Montag, 01.03.2010 | Autor: Eike Schulz/Anette Stein/Katja Fleschuetz/mb

Fernweh: eine eigene Immobilie im Ausland kaufen

Ein Traumhaus im Ausland entspricht den Wünschen vieler Menschen. Doch nicht nur die Reize des Landes locken, sondern manchmal auch niedrigere Lebenshaltungskosten, ein für Krankheiten förderliches Klima und günstige Immobilienpreise.

Jeder Immobilienerwerb will gut vorbereitet sein; dies trifft insbesondere bei Auslandsimmobilien zu. Es gibt zwei Strategien beim Erwerb: Interessierte können entweder so weit wie möglich alles selbst erledigen wie Objektsuche und -kauf oder von Anfang an auf Spezialisten wie Immobilienmakler und Finanzierungsfachleute setzen.

Die Entscheidung hängt sicherlich von der Zeit ab, die der Käufer selbst zur Erledigung der Formalitäten und Suche hat, zum anderen aber auch von den Kenntnissen der landestypischen Verhältnisse.

Auslandsimmobilie: Vor- und Nachteile

Bevor sich der Käufer auf die Suche nach dem Ferien- oder Anlageobjekt bzw. der Altersresidenz begibt, sollte er sich intensiv mit dem Für und Wider der Kapitalanlage beschäftigen. Natürlich ist es schön, eine Ferienimmobilie zu besitzen, die sich der Eigentümer nach seinen Wünschen an einem Ort, der ihm gefällt, einrichten kann.

Im Urlaub fühlt er sich quasi wie zu Hause. Doch gibt es auch einige Punkte, die der Käufer bedenken sollte: Was passiert, wenn sich der Charakter der Wohngegend ändert? Ist beispielsweise zu erwarten, dass das Feriengebiet erst noch für Feriendomizile erschlossen wird, kann auch der zunächst schöne Blick in die Landschaft bald der Vergangenheit angehören.

Fragen vor dem Kauf

Ist das Umfeld des Domizils auch noch gut, wenn ich mich als Senior dort aufhalte? Oder kann ich auch einen Verlust verkraften, falls ich meine Immobilie einmal verkaufen muss? Möchte ich mein Ferienobjekt außerhalb meiner Ferienzeit vermieten?

Falls ich das Objekt als Altersruhesitz erwerbe, ist das Gebäude auch seniorengerecht? Beim Anlageobjekt stellt sich die Frage, wie wird die weitere wirtschaftliche Entwicklung der Region prognostiziert? Schließlich gilt es auch noch all jene Punkte zu beachten, die schon beim Kauf einer Immobilie in Deutschland wichtig sind.

Suche nach dem passenden Objekt

Wer sich für eine Region interessiert, um dort ein Feriendomizil oder eine Auslandsimmobilie als Kapitalanlage zu kaufen, der sollte sich zunächst einmal über die Preise vor Ort informieren. Für den ersten Überblick sollte sich der Kaufinteressent die örtliche Presse und Informationen aus den Schaufensterangeboten der Immobilienmakler beschaffen.

Auch eine Recherche bei großen Internetportalen ist hilfreich. So bekommt der Käufer ein Gefühl für die Preise am Ort und kann auch wesentlich selbstbewusster mit Immobilienmaklern oder Eigentümern verhandeln.

Wahre Schnäppchen sind selten

Wahre Schnäppchen sind in den meisten Urlaubsregionen nicht mehr zu machen. Falls dennoch eine preiswerte Immobilie feilgeboten wird - egal ob von privat oder über Immobilienmakler - kann dies einen teuren Haken haben, beispielsweise weil der Eigentümer sich bislang um Steuerzahlungen gedrückt hat.

Diese muss dann der Neueigentümer leisten. Deshalb sollte der Käufer bei sehr günstigen Angeboten auch kritisch sein und sich alle wichtigen Unterlagen zeigen lassen oder einen Rechtsanwalt beauftragen, der dies für ihn übernimmt.

Kaufpreislimit für Auslandsimmobilie

Im nächsten Schritt sollte sich der Käufer ein Kaufpreislimit setzen. Wichtig dabei zu wissen: Es kommen noch weitere Kosten für Notare, Grundbucheintragungen und weitere Kaufnebenkosten hinzu, die von Land zu Land unterschiedlich sind. Wer einen Makler zum Kauf einschaltet, muss gegebenenfalls mit der Maklercourtage rechnen.

Wer nun gezielt nach einer Immobilie sucht, der hat prinzipiell die gleichen Möglichkeiten wie in Deutschland:

  • eigene Suche vor Ort
  • Immobilienmakler
  • Internet

Eigene Suche vor Ort

Die Suche einer Immobilie im Ausland gestaltet sich etwas aufwendiger als in Deutschland, da die Transparenz des Marktes für den Käufer häufig geringer ist. Um trotzdem ein interessantes Haus oder eine Wohnung zu finden, sind meist gute Sprachkenntnisse erforderlich.

Wer beispielsweise am Urlaubsort viel unterwegs ist, kann auch Immobilien finden, die direkt vom Eigentümer angeboten werden. In einigen Ländern ist es durchaus üblich, entsprechende Schilder, die einen Verkauf ausweisen, auf dem Grundstück anzubringen.

Eigentumsübertragung

Ist das Objekt gefunden, muss noch ein Notar gesucht werden, der die notwendige Eigentumsübertragung vornimmt und gleichzeitig Eintragungen in Registern oder Grundbüchern veranlasst. Weitere Aufgaben wie Anmeldung bei Strom, Gas, Wasser stehen auf dem Programm.

