Freitag, 06.09.2013 | Autor: Judith Engst , Foto: © Kzenon - Fotolia.com

Kaufen, Umbau absetzen, einziehen: Warum das oft nicht klappt

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Worum geht´s

• Werbungskostenabzug nach Immobilienkauf
• Einkünfteerzielungsabsicht
• Bundesfinanzhof
 

Kann ich Renovierung oder Umbau absetzen oder nicht? Das Finanzamt wird bei Mietimmobilien stets prüfen, ob eine Vermietung Gewinne verspricht oder nicht. Aber was ist, wenn Sie ein Mietshaus kaufen? Zählen dann auch die Mieteinkünfte des vorherigen Eigentümers dazu? Zu dieser Frage hat jüngst der Bundesfinanzhof Stellung genommen.

Angenommen, Sie kaufen ein Mietshaus. Es soll noch ein paar Jahre vermietet werden. Dann aber wollen Sie selbst einziehen. Steuerlich bietet dieses Modell Ihnen schöne Aussichten. Denn während der Vermietungszeit können Sie Reparaturen, Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen von der Steuer absetzen. Maßnahmen also, von denen Sie am Ende selbst profitieren, wenn Sie später einziehen.

In der Praxis allerdings macht Ihnen in solchen Fällen das Finanzamt häufig einen Strich durch die Rechnung. Denn häufig verlangt es von Ihnen den Nachweis, dass Sie mit der Immobilie auch wirklich Mieteinkünfte erzielen wollen (Einkünfteerzielungsabsicht). Und wehe, Sie können das nicht.

„Aber ich habe doch eine Immobilie gekauft, die schon seit Jahren vermietet ist. Dann dürfte der Fall doch klar sein!“ So einfach ist es in der Praxis leider nicht. Denn erst kürzlich hat der Bundesfinanzhof entschieden: Was der vorherige Eigentümer mit der Immobilie angestellt hat, hat das Finanzamt nicht zu interessieren. Sprich: Dass er mit der Vermietung Einkünfte erzielt hat, können Sie nicht anführen, um Ihre eigene Absicht, Einkünfte zu erzielen nachzuweisen. Das Finanzamt darf nur Ihre eigenen Aktivitäten im Zusammenhang mit der Immobilie berücksichtigen (22.01.2013, Az. IX R 13/12).

Im entschiedenen Fall kaufte ein Enkel ein Haus von einer Großmutter. Die hatte vorher schon vorsorglich den Mietvertrag befristet, und zwar mit folgender Formulierung: „Das Mietverhältnis wird auf 5 Jahre beschränkt, weil nach Ablauf dieser Zeit eine der beiden Töchter oder eines der Enkelkinder das Haus in Eigenbedarf für sich und seine Familie nutzen wird.“

Eingezogen war der Enkel dann sogar noch vor Ablauf dieser 5 Jahre. Damit stand für das Finanzamt fest: Er hatte die Immobilie nicht gekauft und umgebaut, um damit Mieteinkünfte zu erzielen. Sondern er hatte von Anfang an die Absicht, die Immobilie selbst zu nutzen. Unnötig zu erwähnen, dass auch der Bundesfinanzhof den Abzug der Werbungskosten für Umbau bzw. Renovierung verweigerte.
 

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Sie wissen: Die Kosten einer Renovierung können Sie nur dann als Werbungskosten von der Steuer absetzen, wenn Sie die Immobilie auch wirklich vermieten und damit Einkünfte erzielen wollen. Reicht die Tatsache, dass das Objekt schon einmal vermietet war, als Indiz für die Vermietungsabsicht? Nein, sagt der Bundesfinanzhof in einem Fall, in dem sich die Renovierung über mehrere Jahre hinzog.
Stellen Sie sich vor, Sie lassen Ihr Mehrfamilienhaus renovieren. Die oberen zwei Wohnungen wollen Sie später selbst beziehen. Folglich setzen Sie nur die Werbungskosten für die übrigen, fremdvermieteten Wohnungen ab. Später überlegen Sie es sich anders und ziehen doch nicht ein. Dürfen Sie nun die Werbungskosten für die Dachgeschosswohnungen absetzen? Ein solcher Fall wurde jüngst vom Finanzgericht Köln entschieden.

 meineimmobilie.de-Tipp

Es kann klappen, den Umbau einer Immobilie abzusetzen. Dann aber müssen Sie es klüger anstellen. Sprich: Vermeiden Sie alles, was schon zum Kaufzeitpunkt oder kurz danach für Ihre Absicht spricht, selbst einzuziehen.


Kontraproduktiv ist somit ein entsprechender Vermerk im Kaufvertrag. Aber auch bestehende Mietverträge sollten keinen Hinweis auf eine spätere Eigennutzung enthalten. Anerkennen wird das Finanzamt die Werbungskosten nur, wenn zum Kaufzeitpunkt noch nicht ersichtlich ist, dass Sie die Immobilie irgendwann selbst beziehen wollen. Sprich: Es sollte plausibel sein, dass Sie diese Entscheidung erst deutlich später gefällt haben.