Freitag, 05.02.2016 | Autor: Judith Engst, Foto: Project Photos GmbH & Co. KG / _

Wohnungstausch: Was Ihr Finanzamt dazu sagt

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Worum geht´s
  • Wohnungstausch
  • Überkreuzvermietung
  • Kostenfreie Wohnungsüberlassung
  • Steuerliche Behandlung
  • Schenkung oder Leihe?

 

Eine Überkreuzvermietung ist steuerlich gesehen eine feine Sache: Jeder vermietet an den anderen und kann so über die Anlage V allerhand von der Steuer absetzen. Weil auch das Finanzamt diesen "Trick" kennt, ist eine Überkreuzvermietung steuerlich nicht ganz einfach.

 

Noch komplizierter wird es, wenn die beiden beteiligten Parteien ihre Eigentumswohnungen einfach tauschen, sie sich also gegenseitig kostenfrei zur Nutzung überlassen. Nun raten Sie mal, was das Finanzamt dazu sagt.

Nicht hinter jedem Wohnungstausch steckt ein Steuertrick. Manchmal hat er einfach nur praktische Gründe. So, wie bei einem User, der eine Eigentumswohnung besaß und mit seiner Freundin in deren Elternhaus ziehen wollte.

Die Schwester seiner Freundin sollte dafür in seine Eigentumswohnung ziehen. Sie vereinbarten für den Tausch keine Miete. Allerdings sollte jeder dem anderen die Nebenkosten erstatten. "Was würde wohl das Finanzamt dazu sagen, dass wir uns gegenseitig mitfrei die Wohnungen überlassen?", fragte der User im Forum.

Eine interessante und recht knifflige Steuerfrage. Denn zum einen geht es hier um die Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung, zum anderen um die Schenkungssteuer.

Werbungskosten: Abzug tatsächlich nicht möglich

Bei einer solchen Konstellation ist kein Werbungskostenabzug möglich. Das geht nur, wenn der Wohnungseigentümer mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt. Das ist bei einer mietfreien Überlassung nicht der Fall. Der jeweilige Wohnungseigentümer kann damit die Reparaturen, Instandsetzungen und Modernisierung für die betreffende Wohnung nicht steuerlich absetzen.

Selbst wenn beide Parteien Miete zahlen würden, wäre es dennoch fraglich, ob die Überkreuzvermietung steuerlich anerkannt würde. Da schaut das Finanzamt nämlich genau hin.

Nur wenn es wirtschaftliche (und nicht etwa private) Gründe für die gegenseitige Vermietung gibt, wird dieses Modell anerkannt. Das ist etwa der Fall, wenn eine der beteiligten Personen nur deshalb die Wohnung der anderen anmietet, weil diese verkehrsgünstiger in der Nähe seines Arbeitsortes liegt.

Kostenfreie Wohnungsüberlassung: Steuerliche Behandlung noch unklar

Was sagt das Finanzamt dazu, wenn jemand seine Eigentumswohnung einer anderen Person kostenfrei überlässt? Eindeutig geklärt ist dies noch nicht. Es könnte sich dabei um eine Schenkung handeln ‑ der Wohnungseigentümer „schenkt“ dem Bewohner dann sozusagen die Miete. Es könnte aber auch eine einfache Leihe sein, bei der die Wohnung nur auf Zeit verliehen wird.

Leider ist die bisherige Rechtsprechung dazu uneinheitlich: Das Finanzgericht München geht von einer (steuerpflichtigen) Schenkung aus (FG München, Urteil vom 19.8.2004, 4 V 1632/04), wohingegen das Finanzgericht Rheinland-Pfalz in einem vergleichbaren Fall lediglich eine (steuerfreie) Leihe sieht (FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 2.4.2002, 4 K 1869/01).

Der Bundesfinanzhof hat sich noch nicht dazu geäußert. Und wie ein Wohnungstausch steuerlich bewertet wird, ist erst recht noch nicht klar.

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Foto: Judith Engst / Redaktion meineimmobilie.de
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Judith Engst hat sich als Wirtschafts- und Finanzjournalistin auf die publizistische Beratung im Bereich Finanzen, Geldanlage, Recht und Steuern spezialisiert. Für sie sind Immobilien ein unentbehrlicher Baustein zur ...
Judith Engst
Stellen Sie sich vor, Sie haben ein Haus, Ihre Eltern auch. Um notwendige Renovierungen in beiden Häusern von der Steuer abzusetzen, vermieten Sie sich die Immobilien über Kreuz. "Geht das? ", fragte kürzlich ein Leser. In der Regel nicht, lautet unsere Antwort. Denn In den meisten Fällen ist das rechtsmissbräuchlich, so die Einstufung der Finanzgerichte.
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Handhaben Sie die Vermietung lieber wie unter Fremden

Selbst wenn das Finanzamt eine Überkreuzvermietung mangels beruflicher Veranlassung nicht anerkennt: Sie sollten in solchen Fällen die gegenseitige Vermietung lieber so handhaben wie unter Fremden. Das heißt: Schließen Sie einen Mietvertrag und lassen Sie sich die Miete (und nicht nur die Nebenkosten) überweisen. Denn sonst schwebt die drohende Schenkungssteuer wie ein Damoklesschwert über Ihnen.

 

Das Ganze ist umso brisanter, als in Bezug auf die Schenkungssteuer unter Nicht-Verwandten und Nicht-Verheirateten nur sehr geringe Freibeträge gelten. Konkret können Sie bei der Schwester Ihrer Freundin nur 20.000 Euro beanspruchen, gültig für 10 Jahre. Und das heißt: Sobald die gesparte Miete diesen Betrag übersteigt, tritt auf weitere unterbliebene Mietzahlungen womöglich die Steuerpflicht ein. Unter Fremden beläuft sich der Steuersatz gleich auf 30 Prozent, ist also alles andere als eine Kleinigkeit.

 

Übrigens können beide zur Schenkungssteuer herangezogen werden ‑ der Beschenkte, aber auch die schenkende Person. Deshalb heißt es bei einer kostenfreien Wohnungsüberlassung und auch bei einem Wohnungstausch ohne Mietzahlungen aufgepasst.