Finanzierungsformen: Geld auf Abruf

Vor jedem Kauf steht die Finanzierung. Sie ist der wichtigste Meilenstein hin zur eigenen Immobilie. Deshalb spielt die Kreditbank für den Käufer zukünftig eine herausragende Rolle. Das Verhältnis zu ihr sollte er also gut und konstruktiv gestalten.

Prinzipiell sind Finanzierungskosten hoch und deshalb ein wichtiges Kriterium für den Erfolg eines Immobilieninvestments. Der Kreditnehmer sollte die unterschiedlichen Kreditangebote der Banken vor dem Abschluss einer kritischen Prüfung unterziehen.

Beleihungswert und -grenze

Das Immobiliengutachten einer Bank wird unabhängig erstellt. Immobilienwertschätzer arbeiten nach gesetzlichen Vorgaben und nicht nach dem Abschlussinteresse des Bankberaters. Zu solchen unabhängigen Gutachten sind die Banken verpflichtet, damit ihr Bestand an Krediten und Risiken klar messbar ist.

Den Beleihungswert einer Immobilie sehen die verschiedenen Banken dann wiederum sehr unterschiedlich. Ausgangspunkt ist ein Verkehrswertgutachten. Selbst wenn der ermittelte Verkehrswert mit dem Kaufpreis identisch ist, weicht der Beleihungswert aufgrund bankenspezifischer Abschläge immer nach unten ab.

Oftmals macht das zwischen zehn und 20 Prozent aus. Darüber hinaus legt die Bank eine Beleihungsgrenze fest. Sie richtet sich dabei nach dem Beleihungswert einer Immobilie. Übliche Grenzen liegen bei 60 oder 80 Prozent und hängen von der Art des Kreditinstituts und des Kredits ab.

Sicherheiten

Einige Institute wie etwa Hypothekenbanken finanzieren eine Immobilie grundsätzlich nur bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes. Generell gilt: Je höher die Beleihungsgrenze ist, desto teurer wird auch der Kredit, da für die Bank das Risiko steigt und sie sich dieses mit höheren Zinsen bezahlen lässt.

Bis zu 80 Prozent ist eine Finanzierung in der Regel kein großes Problem, sofern die Darlehen dazu in den vorderen Rängen des Grundbuchs gesichert sind. Die Immobilie stellt damit eine dingliche Sicherheit für den Kreditausfall dar. Darüber hinaus spielen dann sehr stark persönliche Sicherheiten eine Rolle für weitere Kreditmittel.

Zins- und Nebenkosten

Ein Immobilienkredit kostet Geld: Je nach Tilgungsrate und Laufzeit muss der Kreditnehmer so für die Zinsen ein Vielfaches des Kreditbetrags aufwenden.

Die wichtigste Gebühr für die Bank ist in diesem Zusammenhang der Nominalzinssatz. Damit lässt sie sich den Kredit bezahlen. Um die monatlichen Raten möglichst niedrig zu halten, aber auch aus steuerlichen Gründen, setzt die Bank manchmal ein Disagio an.

Das Disagio

Dabei wird nicht das gesamte zugesagte Darlehen ausgezahlt, sondern ein Teilbetrag - das sogenannte Disagio - von bis zu zehn Prozent einbehalten. Dieser "Zinsvorschuss" führt einerseits zu einem niedrigeren Zins, andererseits zu einer verlängerten Kreditlaufzeit, was die Gesamtkosten in die Höhe treibt.

Sprich: Das Geschäft wird für die Bank besser. Die Kosten für das Disagio muss die Bank aber neben vielen weiteren Kreditgebühren nach den Vorschriften der Preisangabenverordnung (PangVO) in den Effektivzins einrechnen.

Effektivzins ist wichtiger Vergleichsfaktor

Für den Kreditnehmer ist dieser Effektivzins deshalb ein sehr viel wichtigerer Vergleichsfaktor für unterschiedliche Kreditangebote als der Nominalzinssatz. Leider sind damit aber noch immer nicht alle Kreditnebenkosten abgedeckt.

Weitere Aufwendungen, die nicht durch die PangVO erfasst werden, sind zum Beispiel:

• Wertschätzungsgebühr
• Bereitstellungszinsen
• Teilauszahlungszuschläge
• Vorfälligkeitsentschädigung
• Kontoführungsgebühr

Restkreditsumme

Bei ansonsten gleichen Rahmenbedingungen gibt dem Kreditnehmer ein Blick auf die berechnete Restkreditsumme nach Ablauf des Kreditvertrags Aufschluss darüber, welches Kreditangebot tatsächlich für ihn das beste ist.

