Freitag, 04.01.2008 | Autor: Kai Oppel/Sven Radtke/mb

Festgeschriebene Zinsen und anschließende Kredite

Bei Immobilien dauert es im Durchschnitt 30 bis 35 Jahre bis der Käufer das Haus sein Eigen nennen darf. Diese lange Zeit bringt Gefahren mit sich. Denn die sogenannte Zinsbindung darf nicht mit der Laufzeit verwechselt werden.

Die Zinsbindung drückt aus, wie lange die Kreditzinsen bei einer Baufinanzierung gelten. Ein anderes Wort für Zinsbindung lautet Zinsfestschreibung. Immobilienkredite werden mit Zinsbindungen von ein bis 30 Jahren vergeben.

Dabei endet die Rückzahlung der Schulden in den wenigsten Fällen mit der Zinsbindung. Vielmehr muss nach der ersten Zinsbindungsperiode ein Anschlusskredit gesucht werden und dies birgt verschiedene Risiken. Welche Zinsbindung für den Kreditnehmer in Frage kommt, hängt von vielen Faktoren ab. Dazu zählen:

  • Einkommenssituation,
  • Sicherheitsbedürfnis,
  • Risikobereitschaft,
  • Erwartungen an die Wirtschaftsentwicklung,
  • Zeitpunkt der geplanten Schuldenfreiheit.

Anschlussfinanzierung für die Restschuld

Wer also einen 150.000-Euro-Hypothekenkredit mit zehnjähriger Zinsbindung und einer Anfangstilgung von einem Prozent aufnimmt, für den ist nach zehn Jahren noch lange nicht Schluss.

Im Gegenteil: Ohne zusätzliche Sondertilgungen würde seine Restschuld zum Ende der zehnjährigen Zinsbindung selbst bei niedrigen Zinsen noch im sechsstelligen Bereich liegen. Und für diese Restschuld muss abermals ein Hypothekenkredit mit einer neuen Zinsbindung aufgenommen werden.

Die Bewegung der Bauzinsen beachten

Die Konditionen für einen Hypothekenkredit verändern sich jeden Tag. Ob die Zinsen für ein Baudarlehen steigen, hängt von vielen Faktoren ab. Dazu zählt die Lage auf den Anleihen- und Aktienmärkten ebenso wie die Entwicklung des Rohölpreises oder die Auswirkung eines politischen Konflikts.

Niemand kann die Entwicklung der Bauzinsen über einen mittelfristigen Zeitraum definitiv vorhersagen. Wohl aber lässt sich eine Prognose abgeben, ob sie eher steigen oder eher fallen werden.

Hohe Zinsen, kurze Zinsbindung

Für die Wahl der richtigen Zinsbindung gibt es eine einfache Formel. Diese lautet: hohe Zinsen, kurze Zinsbindung. In einer Hochzinsphase von zehn Prozent oder mehr sollten Kreditnehmer sich weder eine zehnjährige noch eine fünfjährige Zinsfestschreibung aufdrängen lassen.

Denn: Befinden sich die Zinsen auf einem hohen Niveau, ist es mit Blick auf die Vergangenheit wahrscheinlicher, dass sie fallen - anstatt weiter zu steigen. Daher gilt: In einer Hochzinsphase ist eine Zinsbindung von ein oder zwei Jahren die richtige Wahl.

Variables Darlehen in Hochzinsphase

In einer Hochzinsphase kann ein variables Darlehen die richtige Alternative sein. Bei einem variablen Darlehen (auch Flex-Darlehen genannt) werden die Zinsen im Drei- oder Sechsmonatstakt der Marktentwicklung angepasst.

Niedrige Zinsen, lange Zinsbindung

Bei einem niedrigen Zinsniveau verhält es sich mit der Faustregel genau umgekehrt. Pendeln die Immobilienzinsen zwischen drei und fünf Prozent, sind lange Zinsbindungen von 15, 20 oder mehr Jahren ratsam.

Damit lässt sich eine günstige Rate über einen langen Zeitraum sichern. Diese Strategie ist auch mit Blick auf die Inflation sehr sinnvoll. Schließlich ist eine Monatsrate von beispielsweise 600 Euro in 20 Jahren bei weitem nicht dieselben 600 Euro wert wie heute.

Konditionsaufschlag für längere Zinsbindung

Diese Zins- und Kalkulationssicherheit gibt es nicht zum Nulltarif. Längere Zinsbindungen kosten je nach Konjunkturaussichten einen bestimmten Konditionsaufschlag. Dieser kann wenige Prozentpunkte betragen und die Rate lediglich um einige Euro erhöhen, möglich sind aber auch größere Zinsaufschläge von 0,5 Prozent und mehr.

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Kai Oppel ist Journalist, PR-Fachmann und Pressereferent einer erfolgreichen Internetfirma. Er will mit seinem Buch das interkulturelle Verständnis fördern.
Kai Oppel

 meineimmobilie.de-Tipp


Abschlagszahlungen auf den Kredit - sogenannte Sondertilgungen - können Sie im Kreditvertrag vereinbaren und somit dennoch Teile des Kredits frühzeitig zurückzahlen. Außerdem gibt es nach zehn Jahren Kreditvertragslaufzeit ein Kündigungsrecht. Sie können also beispielsweise einen Vertrag mit 15 oder 20 Jahren Laufzeit abschließen und dann zwischendurch über einen Ausstieg nachdenken. So umgehen Sie eventuell Hochzinsphasen.