Mittwoch, 23.04.2014 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © archideaphoto - Fotolia.com

Falsche Wohnfläche: Wie lange Sie zu viel Bezahltes zurückzahlen müssen

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Worum geht´s

Falsche Wohnfläche? So lange kann Ihr Mieter von Ihnen zu viel Bezahltes zurückfordern.

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Eine falsche Wohnfäche: Das gibt es häufiger als Sie vielleicht denken. Ein paar Zentimeter sind noch kein Beinbruch. Ab einer Flächendifferenz von 10 % kann es allerdings für Sie teuer werden: Und das auch noch, nachdem Ihr Mieter längst ausgezogen ist. 

Ein „kleiner Messfehler“ endete für einen Münchner Mieter richtig teuer. Und das, obwohl sein Mieter schon vor 3 Jahren ausgezogen war.

Für die 4 Jahre, die der Mieter zuvor in der gemieteten Doppelhaushälfte gelebt hatte, musste ihm der Vermieter insgesamt 11.329,88 EUR an überzahlter Miete zurückzahlen.

Der Grund: Das Haus war 14,35 % kleiner als im Mietvertrag angegeben. Dort stand eine Wohnfläche von 185 m² drin. Als der Mieter 3 Jahre später durch einen Zufall mitbekam, dass das Haus tatsächlich nur 158,46 m² groß war, wollte er für den Zeitraum vom 15.8.2005 bis 30.09.2009 die überzahlte Miete zurück.

Kleiner als angegeben: Wann der Rückzahlungsanspruch verjährt

Der Vermieter hielt den Rückzahlungsanspruch für verjährt. Nach § 195 BGB beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist 3 Jahre. Allerdings beginnt sie erst mit positiver Kenntnis vom Mangel zu laufen.

Außerdem tickt die Verjährungsuhr bereits dann, wenn der Mieter grob fahrlässig nichts vom vorhandenen Mangel wusste.

Verjährung: Der Mieter hat 3 Jahre Zeit

Da der Mieter erst 2012 seinen Rückzahlungsanspruch geltend gemacht hatte, wären nach Ansicht des Vermieters zumindest die Rückzahlungsansprüche für 2005 bis 31.12.2008 verjährt gewesen.

Das Gericht sah es anders: Der Vermieter musste dem Mieter für die gesamte Mietzeit die überzahlte Miete wegen der zu kleinen Wohnfläche zurückzahlen (LG München I, Urteil v. 19.12.2013, 31 S 6768/13).

Für das Gericht hatte der Mieter nicht grob fahrlässig gehandelt, indem er es unterlassen hat, die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche zu überprüfen.

Nur bei einem konkreten Anlass muss der Mieter nachmessen

Ein Mieter handelt erst dann grob fahrlässig, wenn er die ihm obliegende erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maße verletzt und außer Acht lässt, was jedem hätte einleuchten müssen.

Ein Mieter muss die Mieträume erst dann ausmessen, um zu prüfen, ob die Wohnflächenangabe im Mietvertrag korrekt ist, wenn es dafür einen konkreten Anlass gibt.

Außerdem war die Flächenabweichung auch nicht so offensichtlich, dass sie dem Mieter hätte ins Auge springen müssen.

Noch dazu, wo sich die Mietfläche der Doppelhaushälfte auf mehrere Etagen und Räume erstreckte und es selbst im Mietvertrag keine Aufteilung gab, wie sich die Gesamtfläche auf die einzelnen Räumlichkeiten verteilte.

 

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
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Es schreibt für Sie

Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Ein Rechenfehler wurde schon in der Schule meist gestraft. Im Mietrecht ist es leider nicht anders. Allerdings sind die Gerichte etwas toleranter als die Lehrer: Erst ab einer Flächenabweichung von 10 % drohen dort teure Konsequenzen. Nicht nur bei der Miete, sondern auch bei den Betriebskosten. 
"Ein Milliardengeschenk für Vermieter!", so nannte der Mieterbund damals noch ein BGH-Urteil zur Wohnfläche, dass dem Vermieter eine "Toleranzgrenze" von 10 % zugestand, wenn er sich zu seinen Gunsten verrechnet hatte.   Doch mittlerweile haben sich die Zeiten geändert - und zwar zum Nachteil des Vermieters. Was tatsächlich dahinter steckt und wann sich Vermieter bei ihrer nächsten Mieterhöhung freuen können, lesen Sie jetzt auf meineimmobilie.de.
Bei etwa zwei Dritteln aller vermieteten Wohnungen ist die Wohnfläche falsch berechnet und die im Mietvertrag eingetragene Quadratmeterzahl stimmt nicht mit der tatsächlichen überein. Demnach kassieren Vermieter mehr oder vielleicht auch weniger Miete, als ihnen zu steht.
Falsch gemessen? Das kann teuer werden! Jedenfalls, wenn Sie sich um 10 % gegenüber der im Mietvertrag eingetragenen Fläche verrechnet haben. Welche Räume und Flächen Sie beim Berechnen mitzählen dürfen, regelt die Wohnflächenverordnung. So beispielsweise, was für Treppen, Abstellräume, Balkone oder Terrassen gilt. 

 meineimmobilie.de-Tipp

Besser, Sie machen in Ihrem Mietvertrag keine konkrete Flächenangabe. Sonst kann Ihr Mieter auch noch nach Jahren kommen und nachmessen.

 

Weicht dann die gemessene Fläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche um mehr als 10 % ab, kann Ihr Mieter noch 3 Jahre nach Mietvertragsende kommen und von Ihnen zu viel Bezahltes zurückverlangen.

 

Der Mieter ist ohne konkreten Anlass nicht verpflichtet nachzumessen, ob die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche auch tatsächlich stimmt. Misst er nicht nach, liegt darin noch kein grob fahrlässiges Verhalten, was die Verjährungsfrist in Gang setzen würde.