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Hat Ihr Mieter seine Nachzahlung bereits bezahlt, galt bisher: Bezahlt heißt anerkannt und daran gibt es nichts mehr zu rütteln.

Jetzt hat der Bundesgerichtshof entschieden: Die Auszahlung eines Guthabens gilt noch nicht als Anerkenntnis. Der Vermieter kann seine Abrechnung vielmehr noch um vergessene Kosten korrigieren und Geld nachfordern, sofern dies noch innerhalb der Abrechnungsfrist geschieht (BGH, Urteil v. 12.01.2011, VIII ZR 296/09).

Der BGH hat früher schon einmal in einem Urteil gesagt, dass das Bezahlen einer Rechnung - selbst nachdem sie geprüft wurde - für sich genommen noch kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis sei (BGH, Urteil v. 11.01.2007, VII ZR 165/05, NJW-RR 2007, S. 530). Dabei ging es allerdings um Werklohn.

Deswegen gilt: Haben Sie bei Ihrer Abrechnung Kosten übersehen und zahlt der Mieter seine Betriebskosten nach, können Sie dennoch bis zum Ablauf der Ausschlussfrist Ihre Abrechung korrigieren.

Bei Gewerberaum ist es so: Wenn die angesetzten Kosten den tatsächlichen Kosten nicht einmal annähernd entsprechen, dürfen Sie Ihre Abrechnung nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 133 BGB) trotz Zahlung noch korrigieren. Dies ist aber wohlgemerkt der absolute Ausnahmefall bei extremen Sachverhalten!

Auf der anderen Seite kann der Mieter auf eine Korrektur pochen, wenn er im Nachhinein feststellt, dass Sie Betriebskosten umgelegt haben, die Sie gar nicht hätten umlegen dürfen (z. B. weil sie nicht unter den Betriebskostenkatalog von § 2 BetrKV fallen) oder er Ihnen nachweisen kann, dass Sie die Abrechnung manipuliert haben!

Geht es dagegen lediglich um eine Nachbelastung, mit der Sie bei Abrechnungserteilung noch nicht rechnen konnten, dürfen Sie sogar noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist etwas nachfordern. Typisches Beispiel dafür ist eine dicke Grundsteuer-Nachzahlung z. B. nach einer Änderung des Einheitswerts.

Nur eine fristgerechte und formell korrekte Erstabrechnung lässt sich trotz Ablauf der Abrechnungsfrist noch nachbessern. Dabei gilt ein falscher Umlageschlüssel nur als inhaltlicher Fehler. Trotz dieses Fehlers bleibt Ihre Abrechnung aber dennoch wirksam. Kommt jedoch nach der Korrektur unterm Strich eine höhere Nachzahlung für Sie raus, bleiben Sie wegen der abgelaufenen Abrechnungsfrist dennoch auf dem ursprünglichen Nachzahlungsbe­trag sitzen. Der überschießende Betrag geht Ihnen also verloren.

Besteht Ihr Mieter trotz abgelaufener Abrechnungsfrist auf eine Korrektur, müssen Sie eine neue, richtige Abrechnung erstellen.

Leidet Ihre Abrechnung dagegen an einem formellen Fehler wie z. B. einem unverständlichen Umlageschlüssel, können Sie bei einer abgelaufenen Abrechnungsfrist vom Mieter nichts mehr nachfordern. Ihre Abrechnung ist dann schlichtweg unheilbar unwirksam.

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