Leerstand

Bei Leerstand gibt es eine Grundregel, an der Sie nicht rütteln können: Die auf die Leerstandsflächen entfallenden Betriebskostenanteile muss der Vermieter selbst tragen. Sie dürfen nicht etwa die Gesamtfläche um diese leerstehenden Flächen verringern (BGH, Urteil v. 16.07.2003, VIII ZR 30/03, NJW 2003, S. 2902).

Durch leerstehende Flächen verändert sich der Verteilerschlüssel nämlich nicht.

Weil einem Berliner Vermieter das zu teuer wurde, wollte er mal eben schnell den Umlageschlüssel ändern. Der geänderte Abrechnungsmaßstab brachte den übrigen Mietern jedoch nur Nachteile!

Rechtlich ist es so: Sie dürfen als Wohnungsvermieter einen einmal gewählten Umlageschlüssel nicht einfach zu Ihren Gunsten abändern.

Das geht nur, wenn Sie auf einen verbrauchsabhängigen Umlageschlüssel umsteigen wollen. Also wenn Sie z. B. Ihre Betriebskosten, statt wie bisher nach der Wohnfläche, künftig nach Verbrauch umlegen wollen.

Der Umstieg auf einen verbrauchsabhängigen Umlageschlüssel ist jederzeit problemlos möglich (§ 556 a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 BGB). Sogar ohne dass Sie den Mieter um seine Zustimmung bitten müssen!

Als Vermieter können Sie nur dann auf einen anderen als den vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel bestehen, wenn es ansonsten zu einem grob unbilligen Ergebnis bei der Abrechnung kommen würde.

Die Juristen begründen Ihren Anspruch auf den geänderten Umlageschlüssel mit dem Rechtsinstitut der Störung der Geschäftsgrundlage.

Wann jedoch solch ein grobes Missverhältnis vorliegt, dazu gab das Gericht keine Antwort - leider! Nur so viel sagte es: Steht in einem 35-Familien-Haus nur 1 Wohnung leer, können Sie natürlich nicht bereits auf einen anderen Umlageschüssel bestehen (BGH, Urteil v. 31.05.2006, VIII ZR 159/05, WM 2006, S. 655).

In der Fachliteratur wird davon ausgegangen, dass erst bei einem dauerhaften, strukturellen Leerstand von 20 - 30 % ein Wegfall der Geschäftsgrundlage vorliegt (Langenberg, Betriebskostenrecht, S. 193).

Steht in Ihrem Mietvertrag, dass Sie bestimmte Betriebskosten nach m2 umlegen müssen, müssen Sie auch die verbrauchsabhängigen Kosten einer leerstehenden Wohnung selbst tragen (LG Braunschweig, Urteil v. 04.03.2003, 6 S 522/02 (157), ZMR 2003, S. 490). So z. B. die Kosten für das Wasser, das Abwasser und den Allgemeinstrom. Haben Sie stattdessen vereinbart, dass bestimmte Betriebskosten nach der Personenzahl umgelegt werden, müssen Sie leer stehende Wohnungen im Haus mit der durchschnittlichen Belegung im Haus berücksichtigen (KG Berlin, Urteil v. 08.07.2010, 12 U 26/09, DWW 2010, S. 264).

Haben Sie Leerstand, sind Sie nach wie vor doppelt gestraft: Zum einen haben Sie keine Mieteinnahmen, zum anderen bleibt bei einem Umlageschlüssel nach m2 sogar noch ein Teil der Betriebskosten an Ihnen hängen.

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