Montag, 02.05.2011 | Autor: Helmut Aschenbrenner/Ulrike Gantert/mb

Die Finanzierung eines Bauvorhabens

Meist wird ein Bauvorhaben wenigstens teilweise über Fremdmittel finanziert. Das heißt für den Bauherren, dass er die Baufinanzierung ebenso gründlich planen muss wie sein Haus, damit ihm hierbei keine Fehler unterlaufen.

Wenn dem Bauherren das Grundstück, auf dem er bauen will, gehört, muss er sich "nur" um die Finanzierung des Bauvorhabens kümmern.

Er kann aber auch als Erbbauberechtigter das Recht erwerben, auf einem Grundstück, das einem anderen gehört, ein Bauwerk zu errichten. Er wird quasi Eigentümer des Bauwerks, während der Grundstückseigentümer sein Grundstück behält. Solche Erbbaurechte werden zeitlich befristet (etwa 99 Jahre).

Erbbauzins ab Kaufdatum

Finanziell spart sich der Bauherr bei dieser Variante zwar die Grunderwerbskosten, er muss allerdings den sogenannten Erbbauzins vom Zeitpunkt des Erwerbs an bezahlen. Auch wenn dieser üblicherweise nicht sehr hoch ist, belastet er dennoch sein monatliches Budget.

Für die finanzierende Bank wird die Frage, ob der Bauherr auf einem ihm gehörenden oder als Erbbauberechtigter auf einem fremden Grundstück baut, eine Rolle spielen.

Obergrenze der Beleihbarkeit

Im Fall der Erbpacht wird die Bank bei der Obergrenze der Beleihbarkeit des Gesamtgrundstücks insbesondere prüfen, ob das Gesamteinkommen des Bauherren neben den realistischen Lebenshaltungskosten und der Erbpacht die Finanzierung als rückführbar erscheinen lässt.

Andernfalls werden die Banken bei der Obergrenze der Beleihbarkeit den Wert der Immobilie mit einem Sicherheitsabschlag von in der Regel mindestens 20 Prozent zugrunde legen.

Disagio und Effektivzins

Fragen des Disagios, also einer Zinsvorauszahlung zugunsten einer laufenden Zinsminderung, spielen derzeit für die Finanzierung von selbst genutzten Eigenheimen keine Rolle mehr, vielmehr ist nur der Effektivzins zu vergleichen; die Banken sind darauf in der Regel eingestellt.

Zu unterscheiden sind bei der Finanzierung während der Bauphase die Bereitstellung eines Darlehens, nach der Maximalzeit der Bereitstellung die Bereitstellungszinsen, die Finanzierung bereits abgerufener Darlehensteile (Zwischenfinanzierung) und schließlich die Endfinanzierung.

Finanzierungsphasen

Diesen Phasenablauf sollte der Bauherr sich von seiner Bank möglichst genau erklären und bestätigen lassen. Und er sollte sich nicht davor scheuen, auch unvorhergesehene Störungen des Bauablaufs zur Sprache zu bringen.

Bei der Zwischenfinanzierung bezahlt der Kreditnehmer normalerweise nur Zinsen, getilgt wird erst im Rahmen der Endfinanzierung. Wird diese wegen Bauverzögerungen hinausgeschoben, verzögert das den Beginn der Endfinanzierung, was sich aufgrund der meist unterschiedlich hohen Zinssätze natürlich im Geldbeutel bemerkbar macht. Deshalb sollte vorsichtshalber lieber ein Puffer eingeplant werden.

Kostenbudget abschätzen

Je genauer der Bauherr sein Haus und damit den Bau plant, desto besser wird er auch sein benötigtes Kostenbudget abschätzen können.

Wer bei der Finanzierung an sein persönliches Limit geht oder gehen muss, kann in große Schwierigkeiten geraten, wenn plötzlich ein paar tausend Euro fehlen. Deshalb sollte sich der Bauherr von Beginn an klar machen, wo welche Risiken schlummern. Zum Beispiel,

  • wenn er später zusätzliche Leistungen benötigt oder wünscht (Nachträge),
  • wenn er einem Baubeteiligten aus unvorhergesehenen Gründen kündigen (muss) oder
  • wenn ein Auftragnehmer pleitegeht und ein Anderer mit der Fortführung der Arbeiten beauftragt werden muss.

Sonstige Kosten

Banken sichern zur Finanzierung von Bauvorhaben gewährte Kredite üblicherweise über eine Grundschuld zulasten des individuellen Baugrundstücks ab. Zur Bestellung einer solchen Grundschuld, die notariell zu beurkunden ist und im Grundbuch eingetragen wird, fallen Notar- und Gerichtskosten an.

Der Kreditgeber kann sagen, mit welchen Kosten - abhängig von der Höhe des zu gewährenden Kredits - gerechnet werden muss.

Der Bauherr darf nicht vergessen, auch zwangsläufig anfallende Gebühren für behördliche Prüfungen, Genehmigungen und Abnahmen in seine Kostenkalkulation mit einzubeziehen. Solche können anfallen für

  • Bauantrag und Baugenehmigung,
  • Prüfstatik,
  • Rohbauabnahme,
  • Gesamtabnahme.

Auch wenn diese Kosten im Vergleich zu den Bauerrichtungskosten nicht allzu schwer ins Gewicht fallen, stellen sie dennoch Positionen dar, die gerade bei einem knapp kalkulierten Vorhaben nicht außer Acht gelassen werden sollten.

Kommentare (0)

Kommentieren, ergänzen Sie jetzt den Artikel oder geben Sie dem Autor Feedback. Einfach anmelden und losschreiben.

Es schreibt für Sie

Ulrike Gantert ist Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht sowie Schlichterin/Schiedsrichterin für Baustreitigkeiten. Sie ist in einer Münchener Baurechtskanzlei tätig und Mitglied der ARGE Bau- und ...
Ulrike Gantert

 meineimmobilie.de-Tipp


Wenn Sie einen Hausbau planen, müssen Sie alle Baukosten und Baunebenkosten miteinkalkulieren - plus einen Puffer für unvorhergesehene Zusatzkosten. Denn eine Nachfinanzierung könnte Ihren Finanzierungsplan ins Wanken bringen.