.
Wenn der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt oder zum Beispiel die Wohnung schuldhaft beschädigt, kann ihm der Vermieter ordentlich oder fristlos kündigen. Kündigen auf Zuruf? Unwirksam! In beiden Fällen muss die Kündigung auf jeden Fall schriftlich erfolgen.
Was ein Mieter so alles in seiner Wohnung darf oder was nicht, darüber lässt sich trefflich streiten. Klar, darf er dort auch arbeiten - aber nur still und leise. Wann die Grenze zur gewerblichen Nutzung überschritten ist, hat jetzt der BGH entschieden.

 meineimmobilie.de-Tipp

Wer bisher seinem Mieter kündigen wollte, weil er seine Wohnung zu beruflichen Zwecken nutzen wollte, biss damit auf Granit: Das ist kein Eigenbedarf, da der nur geltend gemacht werden kann, wenn in der gekündigten Wohnung künftig gewohnt und nicht nur gearbeitet wird.

 

 

Das ist zwar nach wie vor so, jedoch greift Ihnen in solchen Fällen jetzt § 573 Abs. 1 BGB und der Bundesgerichtshof unter die Arme: Weil die Berufsfreiheit des Vermieters genauso schwer wiegt, wie sein Eigenbedarfswunsch, dürfen Sie Ihrem Mieter auch kündigen, wenn Sie oder Ihre Angehörigen nicht in der Wohnung wohnen, sondern arbeiten wollen.