Montag, 07.11.2011 | Autor: Eike Schulze/Anette Stein/Katja Fleschuetz/mb

Immobilienfinanzierung: Eigenkapital fürs Traumhaus

Die gelungene Immobilienfinanzierung ist eine wichtige Voraussetzung bei der Umsetzung des Traums von den eigenen vier Wänden oder der lukrativen Geldanlage. Vor allem für Selbstnutzer spielt das Eigenkapital eine große Rolle.

Während Eigennutzer möglichst viel Eigenkapitall für die Finanzierung einsetzen sollten, um möglichst wenig Zinsen zahlen zu müssen, ist dies bei Vermietern eher umgekehrt, da diese den Darlehenszins steuerlich geltend machen können.

Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung

Meistens führt der Weg zur Finanzierung der eigenen Immobilie über die Bank. Das Eigenkapital setzt sich aus den folgenden Werten zusammen:

  • Bargeld
  • Gelder auf Konten
  • Wertpapiere
  • Schmuck, Sammlungen, Wertgegenstände
  • stille Beteiligungen
  • Unternehmensbeteiligungen
  • eigene Immobilien
  • Abtretungen und Verpfändungen

Doch auch folgende Mittel können dazu verwendet werden, um den Eigenkapitalanteil zu erhöhen:

  • alte Bauspar- und Kapitallebensversicherungsverträge
  • Familiendarlehen
  • Erbbaugrundstücke
  • Bauspar- oder Kapitallebensversicherungsverträge

Bausparvertrag

Gibt es bestehende Bausparverträge oder Kapitallebensversicherungsverträge, können diese aufgelöst und das daraus freigesetzte Geld als Eigenkapital verwendet werden. Das Sparguthaben bei noch nicht zuteilungsreifen Bausparverträgen ist aus dem letzten Kontoauszug ersichtlich.

Auch eine bereits seit Längerem bestehende Kapitallebensversicherung kann zu Geld gemacht und die eingesparten Beiträge zur Tilgung des aufgenommenen Baudarlehens verwendet werden. Wenn sie 2005 abgeschlossen wurden, sind die Erträge nach einer Laufzeit von zwölf Jahren steuerfrei.

Lebensversicherung

Den Rückkaufswert - also den Guthabenbetrag der Lebensversicherung - teilt die Versicherungsgesellschaft auf Anfrage mit. Ob sich dies lohnt, hängt davon ab, wie viel Ertrag die Versicherung während der Restlaufzeit noch bringt und wie viel Zinsen der Kreditnehmer sparen würde.

Eigenleistungen

Die Eigenleistung ist eine beliebte Möglichkeit für den Bauherrn, die Bau- oder Renovierungskosten zu senken. Von Banken wird sie gern gesehen, da sie als Eigenkapitalersatz gilt. Die Leistung, die der Bauherr selbst erbringt, wird wie die vergleichbare Leistung eines Handwerkers bewertet und fließt als Eigenkapitalerhöhung in die Berechnung der Eigenkapitalquote ein.

Familiendarlehen

Ein weiterer wichtiger Bestandteil der Finanzierung ist das sogenannte Familien- oder Verwandtendarlehen. Es ist von Verwandten geliehenes Geld. Wenn sowieso die Kinder alles erben sollen, kommt vielleicht sogar eine Schenkung infrage, die auch noch Steuern sparen hilft. Das reine Familiendarlehen dient bei der Immobilienfinanzierung als Eigenkapitalersatz und wird von den institutionellen Geldgebern gern gesehen, um die gewünschte Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent der Gesamtsumme zu erreichen.

Erbbaugrundstück

Wer ein Grundstück im Rahmen des Erbbaurechts erwirbt, kann über dieses über einen Zeitraum von bis zu 99 Jahren verfügen, wird aber nie Eigentümer des Stückchen Landes. Auch Personen, die wenig Eigenkapital haben, können sich so den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen.

Da der Bauherr beim Erbbaurecht für sein Bauvorhaben kein Grundstück erwerben muss, benötigt er insgesamt weniger Eigenkapital. Er bedarf außerdem Kredite von geringerem Umfang. Denn statt für den Kauf eines Grundstücks einen Kredit mit Hypothekenzinsen aufnehmen zu müssen, zahlt er nur den meist niedrigeren Erbbauzins.

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Katja Fleschütz ist Rechtsanwältin, Fachanwältin für Steuerrecht und als Unternehmensberaterin tätig.
Katja Fleschuetz

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Von Vorteil für Sie ist es, wenn im Vertrag ein Ankaufsrecht vereinbart und dieses auch ins Grundbuch eingetragen wird. Dies stärkt Ihre Rechtssicherheit als Erbbaunehmer und ist sinnvoll, wenn Sie davon ausgehen, dass Sie in späteren Jahren besser bei Kasse sein werden und das Grundstück gern erwerben möchten.