Dienstag, 29.05.2012 | Autor: Heidi Schnurr, Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2007

Falsch abgerechnet: Wie sich das auf Ihre Vorauszahlung auswirkt

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2007
Worum geht´s

Darf der Vermieter auch dann seine Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen, wenn der Mieter einen Fehler in seiner Abrechnung entdeckt? „Nein“, sagt der Bundesgerichtshof.

Mal eben die Vorauszahlungen erhöhen: Geht das so einfach? Ja, wenn der Mieter bei der aktuellen Abrechnung kräftig nachzahlen musste. Ob das auch korrekt ist, wenn Ihr Mieter einen Fehler in Ihrer Abrechnung entdeckt, klärte der Bundesgerichtshof. Bisher war er beim Erhöhen ziemlich großzügig. Doch das hat sich mit diesem Urteil schlagartig geändert!

Ein kleiner Fehler in der Abrechnung – das kann jedem mal passieren. Führt der jedoch dazu, dass der Vermieter deswegen seine Kündigung zurücknehmen muss, wird´s peinlich.

So geschehen in Hoyerswerda. Dort hatte der Vermieter in der Abrechnung für 2005 die Hausmeisterkosten und den Umlageschlüssel für´s Wasser und Abwasser falsch angegeben.

Die 2 Mietparteien im Haus beschwerten sich darüber. Dennoch änderte der Vermieter nichts an seiner Abrechnung.

Vorauszahlung erhöhen: Nur, wenn der Mieter nachzahlen muss

Ganz im Gegenteil: Er erhöhte den Mietern sogar die Vorauszahlungen, weil sich laut seiner (falschen) Abrechnung unterm Strich ein Nachzahlungsbetrag ergab.

Die Mieter reagierten prompt: Der eine zahlte seit dem Jahr 2006 nur noch einen Teil des erhöhten Vorauszahlungsbetrags.

Der andere Mieter legte noch eine Schippe oben drauf und zahlte keinen Cent vom erhöhten Betrag.

Ab 2 Monatsmieten Rückstand droht fristlose Kündigung

Darüber ärgerte sich der Vermieter so, dass er den beiden Mietern wegen der ausstehenden Betriebskostenvorauszahlungen fristlos und hilfsweise fristgemäß kündigte.

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Ziffer 2 BGB kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter über einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, in Höhe eines Betrags in Mietrückstand gerät, der mindestens 2 Monatsmieten beträgt.

Eine Abrechnung muss formell und inhaltlich korrekt sein

Daraufhin landeten alle Drei vor Gericht. Erst vor dem Amts-, dann vor dem Landgericht und am Ende sogar beim Bundesgerichtshof. Der entschied: Die Kündigungen waren unwirksam, weil die Abrechnung einen inhaltlichen Fehler hatte. Ist die Abrechnung falsch, darf der Vermieter nicht die Vorauszahlungen erhöhen.

Der Vermieter darf nach § 560 Abs. 4 BGB seine Vorauszahlungen nur dann erhöhen, wenn seine Abrechnung auch inhaltlich korrekt ist.

Kehrtwende beim BGH: Mehr Geld gibt´s nur bei korrekter Abrechnung

Bisher war der Bundesgerichtshof da großzügiger und gab sich damit zufrieden, dass die Abrechnung formell korrekt sein musste. Damit wollte das Gericht erreichen, dass ein Streit über die Vorauszahlungen schnell und endgültig beigelegt werden konnte.

Jetzt die Kehrtwende: Die Abrechnung muss nicht nur formell, sondern auch inhaltlich korrekt sein, bevor Sie Ihrem Mieter die Vorauszahlungen erhöhen können. Sonst könnten Sie die nämlich – laut dem Bundesgerichtshof – den Vorauszahlungsbetrag gar nicht realistisch ansetzen (BGH, Urteil vom 15.05.2012, VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11).

Sie könnten sonst auf der Grundlage einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe erheben, die Ihnen bei einer korrekten Abrechnung nicht zustünde.

Fehler zu Ihren Gunsten: Das lässt der BGH nicht zu

Einmal ganz abgesehen davon, dass Sie ohnehin verpflichtet sind, korrekt abzurechnen. Schon deswegen ist es nicht hinnehmbar, dass eine Vertragspartei einen Vorteil aus einer von ihr selbst begangenen Pflichtverletzung zieht.

So ein Abrechnungsfehler könnte sonst – wie im vorliegenden Fall – sogar so weit führen, dass dem Mieter fristlos gekündigt werden kann, wenn er die erhöhte Vorauszahlung nicht zahlt und sich diese Rückstände so summieren, dass der Vermieter deswegen fristlos kündigen kann.

Und das nur, weil der Vermieter falsch abgerechnet hat und der Mieter mehr vorauszahlen soll, als er bei einer korrekten Abrechnung eigentlich müsste.

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Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber
Foto: Heidi Schnurr / Bildschön, Laila Weber

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Heidi Schnurr arbeitet als Rechtsanwältin mit dem Schwerpunkt Mietrecht für Vermieter. Ihre Praxis-Tipps speziell für Vermieter finden sich in zahlreichen Fachpublikationen, Loseblattwerken, Büchern und ...
Heidi Schnurr
Muss der Mieter Betriebskosten nachzahlen, gibt es meist einen tiefen Stoßseufzer. Wohlgemerkt beim Mieter. Dabei hätten auch Sie als Vermieter allen Grund, auch einmal tief Luft zu holen.   Schließlich haben Sie ja Ihrem Mieter beispielsweise das warme Badewasser oder das helle Licht im Treppenhaus vorfinanziert. Bei nur einem einzigen Mieter mag das ja vielleicht nicht so schwer zu Buche schlagen, aber bei mehreren Mietern wird's kostspielig. Dennoch: Das lässt sich ändern!
Setzen Sie Ihre Vorauszahlungen bitte in angemessener Höhe an. Locken Sie Ihren ...
Nur wenn Sie mit Ihrem Mieter im Mietvertrag Vorauszahlungen auf die ...

 meineimmobilie.de-Tipp

Prangt unter Ihrer Betriebskostenabrechnung eine dicke Nachzahlung, dürfen Sie nach § 560 Abs. 4 BGB als Wohnungsvermieter die Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anpassen.

 

Das müssen Sie dem Mieter lediglich schriftlich mitteilen. Am besten mit der Betriebskostenabrechnung.

 

Wichtig zu wissen: Die Vorauszahlungen dürfen Sie immer nur nach einer Abrechnung und auch nur für die Zukunft anheben - also nicht rückwirkend (BGH, Urteil v. 18.05.2011, VIII ZR 271/10). Dazu reicht schon dieser eine Satz unter Ihrer Abrechnung: "Ihre neue monatliche Vorauszahlung beträgt ab dem ... ... EUR."