Donnerstag, 02.08.2012 | Autor: Judith Engst

Immobilienverkauf: Wann Sie die Nebenkosten absetzen können

Worum geht´s
  • Immobilienverkauf
  • Nebenkosten (Maklercourtage, Notargebühren, Gebühren für Grundbuchänderungen)
  • Steuerliche Absetzbarkeit

"Ich habe eine Eigentumswohnung verkauft, die ich jahrelang vermietet hatte“, so lautet eine Leserzuschrift. "Sind die Aufwendungen für diesen Verkauf steuerlich absetzbar?" Die Antwort: Das kommt ganz darauf an.

Eines vorweg: Als Werbungskosten im Rahmen der Vermietung und Verpachtung können Sie die Nebenkosten eines Verkaufs (z. B. Maklercourtage, Notargebühren, Gebühren für Grundbuchänderung) nicht geltend machen. Denn dass Sie verkaufen, beweist: Es besteht keine weitere Absicht, mit der betreffenden Immobilie weitere Miet- oder Pachteinnahmen zu erzielen.

Trotzdem ist eine steuerliche Geltendmachung dieser Nebenkosten nicht gänzlich ausgeschlossen. Möglich ist sie immer dann, wenn Sie mit dem Verkauf einen Gewinn erzielen und wenn dieser Gewinn steuerpflichtig ist.

Ein Gewinn bedeutet steuerlich gesehen: Der Verkaufspreis ist höher als der Kaufpreis. Aber nicht immer ist der Gewinn aus einem Immobilienverkauf auch tatsächlich steuerpflichtig. Sie müssen ihn nur dann versteuern, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf der (nicht selbstgenutzten) Immobilie weniger als 10 Jahre liegen. Ist dagegen diese Spekulationsfrist verstrichen, bleibt der Gewinn steuerfrei.

Welche Folgen hat das in Bezug auf die Absetzbarkeit der Verkaufsnebenkosten? Ganz einfach: Wer keine Steuern auf den Verkaufsgewinn zahlt, kann folglich auch keine Kosten von der Steuer absetzen.

Müssen Sie dagegen die Verkaufsgewinne versteuern, weil die Spekulationsfrist beim Verkauf noch nicht abgelaufen war, dürfen Sie die Nebenkosten steuerlich absetzen. Das heißt: Die Maklercourtage, Notarkosten und Gebühren für Grundbuchänderung mindern Ihren steuerlichen Gewinn und damit die Steuern, die Sie darauf entrichten müssen.

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 meineimmobilie.de-Tipp

Prüfen Sie vor einem Verkauf, wann Sie die betreffende Immobilie gekauft haben. Allein wegen der Absetzbarkeit der Nebenkosten sollten Sie allerdings nicht vor Ablauf der 10-Jahresfrist verkaufen.

 

Sinnvoll ist dies jedoch, wenn Sie mit dem Verkauf Verluste machen, wenn also der Verkaufspreis unter dem damaligen Kaufpreis liegt.

 

Dann nämlich können Sie diesen Verlust steuerlich geltend machen - und das mindert Ihre Einkommensteuerlast beträchtlich.