Freitag, 09.03.2012 | Autor: Jörg Stroisch , Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2008

Steuerfalle: Befristete Mietverträge sind nicht ratsam

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2008
Worum geht´s
  • befristeter Mietvertrag
  • Eigennutzung als Befristungsgrund
  • Liebhaberei
  • Werbungskostenabzug
Stichworte zu diesem Thema

Erst vermieten, dann selbst nutzen. Dieses Modell ist für viele Immobilieneigentümer interessant. Befristete Mietverträge bieten scheinbar die Möglichkeit, nötige Bau- oder Umbaumaßnahmen von der Steuer abzusetzen und auf diese Weise viel Geld zu sparen. Aber Vorsicht: Das Finanzamt macht oft einen Strich durch diese Rechnung.

Bau- und Umbaumaßnahmen bei Mietimmobilien vermindern Ihre Steuerlast. Sie lassen sich entweder als Herstellungskosten über mehrere Jahre abschreiben oder als Werbungskosten sofort von der Steuer absetzen. Das funktioniert aber nicht, wenn Liebhaberei vorliegt. Sprich: Wenn die Absicht fehlt, mit dem Haus oder der Wohnung dauerhaft Mieteinkünfte zu erzielen.

Falls Sie eine Immobilie nur befristet vermieten, kann es sein, dass das Finanzamt sich sperrt. Denn eine Befristung verlangt einen Grund. Und zwar einen, den das Mietrecht zulässt. Der wichtigste erlaubte Grund ist der Eigenbedarf (§ 575 BGB).

Genau hier wird es problematisch. Bekommt das Finanzamt nämlich heraus, dass Sie die Immobilie eigentlich für eigene Wohnzwecke herrichten und es nur vorläufig vermieten, um die (Um-)Baukosten steuerlich abzusetzen, wird es Ihnen einen Strich durch die Rechnung machen.

Schon im Jahr 2002 entschied der Bundesfinanzhof: Der Werbungskostenabzug entfällt, wenn in einem Mietvertrag die Befristung damit begründet wird, die Immobilie später selbst nutzen zu wollen (09.07.2002, Az.: IX R 57/00).

Allerdings ist die Befristung allein noch kein ausreichendes Indiz für dieses unzulässige Steuersparmodell, urteilte der BFH im Jahr 2004 (14.12.2004, Az.: IX R 1/04). Denn die Vermietung ließe sich ja theoretisch trotzdem verlängern, so die Richter.

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 meineimmobilie.de-Tipp

Sie sollten aber kein Risiko eingehen, selbst wenn Ihnen eine spätere Eigennutzung vorschwebt. Schließen Sie lieber einen unbefristeten Mietvertrag ab. Eigennutzung ist ein legitimer Grund, mit dem Sie den Mieter auch ohne Befristung später kündigen können. Der Vorteil liegt auf der Hand: Das Finanzamt kann Ihnen dann keine fehlende dauerhafte Gewinnerzielungsabsicht vorwerfen.