Donnerstag, 30.01.2014 | Autor: Judith Engst , Foto: © Erik Schumann - Fotolia.com

"Mängelzuschuss" vom Verkäufer: So schnell rutschen Sie über die 15%-Grenze beim Erhaltungsaufwand

Foto: © Erik Schumann - Fotolia.com
Worum geht´s

• Mängelbeseitigung
• AfA / Abschreibung
• Herstellungskosten
• Werbungskosten
• BFH-Entscheidung

Stichworte zu diesem Thema

Ein kniffliger Fall aus dem Steuerrecht wurde aktuell vor dem Bundesfinanzhof verhandelt. Ein Verkäufer hatte sich finanziell am Beseitigen von Baumängeln beteiligt, die sich erst nach dem Verkauf der Immobilie herausgestellt hatten. Mindert so eine vermeintliche „Rückzahlung“ den Gebäudewert und damit Ihre Abschreibungsmöglichkeit?

Ein Mietshaus wurde für 460.000 Euro verkauft und gleich danach vermietet. Dabei stellte sich heraus, dass das Gebäude versteckte Mängel aufwies. Um die zu beseitigen musste der Käufer nochmals rund 13.000 Euro in die Immobilie stecken. Dafür bekam er 10.000 Euro vom Kaufpreis vom Verkäufer zurück.

Das Finanzamt stufte den Fall so ein: Die Rückzahlung des Verkäufers mindere den Anschaffungswert. Aber zugleich hätte der Käufer innerhalb der ersten 3 Jahre nach seinem Kauf insgesamt mehr als 15 % des Anschaffungswertes in das Gebäude investiert, nämlich 13.000 Euro für das Beseitigen der Mängel und noch weitere 48.000 Euro für andere Baumaßnahmen.

Deswegen erhöhe sich der Gebäudewert um die investierten 61.000 Euro - und das hatte bittere Konsequenzen für den Käufer, denn das investierte Geld durfte er nur abschreiben, nicht als sofort abziehbare Werbungskosten von der Steuer absetzen. Dagegen setzte er sich gerichtlich zur Wehr.

Die erstatteten Kosten mindern nicht den Kaufpreis

Die Richter des Bundesfinanzhofs gaben dem Käufer Recht (20.08.2013, Az. IX R 5/13). Sie entschieden: Die Erstattung des Verkäufers habe mit dem Kauf der Immobilie nichts zu tun und sei folglich auch nicht vom Kaufpreis abzuziehen.

Allerdings mindere die Erstattung direkt die Investitionen, die zur Mängelbeseitigung in den Erhalt der Immobilie gesteckt wurden.

Ab 15 % dürfen Sie Ihre Kosten nur noch abschreiben statt sofort absetzen

Für den Kläger hatte das eine erfreuliche Konsequenz. Von den insgesamt gut 13.000 Euro Erhaltungsaufwand durfte er die vom Verkäufer erstatteten 10.000 Euro gleich wieder abziehen.

Übrig blieben rund 3.000 Euro plus die vom Käufer nochmals investierten 48.000 Euro. Insgesamt belief sich sein Herstellungs- und Erhaltungsaufwand damit nur noch auf 51.000 Euro.

Weil das weniger war als 15 % des Kaufpreises, durfte der Käufer diese Kosten direkt als Werbungskosten absetzen statt sie mit dem Gebäude zusammen über die gesamte Nutzungsdauer abschreiben zu müssen. Der Käufer erzielte mit dem Anerkennen als sofort absetzbare Werbungskosten einen deutlich höheren Steuervorteil als durch die jahrelange Abschreibung der Kosten.
 

Kommentare (0)

Kommentieren, ergänzen Sie jetzt den Artikel oder geben Sie dem Autor Feedback. Einfach anmelden und losschreiben.
Ist Ihr Haus oder eine Wohnung erst einmal fertig gestellt und erweitern oder verbessern Sie Ihre Immobilie über den ursprünglichen Zustand hinaus ...
Sie modernisieren Ihr Mietshaus oder lassen etwas in Ihrer vermieteten Eigentumswohnung reparieren. Die Kosten können Sie als Werbungskosten von der Steuer absetzen, denn die fallen unter "Erhaltungsaufwand".
Die Abschreibung ist für Sie als Inhaber einer Mietimmobilie interessant: Zwei Prozent des Gebäudewertes pro Jahr können Sie in der Regel steuermindernd als Abschreibung geltend machen - und das 50 Jahre lang. Mit der Abschreibung beginnen dürfen Sie allerdings erst nach Fertigstellung des Gebäudes. Und genau hier kommt es öfter zum Zank zwischen Vermietern und Finanzämtern. Die Streitfrage lautet: Wann gilt ein Gebäude als fertiggestellt? Muss es komplett bezugsfertig sein? Oder darf der Vermieter noch warten, welche Wünsche ein potenzieller Mieter oder Pächter noch hat, etwa was Zwischenwände, Einbauten und Elektroinstallationen angeht? Ein solcher Fall wurde unlängst vor dem Finanzgericht Düsseldorf verhandelt.  

 meineimmobilie.de-Tipp

Passen Sie in den ersten 3 Jahren nach Kauf einer Immobilie auf. Die Kosten für Baumaßnahmen, die Sie dann vornehmen, sollten insgesamt 15 % des Kaufpreises nicht überschreiten. Sonst müssen Sie diese Kosten zusammen mit dem Kaufpreis für das Gebäude (ohne Grundstück) abschreiben und können sie nicht auf einen Rutsch als Werbungskosten absetzen.


Sie sehen aber: Eine Erstattung vom Verkäufer für das Beseitigen versteckter Mängel wirkt sich hier positiv aus. Diese Erstattung mindert Ihre Werbungskosten und kann - wie im geschilderten Fall - dazu beitragen, dass Sie unter der kritischen 15-Prozent-Grenze bleiben!