Sonntag, 31.08.2014 | Autor: Judith Engst , Foto: © Otto Durst - Fotolia.com

Lebenslanges Wohnrecht: Wann das Finanzamt zuschlägt

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Worum geht´s
  • Wohnrecht
  • Nießbrauch
  • Erbschaft- und Schenkungsteuer
Stichworte zu diesem Thema

Die Immobilie an die Kinder vererben und der Freundin ein lebenslanges Wohnrecht einräumen. Das kommt in der Praxis häufig vor.

 

Doch Achtung: Ein solches Wohnrecht ist keineswegs steuerfrei. Das Finanzamt schlägt gnadenlos zu – gerade da, wo Sie es nicht erwarten.

"Jemandem ein Wohnrecht einräumen – das ist doch keine Vermögensübertragung! Wie kann darauf Erbschaft- und Schenkungsteuer anfallen?" Diesen Einwand bringt fast jeder vor, der vom Finanzamt einen entsprechenden Bescheid erhalten hat.

Tatsächlich aber gilt derjenige, der in den Genuss eines Wohnrechts kommt, als Vermächtnisnehmer oder Beschenkter.

Wieviel ein Wohnrecht wert ist

Denn: Das Wohnrecht ist viel wert, so sieht es das Finanzamt. Nämlich konkret die gesparte Miete für die Dauer des Wohnrechts. Allerdings weiß das Finanzamt selbstverständlich nicht, wie lange der Betreffende leben und damit sein Wohnrecht ausüben wird.

Außerdem kann es eine Mietzahlung, die erst in 10 Jahren anfallen würde, auch nicht mit dem gleichen Wert ansetzen wie eine Miete, die aktuell zu zahlen wäre. Deshalb werden künftige Zahlungen abgezinst (diskontiert). Sie werden somit umso niedriger bewertet, je weiter der Zahlungszeitpunkt in der Zukunft liegt. Laut Gesetz muss das Finanzamt hierbei einen Zinssatz von 5,5 Prozent ansetzen (Paragraf 14 Bewertungsgesetz).

Das Finanzamt berechnet den Kapitalwert des Wohnrechts

Ein Finanzbeamter also eine Menge Tabellen wälzen, um diesen so genannten Kapitalwert des Wohnrechts ermitteln. Der Kapitalwert ist - grob gesagt - der heutige Wert der gesamten gesparten Miete.

Dieser Kapitalwert ist umso niedriger, je älter der Empfänger oder die Empfängerin des Wohnrechts ist. Selbstverständlich spielt auch die Höhe der gesparten Miete eine Rolle. Hier zieht das Finanzamt in aller Regel den örtlichen Mietspiegel heran.

Wohnrecht: Was bei Ehepartnern und Kindern gilt

Wichtig: In aller Regel liegt der Kapitalwert eines Wohnrechts bei Ehepartnern oder Kindern weit unter dem steuerlichen Freibetrag für Erbschaften oder Schenkungen. Problematisch wird es dagegen bei nicht verheirateten Paaren, bei Geschwistern oder bei nicht näher verwandten Personen.

Hier verlangt das Finanzamt oft beträchtliche Steuern für das Wohnrecht. Und da ein Wohnrecht in aller Regel ins Grundbuch eingetragen wird, erfährt das Finanzamt auf jeden Fall davon.

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Foto: Judith Engst / Redaktion meineimmobilie.de
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Judith Engst hat sich als Wirtschafts- und Finanzjournalistin auf die publizistische Beratung im Bereich Finanzen, Geldanlage, Recht und Steuern spezialisiert. Für sie sind Immobilien ein unentbehrlicher Baustein zur ...
Judith Engst
LEXIKON: Das Nießbrauchrecht beeinflusst sehr stark den Wert einer Immobilie. Damit sind Sie zwar womöglich nicht Eigentümer einer Immobilie, dennoch können Sie aber Werbungskosten ansetzen.
Ein Nießbrauchs- oder Wohnrecht räumen viele Eheleute ihrem Partner lebenslang ein. Entweder als Schenkung zu Lebzeiten. Oder, noch verbreiteter, als Nachlass im Rahmen ihres Testaments.   Rechtlich eine kluge Lösung: Dann können die erbenden Kinder den Partner nicht einfach aus dem Haus vertreiben. Steuerlich dagegen in den meisten Fällen keine so gute Idee, denn oft wird Erbschaftsteuer fällig!    
Sie verkaufen Ihre Immobilie, allerdings behalten Sie sich noch ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchsrecht vor. Das bedeutet: Das Haus gehört nun jemand anderem, aber Sie dürfen darin wohnen bleiben bzw. dürfen es sogar vermieten (beim Nießbrauchsrecht) und dafür die Miete "einstreichen". Wie wirkt sich dieses Wonnrecht steuerlich aus?    
Der Erblasser hatte es doch nur gut gemeint: Die Kinder sollten das Häuschen erben, aber seine Ehefrau sollte zeitlebens darin wohnen bleiben dürfen. Am Ende kam alles ein bisschen anders, denn der Erblasser hatte seine Rechnung leider ohne das Finanzamt gemacht!   

 meineimmobilie.de-Tipp

Wenn Sie jemandem ein Wohnrecht einräumen, sollten Sie die steuerlichen Folgen berücksichtigen. Nicht immer müssen diese aber nur negativ sein. Denn: Ein Wohnrecht mindert auch den Wert der betreffenden Immobilie und senkt damit die Steuern.

 

Zwar kann es sein, dass die Person, die das Wohnrecht bekommt, darauf Steuern zahlen muss. Genauso sicher ist aber auch, dass der Erbe der betreffenden Immobilie dafür mit weniger zur Kasse gebeten wird. Womöglich sinkt der Immobilienwert durch dieses Wohnrecht sogar unter den Freibetrag des oder der Immobilienerben.

 

Fazit: Es kann sich lohnen, einen Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht zu befragen, bevor Sie in einem Testament oder Schenkungsvertrag genaue Regelungen zum Wohnrecht treffen.