Dachrinnenreinigung

Die Kosten dafür können Sie nur dann umlegen, wenn Sie diese unter Sonstige Betriebskosten ausdrücklich als umlegbar aufgeführt haben (BGH, Urteil v. 07.04.2004, VIII ZR 167/03). Das gilt sowohl für Wohn- also auch Gewerberaum.

Wer die Dachrinnenreinigung nicht als umlegbare Kosten unter Sonstige Betriebskosten vereinbart hat, kann seinem Mieter das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Altona präsentieren (Urteil v. 03.01.2001, 317 C 474/00, GE 2001, S. 773). Das hat entschieden, dass die Kosten der Dach­rinnenreinigung als Kosten der Entwässerung nach der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umlegbar sind.

Auch dann, wenn Sie dies nicht extra unter Sonstige Kosten vermerkt haben. Dies ist allerdings ein krasses Ausreißer-Urteil, denn alle anderen Urteile, die hierzu ergangen sind, lehnen eine Umlage ohne Extra-Vereinbarung unter Sonstige Betriebskosten kategorisch ab. Ein Versuch ist es aber allemal wert!

Kommt es wegen einer verstopften Dachrinne zu einem Schaden in der Mieterwohnung, gilt: Der Mieter darf darauf vertrauen, dass der Vermieter die Mietsache jedenfalls vor solchen Gefahrenquellen schützt, für die er verantwortlich ist.

Dazu gehört auch das Dach. Deswegen müssen Sie ein Auge darauf haben, dass das Dach und insbesondere die Dachabläufe regelmäßig kontrolliert und gereinigt werden. Das gilt besonders für Flachdächer, noch dazu wenn daneben mehrere Laubbäume stehen, die höher sind als das Gebäude.

In einem solchen Fall müssen Sie mehr als nur einmal im Jahr das Dach und die Dachabläufe überprüfen. Das muss nicht unbedingt ein Fachmann wie z. B. ein Dachdecker machen. Das kann genauso gut auch der Hausmeister mit einer reinen Sichtprüfung erledigen. Der muss darauf achten, dass die Ausgüsse frei sind.

Können Sie keine regelmäßige Kontrolle nachweisen, haften Sie dem Mieter für den daraus entstehenden Wasserschaden (AG Dortmund, Urteil v. 23.12.2008, 425 C 5300/07).

Bei einem normalen Dach muss der Vermieter dem Mieter keinen Cent bezahlen. Der Grund: Als Vermieter sind Sie nicht verpflichtet, Dachrinnen und Regenabflüsse regelmäßig zu reinigen.

Andere Gerichte, andere Meinungen. So ist das Landgericht Berlin der Ansicht, dass Sie die Dachrinnen und Regenabflüsse nur regelmäßig reinigen müssen, wenn große Bäume in der Nähe stehen und die viel Laub abwerfen (LG Berlin, Urteil v. 16.03.2004, 63 S 358/03, GE 2004, S. 1027).

Vereinbaren Sie schon im Mietvertrag unter Sonstige Betriebskosten, dass Sie die Kosten für eine Dachrinnenreinigung umlegen dürfen.

So bleiben Sie wenigstens nicht auf den Kosten sitzen, wenn Sie eine Fachkraft damit beauftragen, regelmäßig die Dachabläufe im Herbst zu kontrollieren bzw. zu reinigen.

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