Freitag, 25.04.2014 | Autor: Judith Engst, Foto: © styleuneed - Fotolia.com

Spekulationssteuer: Schon bei Eigenheimverkauf nach 2,5 Jahren?

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Worum geht´s
  • „Spekulationssteuer“
  • Privates Veräußerungsgeschäft
  • Immobilienverkauf
  • Eigenheim / Mietimmobilie
Stichworte zu diesem Thema

Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich nach 2,5 Jahren meine eigengenutzte Eigentumswohnung wieder verkaufe?“, fragt ein Leser. Nicht unbedingt. Jedenfalls wenn Sie diese Punkte beachten.

Die "rettende Regelung" steht im Einkommensteuergesetz (§ 23 Abs. 1). Sie lautet wörtlich: „[Von der Besteuerung] ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.“ Was heißt das konkret?

Folgende Fälle müssen Sie unterscheiden:

  • Fall 1: Sie haben die Immobilie seit der Anschaffung/Fertigstellung selbst bewohnt
  • Fall 2: Sie waren zwar schon vorher Eigentümer, aber nicht Bewohner der Immobilie

Fall 1: Sie haben die Wohnung seit Anschaffung/Fertigstellung selbst bewohnt
In diesem Fall fällt keine Spekulationssteuer an, egal wie lange der Zeitraum zwischen Anschaffung/Fertigstellung und Verkauf ist. Das heißt: Mit 2,5 Jahren sind Sie so oder so auf der sicheren Seite, wenn Sie die Wohnung durchgehend selbst genutzt haben.

Fall 2: Sie waren vorher zwar schon Eigentümer, aber nicht Bewohner
Wenn Sie die Wohnung zunächst vermietet hatten, wenn sie - obwohl bezugsfertig - leer stand oder von jemand anderem genutzt wurde, dann  kommt es auf die Haltedauer an. Das Gesetz stellt hierbei auf Kalenderjahre ab.

Angenommen, Sie verkaufen im ersten Halbjahr dieses Jahres Ihre selbstgenutzte Immobilie. Dann sind bei einer Haltedauer von 2,5 Jahren die Bedingungen erfüllt, die das Gesetz nennt. Sie haben im Jahr des Verkaufs selbst in der betreffenden Wohnung gewohnt und außerdem in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren.

Nicht erfüllt sind die Bedingungen dagegen, wenn es erst im zweiten Halbjahr zu einem Verkauf kommt. Dann nämlich haben Sie zwar im Jahr des Verkaufs und in einem vorangegangenen Kalenderjahr in der Immobilie gewohnt. Im vorhergehenden Jahr haben Sie allerdings die Wohnung nicht für volle 12 Monate genutzt. Falls also der Verkauf dann Gewinn abwirft, müssen Sie diesen Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern. Das nennt der Volksmund „Spekulationssteuer“, im Fachchinesisch des Einkommensteuerrechts handelt es sich um Steuern auf „private Veräußerungsgeschäfte“.

 

Kommentare (1)

20.8.2015, 14:45 Uhr von logiphil Profil ansehen
Die Erklärung ist nicht ganz korrekt. Der Zeitraum der Selbstversorung muss sich nämlich nur über drei Jahre erstrecken. Bestenfalls reicht eine Selbstnutzungsdauer von einem Jahr und 2 Tagen. Z.B. Selbstnutzung von 31.12.2013 bis 01.01.2015. Damit ist die gesetzliche Voraussetzung erfüllt.
von Cduffi
ihren Kommentar finde ich sehr interessant, möcjte ebenfalls meine Eigentumswohnung verkaufen, wenn die Spekulationssteuer nicht greift! Im Internet finde ich nun eben genau diese widersprüchlichen Aussagen. Woher haben sie die Information? Kann das Finanzamt dies nicht dann doch für mich unvorteilhafter reagieren und "volle" Jahre verlangen?
"Danke für Ihren Beitrag über die Spekulationssteuer. Jetzt wüsste ich aber gerne noch: Wie genau wird die Spekulationsfrist berechnet? Wird der Gewinn aus einer am 1. Februar 2000 gekauften und am 28. Dezember 2009 wieder verkauften Immobilie besteuert oder nicht, wenn der Kaufpreis erst am 1. März 2000 und der Verkaufspreis erst am 1. März 2010 gezahlt wurde?" So die Zuschrift eines Lesers. Eine spannende Frage!
Wer eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von 10 Jahren verkauft, muss den Gewinn mit seinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuern. Aber was genau ist eigentlich der Gewinn?

 meineimmobilie.de-Tipp

Es zählt nur das wirkliche Eigenheim

Was aber heißt „selbstgenutzt“ im Sinne des Gesetzes? Der Bundesfinanzhof hat klargestellt: Es muss sich um die Wohnung handeln, in der Sie Ihren dauerhaften Aufenthaltsort eingerichtet haben. Eine nur sporadische Eigennutzung reicht nicht (15. 04. 2008, Az. IX B 159/07).

Somit fällt beispielsweise auf den Verkaufsgewinn bei Ferienwohnungen immer „Spekulationssteuer“ an, wenn sie vor dem Verkauf nicht schon 10 Jahre in Ihrem Eigentum war. Das gilt auch für Objekte, die ausschließlich selbst genutzt und nicht zeitweise an andere Feriengäste vermietet werden.

Kein Problem dagegen ist es, wenn Sie die Wohnung zusammen mit ihrem Partner und/oder Ihrer Familie bewohnt haben. Das zählt auch dann als „selbstgenutzt“, wenn Sie mit der betreffenden Person nicht verheiratet sind oder Ihre Stieffamilie mit in der Immobilie unterbringen.


Was bei Mehrfamilienhäusern gilt

Bei Mehrfamilienhäusern gilt die Steuerbefreiung nur für die selbstgenutzte Wohnung. Hier müssen Sie also den Kaufpreis auseinanderdröseln. Gewinne, die auf die selbstgenutzte Wohnung entfallen, bleiben steuerfrei, sofern die oben erläuterten Bedingungen erfüllt sind.

Gewinne, die auf die übrigen Wohnungen entfallen, müssen versteuert werden, sofern die reguläre Spekulationsfrist von 10 Jahren beim Verkauf noch nicht verstrichen ist.