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Vandalismusschäden: Wer die zahlen muss

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Sie trauen Ihre Augen nicht, als Sie auf Ihrer frisch gestrichenen Fassade eines Morgens ein buntes Graffiti entdecken. Außerdem hat jemand in der Nacht die Blumenkästen vor Ihrem Mietshaus umgeschmissen und eine Fensterscheibe im Treppenhaus hat plötzlich auch einen Riss.

 

Und wer zahlt jetzt den ganzen Schaden? Raten Sie mal! 

Graffitti: Wer den Maler zahlen muss

Ein Graffiti an der Hauswand, eingeworfene Scheiben oder mutwillig beschädigte Briefkästen. Das geht leider auf Ihre Kosten, denn die Kosten für das Beseitigen von solchen Vandalismusschäden gelten als Instandsetzungskosten und die dürfen Sie deswegen nicht als Betriebskosten umlegen.

Auch nicht als Kosten für eine Fassadenreinigung. Zum einen fallen die Kosten ja nicht regelmäßig an (in den meisten Fällen jedenfalls). Zum anderen stellen Sie ja nur den früheren, vertragsmäßigen Zustand wieder her. Solche Instandhaltungskosten haben ja bekanntlich in der Betriebskostenabrechnung nichts verloren.

"Wischkosten" fürs Graffitti sind keine Betriebskosten

Müssen Sie ein Graffiti von Ihrer Fassade waschen, sind das keine "Kosten der Hausreinigung", die Sie Ihrem Mieter auf die Betriebskostenabrechnung setzen dürfen (Urteil v. 22.5.2000, 222 C 120/99, WM 2001 S. 515).

Die zählen nämlich als Fassadenreinigung und die gehört zu den nicht umlegbaren Instandsetzungsmaßnahme. Und das, obowhl der Begriff Gebäudereinigung in § 2 Nr. 9 BetrKV etwas anderes vermuten lässt.

Graffitis im Treppenhaus: Wann der Mieter mindern darf 

Für hässliche Farbschmierereien (Graffiti) im Treppenhaus gilt: Deswegen darf der Mieter nicht gleich mindern. Graffitis stellen nur dann einen Mangel dar, dessen Beseitigung der Mieter verlangen kann, wenn Sie mit Ihrem Mieter ausdrücklich oder konkludent eine besondere Beschaffenheit des Treppenhauses vereinbart haben.

Etwa weil die Mieträume auch zu repräsentativen Zwecken gemietet worden sind (LG Berlin, Urteil v. 05.10.2010, 103 C 138/09).

Miete mindern wegen Graffitti: Das geht nicht immer und überall

Sie als Vermieter müssen zwar für einen vertragsgemäßen Zustand Ihres Hauses sorgen. Dazu gehören alle Grundstücks- und Gebäudeteile, die von den Mietern gemeinschaftlich benutzt werden. So wie der Zugang zum Haus und die Außenfassade!

Ob der Mieter wegen einer verschandelten Außenfassade allerdings gleich mindern darf, hängt von der Ortssitte, dem Vertragszweck und dem Preis der Mieträume ab. 

Steht das Gebäude beispielsweise mitten in Berlin, müssen Sie nach  § 9 Abs. 3 Bauordnung als Eigentümer die Farbschmierereien, die von der Straße oder allgemein zugänglichen Wegen aus sichtbar sind, entfernen.

Graffitis: Es kommt auf die Größe an

Graffitis sind selbst in Berlin nicht schon fast ortsüblich. Allerdings kommt es natürlich auch auf die Größe an! Bedeckt das Graffiti großflächig fast die ganze Außenwand im Erdgeschoss, wirkt das Haus dadurch verunstaltet und verwahrlost. 

Ein schlechter Gesamteindruck des Hauses beeinträchtigt die Mieter im Mietgebrauch. Schließlich müssen sie sich in Ihrem Haus auch wohlfühlen können. Dazu trägt der negative Anblick eines Graffiti gerade nicht bei, weswegen die Mieter mindern dürfen (AG Charlottenburg, Urteil vom 22.6.2006, 233 C 47/06)!

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 meineimmobilie.de-Tipp

Stellen Sie einen Schaden an einem gemeinschaftlich benutzten Hausteil fest, wie z.B. dem Treppenhaus, dem Speicher oder den sonstigen Gemeinschaftsräumen, tifft die Beweislast, wer der Übeltäter gewesen sein könnte, in vollem Umfang den Vermieter.

 

Hat beispielsweise der Nachbar beobachtet, dass die Katze Ihres Mieters das Treppengeländer zerkratzt hat, reicht seine Aussage, damit Sie vom Mieter dafür Schadensersatz verlangen können  (AG Schöneberg, Urteil v. 4.3.2010, 9 C 308/09).

 

Sie als Vermieter müssen beweisen, dass der Schaden von einem bestimmten Mieter verursacht und verschuldet worden ist. Eine mietvertragliche Klausel, wonach alle Mieter anteilig für Schäden an den gemeinschaftlichen Hausteilen aufkommen müssen, wenn der Verursacher nicht ermittelt werden kann, verstößt gegen § 307 Abs. 1 und Abs. 2 BGB und ist unwirksam.