Samstag, 14.01.2017 | Autor: Judith Engst, Foto: © electra kay-smith - Fotolia.com

Wenn aus Büro Wohnraum wird: Wie Sie die Umbaukosten von der Steuer absetzen können

Foto: © electra kay-smith - Fotolia.com
Worum geht´s

• Abschreibung
• Werbungskosten
• anschaffungsnahe Herstellungskosten
• Umbau von Gewerbeobjekt zu privatem Wohnraum

Stichworte zu diesem Thema

Wer Räume zuerst gewerblich vermietet und dann privat, der muss womöglich umbauen. Hier stellt sich die Frage: Sind die Kosten anschaffungsnahe Herstellungskosten, die Sie abschreiben dürfen? Oder dürfen Sie die sofort in einem Aufwasch als Werbungskosten von der Steuer absetzen? Das Finanzgericht Münster urteilte vermieterfreundlich und verhalf so einem Vermieter zu einer schnellen Steuerersparnis. 

Mit dem Begriff "anschaffungsnahe Herstellungskosten" bekommen Sie es meist direkt nach dem Kauf eines Mietobjekts zu tun. Wer direkt danach modernisiert oder umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen durchführt, muss die Kosten zusammen mit den Anschaffungskosten für das Objekt über viele Jahre abschreiben.

Ausnahme: Sie bleiben mit Ihren Umbaukosten innerhalb der ersten 3 Jahre nach dem Kauf noch unter der 15%-Grenze der Anschaffungskosten. Investieren Sie innerhalb der 3 ersten Jahre also weniger als 15% der Anschaffungskosten, dürfen Sie Ihre Umbaukosten sofort als Werbungskosten von der Steuer absetzen, statt sie über mehrere Jahre abschreiben zu müssen.  

Neuer, besser, größer: So schnell produzieren Sie Herstellungskosten

Von anschaffungsnahen Herstellungskosten geht das Finanzamt aber auch dann aus, wenn Sie ein Objekt entscheidend erweitern und verbessern. Etwa indem Sie einen Wintergarten anbauen. Oder indem Sie Ihren Mietern ein wesentlich hochwertigeres Interieur zur Verfügung stellen.

Was aber ist, wenn Sie eine Wohnung, die bisher gewerblich vermietet war, wieder künftig als Wohnung vermieten wollen und dafür nun ein paar Wände umsetzen und die Innenräume neu gestalten? "Das sind dann keine Herstellungskosten", sagt das Finanzgericht Münster (FG Münster, Urteil v. 29.1.2015, 12 K 3193/12 E).

Entscheidend dabei ist die Begründung.

Werbungs- oder Herstellungskosten? Wie die Gerichte urteilen

Im entschiedenen Fall ging es um 3 Eigentumswohnungen, die zunächst als Gewerberäume an eine Versicherung vermietet waren. Die wollte der Eigentümer jetzt wieder als privaten Wohnraum vermieten. Dazu war der Grundriss der Wohnungen aber nicht geeignet. Deshalb ließ er kurzerhand die Wände versetzen und die so entstandenen neuen Räume renovieren.

Die Kosten dafür machte er als sofort abziehbare Werbungskosten geltend. Aber das Finanzamt spielte nicht mit. Das seien anschaffungsnahe Herstellungskosten. Ein Sofortabzug komme somit nicht infrage, die Kosten müsste der Eigentümer vielmehr über die Nutzungsdauer abschreiben. 

Finanzgericht: Keine Aufwertung, keine Herstellungskosten!

Das sah das Finanzgericht Münster jedoch ganz anders: Da die Wohnungen durch die Umgestaltung nicht aufgewertet oder erweitert worden seien, könne von Herstellungskosten keine Rede sein. Der Eigentümer durfte die Kosten als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung sofort im betreffenden Steuerjahr absetzen.

Kommentare (2)

11.2.2017, 9:00 Uhr von Jengst Profil ansehen
Darauf würde ich mich nicht verlassen. Denn das hier zitierte Urteil ist noch nicht höchstrichterlich vom Bundesfinanzhof abgesegnet. Außerdem habe ich den Eindruck, dass der Umbau eines Lebensmittelmarktes in mehrere Wohnungen einen weitaus größeren Eingriff in die Immobilie bedeutet als im geschilderten Fall. Ich gehe davon aus, dass die Aufwendungen abgeschrieben werden müssen. Aber hier wäre es sicherlich sinnvoll, im Vorfeld einen Steuerberater hinzuzuziehen.
11.2.2017, 0:09 Uhr von Anrodie Profil ansehen
Hallo, wenn ich den Arrikel richtig verstehe, wären die Umbaukosten von einem Lebensmittelmarkt in mehrere Wohneinheiten ebenfalls keine Herstellungskosten? Gruß Anrodie
Foto: Judith Engst / Redaktion meineimmobilie.de
Foto: Judith Engst / Redaktion meineimmobilie.de

Es schreibt für Sie

Judith Engst hat sich als Wirtschafts- und Finanzjournalistin auf die publizistische Beratung im Bereich Finanzen, Geldanlage, Recht und Steuern spezialisiert. Für sie sind Immobilien ein unentbehrlicher Baustein zur ...
Judith Engst
"Oh, schöne Küche!", freut sich der Mieter. Tja, die haben Sie ihm ja auch neu eingebaut und bezahlt. Die alte Küche war ja schon ganz schön in die Jahre gekommen. Steuerlich können Sie die Kosten für die neue Mieterküche natürlich auch geltend machen. Fragt sich nur, wie: Müssen Sie die Einbauküche über die Nutzungsdauer abschreiben? Oder können Sie die gesamte Rechnungssumme sofort von der Steuer absetzen?
Wer eine Immobilie kauft und dann kräftig renoviert, kann steuerlich eine böse Überraschung erleben. Der Grund heißt: "Anschaffungsnahe Herstellungskosten". Darunter fallen Instandsetzungs- und Reparaturkosten nach einem Immobilienkauf. Warum die ärgerlich sind?  Weil sie nur zusammen mit dem Kaufpreis über die gesamte Nutzungsdauer abgeschrieben werden müssen, anstatt sofort in voller Höhe Ihre Einkünfte zu mindern.  Lediglich, wenn Sie nach dem Kauf Schäden reparieren lassen, die Ihnen beispielsweise der Mieter hnterlässt, haben Sie vor dem Finanzamt bessere Karten. 

 meineimmobilie.de-Tipp

Legen Sie notfalls Einspruch ein


Lassen Sie es sich nicht gefallen, wenn das Finanzamt irgendwelche Umbaukosten bei Ihrem Objekt nicht als sofort abziehbare Werbungskosten anerkennen will, sondern auf einer jahrelangen Abschreibung besteht.


Legen Sie binnen eines Monats Einspruch gegen den entsprechenden Steuerbescheid ein. Verweisen Sie dabei auf das hier zitierte Urteil des Finanzgerichts Münster. Als Begründung sollten Sie außerdem anführen, dass es sich bei den entsprechenden Umbaukosten nicht um eine Erweiterung oder Verbesserung des Objekts handelt. Dann können Sie die Kosten sofort absetzen.