Betriebskosten-Abrechnung, Verständlichkeit

Die Faustregel lautet: Ihre Abrechnung muss den Mieter in die Lage versetzen, Ihren Nachzahlungsanspruch nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen.

Als Maßstab stellen die Gerichte dabei auf einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter ab.

Diesen Ansprüchen wurde die Abrechnung eines Öhringer Vermieters nicht gerecht (BGH, Urteil v. 19.11.2008, VIII ZR 295/07). Bei den Verteilungsschlüsseln hatte er beispielsweise HB-Kosten angegeben. Das befand das Gericht für sich gesehen als unverständlich.

Zudem hatte er bei angegeben Gesamtmenge 34 und als Anteil des Mieters 1 angegeben. Daraus ließ sich nicht eindeutig ­herleiten, ob damit vielleicht der Umlagemaßstab nach Wohneinheiten gemeint war. Noch dazu, weil es tatsächlich 35 Wohnungen im Haus gab, statt der genannten 34.

Die Tatsache, dass der Vermieter einmal die Anzahl der Wohnungen mit 34, an einer anderen Stelle dagegen mit 35 angegeben hatte, wertete das Gericht lediglich als materiellen Fehler.

Weniger Glück hatte der Vermieter, als es um den Verteilungsschlüssel HB-Kosten (= Hausbetreuungskosten) ging.

In diesem, für sich gesehen unverständlichen Verteilungsschlüssel, sah das Gericht einen formellen Fehler. Der ließ sich auch nicht mehr geradebiegen, weil die Abrechnungsfrist bereits abgelaufen war.

Zudem hatte der Vermieter noch eine Position Konto 40 auf seiner Abrechnung stehen. Um welche umlegbaren Betriebskosten es sich dabei handelte, stand jedoch auf einem extra Blatt. Der Vermieter hatte darunter Betriebskosten wie die Gartenpflege oder die Aufzugskosten gepackt.

Dabei stolperte er über einen weiteren Fehler: Er hatte nur die auf den Mieter entfallenden Einzelbeträge aufgeführt, statt zuerst die Gesamtsumme und dann erst die Einzelbeträge zu nennen. Auch das kreidete der Bundesgerichtshof dem Vermieter als formellen Fehler an!

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