Freitag, 23.05.2014 | Autor: Judith Engst, Foto: © Kzenon - Fotolia.com

Objekt unrentabel? BFH verweigert Schuldzinsen-Abzug bei geplantem Verkauf

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Worum geht´s

• Verkauf
• unrentables Objekt
• Schuldzinsenabzug
• Werbungskosten
• Einkünfteerzielungsabsicht

Gleich doppelt Pech haben Vermieter, die ein unrentables Mietshaus haben und es wieder abstoßen wollen. Denn ab dem Entschluss, zu verkaufen, dürfen sie die Schuldzinsen nicht mehr als Werbungskosten absetzen. Das entschied jüngst der Bundesfinanzhof.

Im entschiedenen Fall ging es um ein Grundstück mit Gaststätte und sieben Ferienwohnungen. Damit machte der Eigentümer nur Verluste. Ab 2003 versuchte er daher, das Objekt zu verkaufen. Das glückte ihm aber erst im Jahr 2008.

Schuldzinsen vom Finanzamt nicht anerkannt

Allerdings ließ das Finanzamt schon ab 2003 den Abzug der Schuldzinsen als Werbungskosten nicht mehr zu. Und das, obwohl sich der Eigentümer parallel zur Käufersuche stets um eine Vermietung bemüht hatte. Das Finanzamt argumentierte, mit der Suche nach einem Käufer habe der Eigentümer offenbart: Seit 2003 war ihm nicht mehr daran gelegen, mit dem Objekt noch positive Einkünfte zu erzielen.

BFH: Ab Verkaufsentschluss fehlt die Absicht, Einkünfte zu erzielen

Mit seiner Klage vor dem Finanzgericht hatte der Eigentümer zunächst Erfolg. Immerhin billigte ihm das Gericht zu, in den Jahren 2003 bis 2008 die Schuldzinsen wegen laufender Vermietungen noch als Werbungskosten geltend machen zu können.

Der Bundesfinanzhof aber hob diese Entscheidung in zweiter und letzter Instanz auf und erklärte die Argumentation des Finanzamts letztlich für bindend: Sobald bei einem unrentablen Objekt ein Käufer gesucht wird, bestehe keine Einkünfteerzielungsabsicht mehr. Folglich habe das Finanzamt zurecht den Schuldzinsenabzug schon vor dem Verkauf, nämlich ab dem Jahr 2003, verweigert (21.01.14, Az.IX R 37/12).
 

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Sie haben Ihre Mietimmobilie verkauft, aber der Erlös reicht nicht zur Darlehenstilgung? Falls Sie vor diesem Problem stehen, sollten Sie die Schuldzinsen steuerlich geltend machen. Das geht neuerdings nämlich, wie der Bundesfinanzhof aktuell entschieden hat.

 meineimmobilie.de-Tipp

Verkauf geplant? - Dann aufgepasst

Wer eine unrentable Immobilie verkaufen will, sollte aufpassen. Bekommt das Finanzamt Wind von der Verkaufsabsicht, können Sie die Werbungskosten nicht mehr geltend machen. Was der Bundesfinanzhof hier in Bezug auf die Schuldzinsen entschieden hat, gilt wohl auch für die Kosten von Instandhaltung und Renovierung.

Falls Ihre Verkaufsabsicht also noch nicht endgültig ist, sollten Sie keine Anzeigen schalten und keinen Makler beauftragen. Sonst verbauen Sie sich jede Möglichkeit, die Werbungskosten aus der Zeit bis zum Verkauf geltend zu machen.

 

Andere Rechtslage bei rentablen Objekten

Nichts zu befürchten haben Sie dagegen, wenn das betreffende Objekt rentabel ist. Dann nämlich ändert der geplante Verkauf nichts an Ihrer Absicht, Einkünfte durch Vermietung oder Verpachtung zu erzielen.

Das hat überaus erfreuliche Konsequenzen. Denn selbst nach dem Verkauf können Sie die Schuldzinsen für ein noch laufendes Darlehen als Werbungskosten absetzen. Das gilt zumindest dann, wenn der Verkaufserlös nicht ausreichend ist für die Tilgung des Darlehens, das für diese Immobilie aufgenommen wurde, entschied der Bundesfinanzhof (08.04.14, Az. IX R 45/13).