Freitag, 16.05.2014 | Autor: Judith Engst, Foto: MEV Verlag GmbH, Germany

Mieter renoviert und zahlt dafür weniger Miete: Ein lukratives Steuer-Spar-Modell?

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Worum geht´s

• Eigenleistung des Mieters
• Verrechnung mit der Miete
• steuerliche Absetzbarkeit

Wenn der Mieter selbst mit anpackt, ist das fast wie ein Sechser im Lotto. Die Frage ist nur: Wie verrechnen Sie seinen Arbeitseinsatz, wenn Ihnen Ihr Mieter in Eigenleistung z. B. den Hausflur Ihres Mietshauses renoviert?  

Können Sie den Lohn und das Material einfach mit der Miete "verrechnen" oder spielt das Finanzamt da nicht mit? Wie Sie es am geschicktesten machen und zwar so, dass auch das Finanzamt mitspielt, finden Sie hier.

"Mieterlohn" mit der Miete verrechnen: Prinzipiell ist das zwar denkbar. In der Praxis ziehen solche Modelle aber häufig Ärger mit dem Finanzamt nach sich. Denn: Eigentlich müssten Sie mit Ihrem Mieter einen schriftlichen "Arbeitsvertrag" abschließen, aus dem hervorgeht, wie viel Geld der Mieter für wie viele Stunden Arbeit erhält.

Die entsprechende Summe können Sie dann zwar bei Ihrer Einkommensteuererklärung als Werbungskosten bei der Vermietung und Verpachtung geltend machen. Die Miete müssen Sie aber dennoch weiterhin in voller Höhe in der Anlage V Ihrer Steuererklärung angeben.

Entscheidender Nachteil: Mieter zahlt Steuern auf gesparte Miete

Die Crux ist nur: Für Ihren Mieter zählt die gesparte Miete als Einkommen, das er versteuern muss. Entweder als Einkünfte aus Gewerbebetrieb, denn wer renoviert, ist gewerblich tätig. Oder aber Sie müssten den Mieter anstellen, um sich nicht dem Vorwurf der Schwarzarbeit auszusetzen.

Nötig ist das immer dann, wenn der Mieter nicht die eigene Wohnung renoviert, sondern wie in Ihrem Fall den gemeinschaftlich genutzten Hausflur.

Einfach die gekürzte Miete angeben? Achtung Falle!

Steuerlich mag es verlockend für Sie erscheinen, einfach die verbilligte Miete (weniger Einnahmen!) beim Finanzamt anzugeben. Das braucht ja nicht gleich zu erfahren, dass Sie dafür eine Gegenleistung in Form der Renovierung erhalten haben, oder? Aber Achtung: Natürlich ist das riskant...

...denn: Beträgt die Miete weniger als 66 Prozent als ortsüblich, können Sie die Werbungskosten nur noch anteilig absetzen. Sprich zu dem Anteil der verbilligten Miete an der ortsüblichen für eine vergleichbare Wohnung.

Es bleibt aber das Problem der Schwarzarbeit, was eventuell nicht ruhig schlafen lässt. Oder etwa doch? 

Eigenarbeit: Wo Sie die Materialkosten unterbringen

Bitten Sie Ihren Mieter, die Belege für das Material (Farbe, Abdeckfolie, Klebeband usw.), das er für das Renovieren des Hausflurs verwendet hat, aufzubewahren. Erstatten Sie dem Mieter das Geld exakt gemäß Rechnungshöhe.

Diese Rechnungen bzw. Quittungen können Sie dann dem Finanzamt vorlegen und die jeweiligen Rechnungsbeträge als Werbungskosten von der Steuer absetzen.

Rechnung statt Lohnkosten: So geht´s

In zwei Fällen ist es auch möglich, die Arbeitskosten geltend zu machen: Entweder, der Mieter ist selbstständig und bereit, Ihnen als Selbstständiger eine Rechnung dafür auszustellen.

Bleiben seine gesamten gewerblichen Einkünfte pro Jahr unter der Grenze von 17.500 Euro, dann muss er auf seine Leistungen auch keine Mehrwertsteuer aufschlagen. Sehr wohl aber muss er diese Einkünfte versteuern (Anlage G der Steuererklärung).

Machen Sie Ihren Mieter zum Minijobber

Die zweite Lösung ist womöglich eleganter, weil Ihr Mieter sich dafür nicht erst als Gewerbetreibender anmelden muss. Sie können Ihren Mieter auch für die Dauer der Renovierungsmaßnahme als 450-Euro-Kraft (Minijobber) anmelden. Dank dem so genannten Haushaltsscheckverfahren ist das ganz einfach (mehr dazu erfahren Sie hier).

Dann zahlen Sie zwar als Arbeitgeber eine Pauschale für Steuern und Versicherungen. Die aber ist günstiger als bei einer Festanstellung über der Einkommensgrenze von 450 Euro pro Monat.

Sie haben zudem noch weitere Vorteile: Ihr Mieter ist gesetzlich unfallversichert, denn auch Beiträge zur Berufsgenossenschaft sind in besagter Pauschale enthalten. Weder das Finanzamt noch die Sozialversicherungsträger können Sie oder Ihren Mieter für Schwarzarbeit haftbar machen!

 

 

 

 

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Haben Sie mit Ihrem Hausmeister vereinbart, dass er die Miete und die Nebenkosten wie ...

 meineimmobilie.de-Tipp

Wer steuerlich bei Eigenleistungen durch den Mieter alles korrekt machen will, stellt ihn für die Zeit, in der er das Treppenhaus renoviert, einfach als Minijobber an. Das ist zwar mit etwas Verwaltungsaufwand verbunden, allerdings haben Sie dann auch eine weiße Weste vor dem Finanzamt und den Sozialbehörden.

Mit der Bestätigung von der Minijob-Zentrale können Sie das an den Mieter gezahlte (oder mit der Miete verrechnete) Arbeitsentgelt inklusive Steuer- und Sozialversicherungspauschale steuerlich als Werbungskosten absetzen.

Der Mieter muss diese zusätzlichen Einkünfte nicht in seiner Steuererklärung angeben. Weil er seinen Lohn brutto für netto erhält, ist er schon pauschal besteuert.