Betriebskostenverordnung

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In der Betriebskostenverordnung ist geregelt, was Betriebskosten sind und welche davon auf den Mieter im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung umgelegt werden dürfen. Bis zum 31.12.2003 war die Betriebskostenumlage noch in der Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsordnung geregelt. Seit dem 01.01.2004 wurde die Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung durch die neue Betriebskostenverordnung abgelöst.

Die Betriebskostenverordnung regelt für Wohnungsvermieter verbindlich, welche Betriebskosten sie auf ihre Mieter umlegen dürfen. Was im Betriebskostenkatalog von § 2 BetrKV nicht drin steht, dürfen sie auch nicht umlegen. Insofern ist die Betriebskostenverordnung abschließend.

Die Umlage der Betriebskosten setzt jedoch voraus, dass Sie auch eine entsprechende Umlagevereinbarung in Ihrem Mietvertrag stehen haben! Wer dort bereits nichts vereinbart hat, dem hilft leider auch die Betriebskostenverordnung wenig.

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Bestimmt haben auch Sie mittlerweile auf Ihrer Wasserrechnung von der Stadt einen Rechnungsposten stehen, den es bisher so nicht darauf gab: Die Niederschlagsgebühr.  "Was ist das eigentlich", fragen sich nicht nur viele Vermieter, sondern auch ihre Mieter, die sich daran im Rahmen der Betriebskostenabrechnung beteiligen sollen. Denn viele Vermieter haben die Niederschlagsgebühr einfach dem Mieter stillschweigend auf die Abrechnung gesetzt. Ist das zulässig?

Eigentlich gelten Sie als Glücksbringer: Die Schornsteinfeger. Flattert jedoch der Bescheid ins Haus, entpuppt es sich oft als bezahltes Glück. Zum Unglück wird das Ganze, wenn Sie die Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen und der sich beschwert.

"Jede 2. Betriebskostenabrechnung ist falsch!", behauptet jedenfalls der deutsche Mieterbund. Die 7 häufigsten Fehler in Betriebskostenabrechnungen und wie Sie diese vermeiden können, erklärt Ihnen Heidi Schnurr, Rechtsanwältin, Autorin und Chefredakteurin bei der Haufe Mediengruppe.

Topstory: Wer nicht rechtzeitig abrechnet oder in seiner Betriebskostenabrechnung einen formellen Fehler begeht, für den können die Nebenkosten richtig teuer werden!  Im schlimmsten Fall bleiben Sie auf den kompletten Betriebskosten und nicht nur der Betriebskostennachzahlung sitzen.   

Die einen reden von Betriebskosten, die anderen von den Nebenkosten. Reden beide vom Gleichen? Häufig nicht.   Denn es gibt da einen kleinen und entscheidenden Unterschied zwischen Betriebskosten und Nebenkosten und der kann Sie teuer zu stehen kommen!

Sie haben es endgültig satt, dem Mieter wegen der Treppenhausreinigung hinterherzulaufen. Ab nächsten Monat wollen Sie damit eine Reinigungsfirma beauftragen. Geht das so einfach: Schließlich haben Ihre Mieter nicht nur die Pflicht, selbst zum Schrubber zu greifen, sondern auch das Recht.

Wollmäuse, ein zerknülltes Papiertaschentuch und eine achtlos weggeworfene Zigarettenkippe in der Ecke. Das sind untrügliche Beweiszeichen dafür, dass Ihr Treppenhaus schon länger nicht mehr geputzt wurde. Tja, Ihre Mieter nehmen es mit der Kehrwoche leider nicht so genau. Das wollen Sie jetzt ändern: mit einer regelmäßigen Reinigungskraft. Die Kosten dafür wollen Sie auf alle Mieter umlegen. Wie Sie das rechtlich korrekt hinbekommen, lesen Sie hier.

Voller Durchblick: Und das durch alle Fensterscheiben in Ihrem Treppenhaus. Selbst das Vordach ist endlich vom Moos befreit und blinkt in der Frühjahrssonne.  Dafür bekommen Sie auch prompt die Rechnung: Vom Glasreiniger. Können Sie die jetzt auf Ihre Mieter umlegen? Das kommt darauf an. Rückt dagegen der Fensterputzer in Ihrem Eigenheim an, können Sie die Rechnung als haushaltsnahe Dienstleistung von der Steuer absetzen.  

Die Betriebskosten spielen nicht erst am Jahresende bei der Betriebskostenabrechnung eine Rolle, sondern schon beim Abschluss des Mietvertrags.   Wer hier nichts bzw. nicht korrekt die Umlage von Betriebskosten vereinbart, bleibt auf ihnen sitzen. Viele Vermieter vereinbaren auch unbeabsichtigt eine Betriebskostenpauschale statt Betriebskostenvorauszahlungen und zahlen damit unter Umständen jedes Jahr drauf, weil die tatsächlichen Kosten höher sind als die vereinbarte Pauschale.

Irren ist bekanntlich menschlich. Die Frage ist nur, wer den Irrtum ausbaden muss. Das ist nicht immer der, der den Fehler begangen hat – und das kann gut für Sie sein. Beispielsweise wenn es um die Betriebskostenabrechnung geht.  Dazu hat gerade der BGH ein bahnbrechendes Urteil gesprochen und einem Vermieter aus Ratingen zwei richtig dicke Abrechnungsfehler durchgehen lassen. Und nur, weil der Mieter die Meckerfrist von 1 Jahr nach Zugang der Abrechnung verpasst hatte.
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Ärgerlich, wenn Sie Ihrer Miete hinterherlaufen müssen! Was können Sie in solchen Fällen tun? Und vor allem: Wie machen Sie alles richtig? Meineimmobilie.de weiß Rat: Lesen Sie hier, wie Sie richtig reagieren, wenn Ihr Mieter ständig zu spät oder zu wenig zahlt!

Angeblich ist jede 2. Betriebskostenabrechnung falsch. Das behauptet jedenfalls der Deutsche Mieterbund. Auch aus seiner Streitstatistik geht hervor: Am häufigsten streiten Mieter und Vermieter um die Betriebskosten.  Doch solche Betriebskostenstreitereien haben auch einen Vorteil: Der BGH muss sich immer wieder mit solchen „Peanuts“ - wie die Öltank- oder die Dachrinnenreinigung - beschäftigen und so mit einem Grundsatzurteil manche Woge zwischen Mieter und Vermieter glätten.  Welche Kosten Sie umlegen dürfen, wie lange Sie eine Abrechnung nachbessern dürfen und welche Rechnungen Sie in Ihrer Abrechnung aufführen müssen, zeigen diese 23 wichtigsten BGH-Urteile rund um die Betriebskosten.

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Weniger Steuern zahlen - davon träumt auch Ihr Mieter. Deswegen sollten Sie in Ihrer Betriebskostenabrechnung bei den Rechnungen, in denen haushaltsnahe Dienstleistungen stecken, diese dem Mieter auch ausweisen. Viel Arbeit ohne Geld? Ja, aber Vermieterpflicht, wenn der Mieter darauf besteht!

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