Bei vielen dieser Kreditnebenkosten kann der Kreditnehmer übrigens auch mit der Bank verhandeln. Manchmal streicht sie Gebühren, wenn sie damit erreicht, dass er den Kreditvertrag bei ihr statt bei der Konkurrenz abschließt.

Vorfälligkeitsentschädigung

Nicht streichen lässt sich allerdings die Vorfälligkeitsentschädigung. Damit lässt sich die Bank den Zinsausfall bezahlen, wenn der Kreditnehmer vor Ablauf des Vertrags die Immobilie wieder verkaufen oder umfinanzieren will. Nicht umsonst sind Immobilien gerade in Deutschland im wahrsten Sinne des Wortes sehr wenig mobil.

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist hier im europäischen Vergleich besonders hoch. Nicht vergessen darf der Kreditnehmer auch die sonstigen Kaufnebenkosten wie etwa Notar- und Grundbuchgebühren.

Kostenfreies Kündigungsrecht

Zum Glück muss sich der Kreditnehmer nicht für die Ewigkeit an eine Bank binden: Nach zehn Jahren steht ihm ein - kostenfreies - Kündigungsrecht des Kreditvertrags zu. Er kann dann zu einer anderen Bank wechseln, also seinen Kredit umschulden.

Dabei fallen aber verschiedene Kosten erneut an, wie die Gebühren für den Notar und die Grundbuchgebühren. Nicht immer ist dieser Schritt sinnvoll und der Kreditnehmer sollte sich diesen Schritt gut überlegen, auch wenn er mit seiner Bank manchmal nicht ganz zufrieden ist.

Der Bankberater ist Verkäufer

Für den wirtschaftlichen Erfolg eines Immobilienkaufs ist die Art der Finanzierung elementar wichtig. Der Käufer sollte sich dabei nicht nur auf die Ratschläge des Bankberaters verlassen, denn er ist nicht unabhängig.

Umsatz und Gewinn lassen sich nur durch Geschäfte erwirtschaften. Der Bankberater ist deshalb in erster Linie Verkäufer und eben nicht wohlmeinender Berater. Als Verkäufer möchte er seine Marge oder Provision nach oben treiben.

Er hat deshalb nicht immer ein strukturelles Interesse an einer für den Käufer optimalen Finanzierungsart. Natürlich beraten viele Bankangestellte fair und seriös und sind dabei an einem erfolgreichen und langfristigen Kundenverhältnis interessiert. Eine Gewähr dafür gibt es aber nicht.

Annuitätendarlehen

Eine Immobilienfinanzierung ist alles andere als eine Standardsache: Kreditnehmer legen sich jahrzehntelang fest und müssen viel Geld in Form von Zinsen zahlen. Die unterschiedlichen Bankinstitute haben natürlich unterschiedliche Kreditformen im Angebot.

Die Wichtigste ist dabei das Annuitätendarlehen, im Volksmund auch Hypothekendarlehen genannt. Es wird von Hypothekenbanken, Privatbanken, Sparkassen und Volks- und Raiffeisenbanken angeboten.

Gleichbleibend hohe Raten

Hypothekendarlehen dürfen dabei aufgrund gesetzlicher Vorgaben nicht mehr als 60 Prozent des Beleihungswertes zur Verfügung stellen. Die anderen Kreditinstitute stocken häufig auf 80 Prozent auf, lassen sich dieses erhöhte Risiko aber auch durch höhere Zinsen bezahlen.

Kreditnehmer merken von dieser Aufteilung oft nichts, da sie die Kredite häufig als Komplettpaket angeboten bekommen. Das Prinzip der Annuität führt zu gleichbleibend hohen Kreditraten über die komplette Laufzeit von etwa 30 Jahren.

Bauspar- und Versicherungsdarlehen

Ebenfalls häufig wird das Bauspardarlehen als Finanzierungsform verwendet, welches mit einem günstigen Kreditzins und einer nachrangigen Grundbucheintragung lockt, aber auch den Nachteil einer relativ schnellen Kreditrückzahlung und damit hoher Raten hat.

Mit dem Versicherungsdarlehen versuchen die Lebensversicherer zu punkten, auch hier mit geringen Kreditzinsen. Es ist aber auf die Gesamtkosten betrachtet nur in seltenen Fällen tatsächlich eine günstige Finanzierungsform.