Mittwoch, 12.06.2013 | Autor: Jörg Stroisch , Foto: Sebastian Fery / Haufe

Die zweifelhafte Rentabilität der energetischen Sanierung

Foto: Sebastian Fery / Haufe

Die energetische Sanierung ist schon seit Jahren das große Thema unter Hausbesitzern und Vermietern. Ob sich das tatsächlich irgendwann amortisiert, hinterfragt dabei kaum noch jemand, kommentiert Jörg Stroisch, Chefredakteur meineimmobilie, in seiner Kolumne.

Es ist so: Der Staat will es und seit Jahren arbeitet er mit Zuckerrohr und Peitsche. Die Energieeinsparverordnung (ENEV) wird immer weiter verschärft, auf der anderen Seite locken günstige Darlehen und Zuschussprogramme den Hausbesitzer, meist, wenn er seine Immobilie noch etwas über dem gesetzlich vorgeschriebenen Standard sanieren oder erbauen möchte.

Die Frage der Rentabilität tritt dabei immer mehr in den Hintergrund: Interessierte Einrichtungen sprechen natürlich davon, dass eine Amortisation der Investitionen immer eintreffe. Das stimmt ja auch irgendwie: Die Frage ist dann halt nur noch, wann.

Generell finde ich es schwierig, wenn behauptet wird, „das lohnt sich immer“. Gerade wird so auch eine Art Kampagne für den Rausschmiss von Nachtspeicheröfen gefahren – die im übrigen vor ein paar Jahrzehnten noch als der innovative Knüller verkauft wurde (was auch damals schon nicht stimmte, denn es ist, glaube ich, leicht einsichtig, dass durch die Stromerzeugung mit Hilfe von überwiegend wärmeorientierten Verfahren, die Lieferung des Stroms und dann der Wärmeerzeugung aus Strom rein bilanzmäßig kein guter Wert herauskommen kann). Es lohnt sich immer, sagen da manche.

Und genau das stimmt nicht. Natürlich kann es sich lohnen, aber es muss nicht. Mehr noch: Niemand kann heute sagen, wann sich die Investition in eine energetische Sanierung tatsächlich amortisiert hat. Mehrere Dinge müssen berücksichtigt werden:

  • Kosten für die Sanierung – und zwar mit allen Nebenkosten.
  • Kosten für den benötigten Kredit. Die werden sehr gerne vergessen – natürlich muss hier die gesamte Kreditlaufzeit gemessen werden, was zum Beispiel bei einer womöglich in zehn Jahren benötigten Anschlussfinanzierung gar nicht geht, sondern das erste Einfallstor für eine Mutmaßung ist.
  • Ersparnisse durch eine Steuerersparnis. Auch hier bringt es nichts, einfach von dem Höchststeuersatz auszugehen (wie es unseriöse Berater gerne machen). Auch hier weiß niemand, wie sich die Steuerersparnis tatsächlich auf die Gesamtlaufzeit hin entwickelt.
  • Umlegbarkeit auf die Mieter: In der Theorie ist diese natürlich möglich, in der Praxis ist sie aber an vielen Orten in Deutschland faktisch nicht umsetzbar.
  • Energieersparnis: Sind sie Selbstnutzer, ist das für Sie interessant. Als Vermieter kann Ihnen das aber eigentlich egal sein. Natürlich ist es eine Frage der Wettbewerbsfähigkeit Ihrer Immobilie, auch bessere energetische Standards zu setzen als das Nachbarmietobjekt. Aber auch hier gilt: Nicht in jeder Stadt in Deutschland ist das heute schon ein durchschlagendes Argument. Unabhängig davon: Wie sich die Energiekosten entwickeln, kann niemand sagen, sie sind also ebenfalls eine Mutmaßung.

Weitere Themen sind die Ökologie und die Wertentwicklung. Die ökologisch wirklich nachhaltige Wirkung ist zumindest dann heutzutage umstritten, wenn an die Hauswände die billigste Form der Wärmedämmung gepackt wurde: die Styroporplatten. Der Wert der Immobilie steigt durch eine energetische Sanierung, das lässt sich mit den Bewertungsmethoden gut nachweisen. Aber auch hier gilt: Der dann errechnete Verkehrswert ist noch lange kein Marktpreis, denn ob sich eine Immobilie gut verkaufen lässt oder nur mit Abschlägen, hängt eben noch von diversen weiteren Faktoren ab - neben dem energetischen Zustand der Immobilie.

Es ist halt so mit der Immobilie: Den markigen Sprüchen irgendwelcher Institutionen sollte niemand blind vertrauen. Es ist am Ende immer die eigene kühl-sachliche Rechnung auf Grundlage vieler subjektiver Kriterien (z. B. Zinszahlung und Steuersatz) und gesamtgesellschaftlicher Entwicklungen (z. B. Energiekostenentwicklung), die den Wert und die Amortisation einer energetischen Sanierung erkennen lassen.

Kommentare (1)

25.11.2015, 19:30 Uhr von ebrue Profil ansehen
Ihre Zweifel sind berechtigt, meine Erfahrung als En.-Berater seit 1980 ist die, dass ein WDV ( von ca. 150,00 €/qm) sich für einen Vermieter nur selten oder nie rechnet.