Sonntag, 15.11.2015 | Autor: Judith Engst, Foto: © styleuneed - Fotolia.com

Abschreibung: Wehren Sie sich gegen den Wertansatz des Finanzamts

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Worum geht´s

• Abschreibung
• Gebäudewert
• Grundstückswert
• Sachverständigengutachten

Von der Praxis keine Ahnung - dieses vernichtende Urteil gegenüber dem Finanzamt ist mitunter durchaus berechtigt, wenn es um die Abschreibung von Gebäuden geht. Denn was das Finanzamt oft als Gebäudewert ansetzt, hat mit den wahren Verhältnissen wenig zu tun. Erfahren Sie hier, wie Sie sich wehren.

Nicht ganz leicht zu verstehen sind die Regeln dazu, wie ein Immobilienkauf von der Steuer abgesetzt werden kann. Vorgeschrieben ist nämlich: Geltend machen können Sie nur Mietobjekte und kein selbstgenutztes Eigenheim.

Abschreibung über meist 50 Jahre

Zudem können Sie den Kaufpreis einer Immobilie nicht einfach in dem Jahr voll ansetzen, in denen diese entstanden sind. Vielmehr müssen Sie diesen Betrag über die Nutzungsdauer verteilen. Diese Nutzungsdauer gibt die Finanzverwaltung vor: 50 Jahre sind das üblicherweise (bei vor 1925 errichteten Gebäuden 40 Jahre).

Dieses Vorgehen nennt sich Abschreibung oder auf Steuerdeutsch „Absetzung für Abnutzung“, kurz AfA. Sie können jährlich also nur 2 Prozent des Kaufpreises steuerlich geltend machen (bei Immobilien, die vor 1925 errichtet wurden, 2,5 Prozent). Das gibt die AfA-Tabelle des Fiskus so vor. Und noch eine Einschränkung müssen Sie berücksichtigen.

Grundstückswert wird vorher abgezogen

Abschreiben können Sie nur den reinen Gebäudewert. Nicht abschreiben - und somit überhaupt nicht steuerlich berücksichtigen - lässt sich der Grundstückswert. Denn der nutzt sich nach Meinung des Fiskus ja nicht ab, verliert über die Jahre somit auch nicht an Wert.

Sie müssen also vom Kaufpreis einer Immobilie vorher die Summe abziehen, die auf den Grundstückswert entfällt. Hier kommt jetzt dummerweise das Finanzamt und seine mitunter recht praxisferne Handhabung ins Spiel.

Bewertung nach Tabellen wird oft der Praxis nicht gerecht

Kein Finanzamts-Mitarbeiter begibt sich zur Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude- und Grundstückswert je nach draußen, um die Immobilie selbst in Augenschein zu nehmen. Vielmehr wälzen die Sachbearbeiter zu diesem Zweck umfangreiche Tabellenwerke, die auf dem Bodenrichtwert der jeweiligen Stadt oder Gemeinde beruhen.

Das Ergebnis ist manchmal hanebüchen und hat mit der Praxis nicht mehr viel zu tun. Gar nicht so selten wird der Grundstückswert viel zu hoch und der Immobilienwert viel zu niedrig angesetzt. Und das heißt für Sie als Immobilien-Eigentümer: Sie zahlen zu viel Steuern und können einen zu geringen Anteil vom Kaufpreis abschreiben. Doch wie wehren Sie sich am besten gegen diese Vorgehensweise? Beachten Sie dazu meinen Tipp.

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Foto: Judith Engst / Redaktion meineimmobilie.de
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Sachverständigen-Gutachten lohnt sich meistens

 

Sie brauchen den Wertansatz des Finanzamts nicht einfach hinzunehmen. Um allerdings dem zuständigen Sachbearbeiter klarzumachen, dass seine Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude- und Grundstückswert nicht den Tatsachen entspricht, müssen Sie sich an die Vorgaben des Gesetzgebers halten. Und der hat festgelegt:

 

Den Wertansatz des Finanzamts können Sie nur durch ein Sachverständigen-Gutachten widerlegen. Sie müssen also einen Immobilien-Sachverständigen beauftragen, der den Kaufpreis korrekt aufteilt in Gebäudewert (abschreibungsfähig) und Grundstückswert (nicht abschreibungsfähig).

 

Die Kosten für das Gutachten tragen üblicherweise Sie. Je nach Art der Immobilie liegen die Kosten meist im niedrigen vierstelligen Bereich. Aber das lohnt sich gar nicht so selten.

 

Beispiel: Steuerersparnis durch Gutachten

 

Angenommen, das Finanzamt hat bei einem Kaufpreis von 1 Million insgesamt 700.000 € dem Objekt und 300.000 € dem Grundstück zugeordnet. Der Sachverständige kommt in seinem Wertgutachten (Kosten 2.800 €) zu einem anderen Ergebnis und bemisst den Wert des Objekts auf 800.000 € und das Grundstück auf 200.000 €.

 

Der persönliche Steuersatz des Immobilien-Eigentümers liegt bei 35 Prozent, das Objekt wird über 50 Jahre abgeschrieben. Das heißt auf gut Deutsch: Jahr für Jahr spart der Eigentümer 700 Euro an Steuern. Das heißt: Schon nach 3 Jahren hat sich das Wertgutachten allein durch die gesparten Steuern gelohnt.

 

Finanzamt muss Wertgutachten anerkennen

 

Das Finanzamt darf übrigens das Wertgutachten eines Immobilien-Sachverständigen nicht einfach unberücksichtigt lassen oder als unzutreffend erklären. Denn auch das schreibt der Gesetzgeber klar und deutlich vor: Hat ein Immobilien-Sachverständiger das Objekt bewertet und die Aufteilung in Gebäude- und Grundstückswert vorgenommen, dann muss das Finanzamt seinen Wertansatz auch berücksichtigen.