Deklaratorisches Schuldanerkenntnis

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Deklaratorisches Schuldanerkenntnis - schon mal gehört? Auf den Punkt gebracht bedeutet das in etwa so viel wie: Bezahlt heißt anerkannt. Dieser Grundsatz galt bisher auch für Ihre Betriebskosten-Abrechnung: Zahlte Ihr Mieter also Ihre Betriebskosten-Nachforderung, konnten Sie nichts mehr nachfordern und Ihr Mieter nichts mehr zurückfordern. Doch der Bundesgerichtshof hat jetzt entschieden, dass das vorbehaltlose Erstatten eines Guthabens nicht als Schuldanerkenntnis gilt (BGH, Urteil v. 12.01.2011, VIII 296/09). Das gilt ebenso, wenn der Mieter seine Betriebskosten nachzahlt.

Früher stand unter Betriebskosten-Abrechnungen häufig dieser Satz:

Der Betriebskosten-Saldo gilt als anerkannt, wenn der Mieter innerhalb einer Frist von 4 Wochen keine Einwendungen gegen die Abrechnung erhebt.

Nur: Es bringt Ihnen nichts, einen Satz mit konkreter Ausschlussfrist unter eine Abrechnung zu schreiben. Im Ernstfall ist so eine einseitige Vereinbarung nämlich ohnehin unwirksam.

Selbst wenn Sie diesen Satz handschriftlich bereits in Ihren Mietvertrag schreiben würden, wäre das wegen eines Verstoßes gegen § 556 Abs. 4 BGB unwirksam. Dort steht nämlich, dass Ihr Mieter 1 Jahr lang - gerechnet ab Zugang der Abrechnung - seine Einwendungen gegen Ihre Abrechnung erheben kann.

Nun ist es also so: Sie können diesen Satz zwar weiterhin als psychologisches Druckmittel unter Ihrer Abrechnung stehen lassen, damit Ihr Mieter schneller sein Saldo zahlt.

Kommt Ihr Mieter aber erst nach Ablauf der Frist, aber noch vor Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist mit seinen Beschwerden wegen der Abrechnung auf Sie zu, sollten Sie besser nicht auf Ihr Recht wegen der bereits abgelaufenen Frist pochen.

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