Donnerstag, 31.03.2016 | Autor: Judith Engst, Foto: © Kzenon - Fotolia.com

Vorzeitiger Verkauf wegen Behinderung: Müssen Sie Spekulationssteuer zahlen?

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Worum geht´s

• private Veräußerungsgeschäfte
• Verkauf wg. Behinderung
• Spekulationsfrist

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Sie wissen wahrscheinlich: Wenn Sie innerhalb von 10 Jahren Ihre Immobilie wieder verkaufen, droht Ihnen die sogenannte Spekulationssteuer. Das bedeutet, dass Sie den Verkaufsgewinn versteuern müssen. 

Die Höhe bestimmt sich nach dem normalen Einkommensteuersatz. Was aber gilt, wenn Sie Ihre Immobilie gezwungenermaßen verkaufen müssen? Etwa weil Sie plötzlich behindert sind und deswegen in eine andere, behindertengerechtere Wohnung ziehen müssen? 

Wenn Sie das Leben zum Hausverkauf zwingt

Nachdem ich 2008 mein Traumhaus (Reihenendhaus über 4 Etagen) gekauft hatte, wurde ich gehbehindert. Ein Umbau wäre schwierig und zu kostenintensiv geworden. Also vermietete ich zunächst mein Haus, und zog in eine Wohnung auf einer Ebene, weil ich immer noch darauf hoffte, irgendwann wieder laufen zu lernen!"  

Diese Anfrage erreichte neulich unsere Redaktion.  

Tatsächlich wurde die Dame Anfang 2012 auf Dauer als 100 % gehbehindert mit dem Kennzeichen G und aG eingestuft. Sie musste sich eine barrierefreie Wohnung suchen, die es leider nur zum Kauf gab. 

Um sich die Wohnung leisten zu können, musste sie das Haus verkaufen. Nun wollte das Finanzamt ab dem Zeitpunkt des Hausverkaufs Spekulationssteuer von ihr haben.

Finanzamt kennt beim Hausverkauf keine Privilegien für Behinderte

Tatsächlich sieht das deutsche Steuerrecht bei privaten Veräußerungsgeschäften keine Ausnahmen für behinderungs- bzw. krankheitsbedingte Verkäufe vor.

Das heißt im Klartext: Dem Finanzamt ist es egal, aus welchen Gründen Sie Ihr Reihenendhaus verkaufen müssen. Es zählt nur, wann Sie es verkauft haben. Ist der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist erfolgt, dann müssen Sie den Gewinn auch versteuern. 

Wichtig: Bei Selbstnutzung gilt eine kürzere Spekulationsfrist 

Ein Hoffnungsschimmer, doch noch um die Spekulationssteuer herumzukommen, gibt es allerdings normalerweise: Der betrifft eine selbstgenutzte Immobilie.

Haben Sie die später verkaufte Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt, können Sie sie verkaufen, ohne dass „Spekulationssteuer“ anfällt.

Spekulationssteuer: Wer erst vermietet und dann verkauft, hat Pech gehabt

Dummerweise scheint dies allerdings im hier geschilderten Fall nicht zuzutreffen: Das Haus wurde erst einmal vermietet, in der Hoffnung, später doch wieder selbst einziehen zu können.

Dadurch hat sich die Spekulationsfrist wieder auf volle 10 Jahre ausgeweitet. 

Deswegen bleibt es leider dabei: Um die „Spekulationssteuer“ (Einkommensteuer auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften) werden Sie wohl nicht herumkommen.
 

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Foto: Judith Engst / Redaktion meineimmobilie.de
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Judith Engst hat sich als Wirtschafts- und Finanzjournalistin auf die publizistische Beratung im Bereich Finanzen, Geldanlage, Recht und Steuern spezialisiert. Für sie sind Immobilien ein unentbehrlicher Baustein zur ...
Judith Engst
„Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich nach 2,5 Jahren meine eigengenutzte Eigentumswohnung wieder verkaufe?“, fragt ein Leser. Nicht unbedingt. Jedenfalls wenn Sie diese Punkte beachten.
Als "einfacher" Hausverkäufer können Sie ganz schnell fürs Finanzamt zum Spekulant werden. Dann nämlich, wenn Sie Ihre Immobilie zu früh verkaufen. Bei Immobilien gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Verkaufen Sie erst nach Ablauf dieser 10-Jahres-Frist, bleiben Ihre Gewinne steuerfrei. Was aber, wenn Sie den Kaufvertrag noch innerhalb der Spekulationsfrist unterschreiben, die Umschreibung aber erst aufgrund einer aufschiebenden Bedingung danach erfolgt: Sind Sie dann ein Spekulant oder nicht?
"Danke für Ihren Beitrag über die Spekulationssteuer. Jetzt wüsste ich aber gerne noch: Wie genau wird die Spekulationsfrist berechnet? Wird der Gewinn aus einer am 1. Februar 2000 gekauften und am 28. Dezember 2009 wieder verkauften Immobilie besteuert oder nicht, wenn der Kaufpreis erst am 1. März 2000 und der Verkaufspreis erst am 1. März 2010 gezahlt wurde?" So die Zuschrift eines Lesers. Eine spannende Frage!
Wer eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkauft, muss den Gewinn mit seinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern. Aber was genau ist eigentlich der Gewinn?

 meineimmobilie.de-Tipp

Steuern werden als „außergewöhnliche Belastung“ anerkannt

Möglicherweise gelingt es Ihnen, in der nächsten Steuererklärung die gezahlte Spekulationssteuer als „außergewöhnliche Belastung“ geltend zu machen. Das geht, wenn die Ausgaben zwangsläufig, also unumgänglich waren.

 

Dabei müssen Sie sich allerdings einen zumutbaren Eigenanteil anrechnen lassen. Der liegt je nach Einkommen, Familienstand und Zahl kindergeldberechtigter Kinder zwischen 1 und 7 Prozent Ihres Einkommens.

 

Vielleicht können Sie wenigstens bei der Einkommensteuer sparen, indem Sie die „Spekulationssteuer“ als außergewöhnliche Belastung im Mantelbogen Ihrer Steuererklärung geltend machen. Dazu allerdings sollten Sie sich dabei besser steuerlich beraten lassen ‑ es gibt keine Garantie, dass das Finanzamt Ihre Kosten anerkennt.