Suche und Papierkram können schnell so viel Zeit erfordern, dass der "Urlaub" in der neuen Ferienwohnung oder im Haus erst mal auf der Strecke bleibt. Deshalb ist diese Vorgehensweise auch nur etwas für Käufer, die Spaß daran haben, möglichst alles selbst zu erledigen oder die auf Freunde oder Verwandte vor Ort zurückgreifen können, die sie bei Suche und Kaufabwicklung unterstützen.

Auf zwei Angebote sollte noch verwiesen werden, die Verbrauchern im Urlaub häufig angeboten werden, und vielen Verbraucherschützern ein Dorn im Auge sind:

  • Timesharing
  • Bauerwerbermodelle

Befristetes Nutzungsrecht

Timesharing: Timesharing wird auch häufig unter den Bezeichnungen Ferienwohnrecht, Teilzeiteigentum, Teilzeitnutzungsrecht oder Wohnnutzungsrecht angeboten. Dabei bietet ein Unternehmer seinen Kunden ein befristetes Nutzungsrecht für mindestens drei Jahre an einer Immobilie.

Dabei erwirbt er das Recht, das Haus, die Wohnung oder das Zimmer einen bestimmten Zeitraum - meist bezogen auf ein Jahr - zu nutzen. Dafür leistet er eine bestimmte Kaufsumme.

Hinzu kommen noch wie bei einer Wohneigentümergemeinschaft anteilmäßig die Nebenkosten und noch eine Servicepauschale für die Verwaltung der Ferienanlage. Timesharing-Modellen sollten Kaufinteressenten grundsätzlich mit einer gewissen Skepsis begegnen.

Verbraucherschutzrichtlinie der EU

Zum einen sind die Kaufpreise relativ hoch, zum anderen die zukünftigen Betriebs- und Instandhaltungskosten nicht vorhersehbar. Zudem fehlt es an Flexibilität, wie sie bei einem eigenen Objekt gegeben ist - der Käufer ist stets an bestimmte Zeiten gebunden.

Da diese Timesharing-Modelle zum Teil auch zu Recht in Verruf geraten sind, sah sich die EU veranlasst, Verbraucher speziell zu schützen. Allerdings gilt der Schutz nur für Verträge ab 36 Monate, unseriöse Anbieter legen dem gutgläubigen Käufer deshalb gerne Verträge mit einer Dauer von 35 Monaten vor.

Auf die Baufinanzierung achten

Erwerbermodelle: Diese Form des Eigentumserwerbs ist auch im Ausland üblich und wird häufig auch als Bauerwerbermodell oder Bauherrenmodell bezeichnet. Hierbei wird beispielsweise per Bebauungsprojekt eine Ferienanlage erstellt, wobei der Käufer eine Wohnung oder ein Haus kauft.

Die Finanzierung wird über den Initiator abgeschlossen. Durch die starke Bindung hinsichtlich Bauausführung und Finanzierung ergeben sich immer wieder Probleme, zumal die Baufinanzierung bei diesen Modellen häufig nicht günstig ist.

Deutsche Makler vor Ort

Wesentlich einfacher gestaltet es sich in vielen Fällen, einen Immobilienmakler einzuschalten. In vielen Urlaubsregionen, beispielsweise auf den Balearen oder den Kanarischen Inseln, haben sich inzwischen zahlreiche deutsche Immobilienmakler niedergelassen, deren Angebote unter Umständen vorab schon in Deutschland eingesehen und besprochen werden können.

Die Aufgaben eines Immobilienmaklers im Ausland sind mit denen in Deutschland nicht immer vergleichbar und hängen von den landestypischen Gegebenheiten ab. In jedem Fall kümmert sich der Makler um die Beschaffung passender Objekte, ist behilflich bei den landestypischen Formalitäten und kann in vielen Fällen auch hinsichtlich der Finanzierung behilflich sein.

Unterschiede gibt es zum Teil bei der Bezahlung des Maklers. So gibt es Länder, in denen die Courtage zwischen Verkäufer und Käufer geteilt oder ganz vom Verkäufer übernommen wird. Größere Immobilienmakler geben zum Teil auch eigene Kataloge heraus, die an vielen Auslagestellen zu finden sind.

Erwerb in Deutschland

Auslandsimmobilien können auch von Deutschland aus erworben werden. Große Anbieter sind dabei die Landesbausparkassen. Diese haben in der Regel ein umfassendes Angebot der wichtigsten Urlaubsregionen parat.

Ein seriöser Immobilienmakler wird den Käufer auch immer auf mögliche Risiken beim Kauf eines Objektes aufklären. In der Regel besitzen diese auch umfangreiches Recherchematerial zu den Objekten.

Auslandsimmobilien im Internet

Wer eine Immobilie sucht, kommt inzwischen am Internet kaum noch vorbei. Hier kann sich der Käufer einen sehr guten Überblick über Preise und die Qualität der angebotenen Immobilien in seiner bevorzugten Region machen. Meistens werden allerdings nur Ferienimmobilien angeboten, Kapitalanlageobjekte sind eher selten.

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Katja Fleschütz ist Rechtsanwältin, Fachanwältin für Steuerrecht und als Unternehmensberaterin tätig.
Katja Fleschuetz

 meineimmobilie.de-Tipp


Auch wenn die Urlaubssonne dazu verleitet, hier am liebsten sofort eine Immobilie zu erwerben. Überstürzen Sie nichts! Lassen Sie sich nicht von einem Immobilienmakler zu einem Spontankauf überreden. Und: In vielen Ländern gilt beispielsweise eine Unterzeichnung eines Vorvertrags zum Kauf der Immobilie als bindend.