Sonntag, 16.02.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Eisenhans - Fotolia.com

Angehörigen-Mietverträge: Achtung, wenn sich der Mietspiegel ändert

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Worum geht´s

Worauf Sie beim Abschluss und während der Mietzeit eines Angehörigen-Mietvertrags achten müssen.

Stichworte zu diesem Thema

Vermieten Sie Ihre Immobilie an Angehörige? Dann sollten Sie immer einen Blick auf die ortsübliche Miete haben. Die lässt sich am besten anhand des Mietspiegels ablesen. Steigt die Miete laut Mietspiegel, kann es Ihnen passieren, dass Sie nach Ansicht des Finanzamts zu wenig verlangen und es Ihnen deswegen Ihre Werbungskosten kürzt.

Wann das Finanzamt eingreift und Ihnen die Werbungskosten kürzt

Steigt die ortsübliche Miete, aber erhöhen Sie  nicht zeitgleich Ihre Miete, schlittern Sie schlimmstenfalls geradeswegs in eine wenig bekannte Steuer-Falle: Die Billigvermietung.

Konkret heißt das: Ihr Werbungskostenabzug ist in Gefahr, wenn Sie Ihren Angehörigen die Immobilie für weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete inklusive der Nebenkosten überlassen. Und was ortsüblich ist, steht nun mal im Mietspiegel.

Beispiel

Zur Verdeutlichung ein Beispiel: Sie vermieten an Angehörige eine 65-Quadratmeter-Wohnung in einer deutschen Großstadt für 450 Euro Kaltmiete pro Monat, das sind umgerechnet 6,92 Euro pro Quadratmeter.

Laut Mietspiegel liegt der ortsübliche Mietpreis für vergleichbare Wohnungen im Jahr 2012 bei 10 Euro pro Quadratmeter. Das heißt, 650 Euro Kaltmiete wären ortsüblich. Bei einer Miete, die über 429,00 Euro (66 Prozent von 650 Euro) liegt, dürfte das Finanzamt folglich keine Schwierigkeiten machen, also auch nicht bei Ihrer Mietwohnung.

Wann Sie fürs Finanzamt Ihre Miete erhöhen sollten

Angenommen, die Stadt erneuert 2014 den Mietspiegel und stellt dabei fest: Die ortsüblichen Mieten sind gestiegen, beispielsweise auf 11 Euro pro Quadratmeter. Das heißt, für die Wohnung, die Sie an Angehörige vermietet haben, sind plötzlich (11 Euro mal 65 Quadratmeter ist gleich) 715 Euro Kaltmiete ortsüblich.

66 Prozent davon sind 471,90 Euro. Die fatale Folge: Die von Ihnen derzeit verlangte Kaltmiete von 450 Euro ist plötzlich unter die 66-Prozent-Grenze gerutscht. Ohne Mieterhöhung wird das Finanzamt wahrscheinlich Ihren Werbungskostenabzug zusammenstreichen.

Ansonsten würde das Finanzamt die Werbungskosten nur teilweise akzeptieren, genauer gesagt im Verhältnis der verlangten zur ortsüblichen Miete. Verlangen Sie vom Mieter also nur 60 % der ortsüblichen Miete, erkennt Ihnen das Finanzamt auch nur 60 % Ihrer Werbungskosten an. 

Wichtig: Behalten Sie den Mietspiegel im Auge

Ändert sich der Mietspiegel in Ihrer Stadt, sollten Sie hellhörig werden. Oft bekommen Sie das gar nicht mit. Allerdings gilt der Grundsatz, dass Sie sich selbst über die ortsübliche Miete informieren müssen, denn Sie werden nicht automatisch darüber informiert - weder vom Finanzamt noch Ihrer Stadt oder Gemeinde. Sie sind also selbst in der Pflicht, sich die nötigen Informationen zu beschaffen. Das sollten Sie auch tun, um dieser Steuerfalle zu entgehen.


 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Vermieten zum Freundschaftspreis oder ein Angehörigen-Mietvertrag als scheinbar cleveres Steuer-Spar-Modell: Das kann steuerlich gesehen schnell zur Milchmädchenrechnung werden. Denn: Wer zu günstig vermietet, dem droht ein Werbungskostenabzug. Ganz besonders richtet das Finanzamt dabei sein Augenmerk auf sogenannte Angehörigen-Mietverträge.
Fahrtkosten sollten Sie als Vermieter nicht vergessen: Ob für Reparaturen, fürs Rasenmähen, für ein Gespräch mit dem Mieter oder für das Ablesen von Strom- und Wasserzählern: Jede Fahrt zu Ihrem Mietobjekt können Sie von der Steuer absetzen. Es lohnt sich also, die Fahrten genau aufzulisten.  
Folgende Leserfrage erreichte uns in Bezug auf Handwerkerrechnungen und ähnliche Werbungskosten-Belege: "Müssen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung die Werbungskosten-Belege (Handwerkerrechnungen) zusammen mit der Steuererklärung an das Finanzamt eingereicht werden? Oder ist das Verfahren so wie bei Selbständigen, dass die Belege erst bei einer Betriebsprüfung dem Finanzamtsprüfer vorgelegt werden?"

 meineimmobilie.de-Tipp

Üblicherweise werden Mietspiegel alle 2 Jahre erneuert. Hat sich gegenüber dem vorherigen Mietpreis nichts geändert, können Sie Ihre Miethöhe so lassen wie Sie ist.

Hat sich aber die Miete erhöht, sollten Sie nachrechnen, ob Sie mit Ihrer Miete noch über der 66%-Grenze liegen. Je mehr Sie drüber liegen, umso besser! Ansonsten müssen Sie schon fürs Finanzamt die Miete erhöhen oder eben einen Werbungskostenabzug hinnehmen.