Montag, 20.04.2009 | Autor: Bernhard Metzger/mb

Traumhaus mit Nebenkosten

Wer ein Eigenheim baut, sollte sich vorher auch genau über die Baunebenkosten informieren, die zu bewältigen sind - damit aus der Traum-Immobilie keine Schuldenfalle wird.

Der größte Kostenblock beim Hausbau sind natürlich die Baukosten und Grundstückserwerbkosten. Allerdings fallen daneben auch zahlreiche Baunebenkosten an, die der Bauherr nicht unter den Tisch kehren sollte. Denn sie machen insgesamt einen wichtigen Bestandteil der Gesamtkosten aus.

Grundstückskosten

Wer bauen will, muss zunächst ein Grundstück erwerben. Falls ein Makler dabei hilft, fällt eine zusätzliche Maklercourtage von mindestens 3,57 Prozent an. Kinderreiche Familien haben die Chance, das rare kommunale Wohnbauland zu erstehen, vorausgesetzt ihre Gemeinde hat gerade ein solches ausgewiesen oder plant dies für die nahe Zukunft. Die Bauverwaltung vor Ort gibt dazu Auskunft.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer beträgt grundsätzlich 3,5 Prozent. Die Bemessungsgrundlage ist das Grundstück, doch werden in der Regel auch das Haus beziehungsweise die Eigentumswohnung hinzugerechnet.

Das ist so, weil es in den letzten Jahren vielfach normal war, Grundstück und Haus aus einer Hand zu erwerben. Diese sogenannten Bauträgermodelle haben zwar für die Käufer Vorteile, denn sie haben nur einen Ansprechpartner bei der Erhebung der Grunderwerbsteuer, allerdings verteuert sich so die Grunderwerbsteuer um etwa 5.000 bis 10.000 Euro - bei teuren Häusern auch deutlich mehr.

Grundstücksverkäufer und Bauträger

Wenn für das Finanzamt nachgewiesen wird, dass der Grundstückskauf separat vom Kaufvertrag erfolgt ist, kann die Grunderwerbsteuer reduziert werden. Das ist nur möglich, wenn der Grundstücksverkäufer und der Bauträger nicht eine gemeinsame Rechtsperson sind oder in keinem rechtlichen Zusammenhang stehen.

Wichtig ist dem Finanzamt, dass der Käufer in seiner Entscheidung unabhängig ist, er also eigenständig zwischen Grundstück und Haus wählen konnte. Es ist auch möglich, dass der Bauträger Verkäufer des Grundstücks und gleichzeitig der Hausbauer ist und trotzdem nur die günstige Grunderwerbsteuer auf das Grundstück anfällt.

Dies ist dann der Fall, wenn der Käufer mindestens drei Angebote für den Hausbau eingeholt und anschließend einen getrennten Bauvertrag mit dem Bauträger geschlossen hat. Voraussetzung dafür ist natürlich, dass dieser das preiswerteste Angebot unterbreitet hat. Das Finanzamt sollte diese Vorgehensweise akzeptieren. Rechtsanwälte mit dem Schwerpunkt Bau(kosten)-Recht helfen in solchen Angelegenheiten.

Erschließungskosten

Erschließungskosten sind Gebühren, die für den Bau von Straßen und Versorgungsleitungen wie Wasser, Abwasser, Gas, Fernwärme, Telefon- und Kabelanschluss zu entrichten sind. Ob das der Fall ist und in welcher Höhe diese Gebühren anfallen, kann beispielsweise bei der Kommune oder bei den Telefonbetreibern erfragt werden. Mit einigen tausend Euro muss sicherlich gerechnet werden.

Sonstige Verwaltungsgebühren

Für die Kaufabwicklung fallen Notargebühren in Höhe von etwa einem Prozent und Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch in Höhe von 0,5 Prozent an.

Versicherungen

Seit der neuen Baustellenverordnung ist der Abschluss entsprechender Versicherungen kaum noch zu vermeiden. War früher der Bauunternehmer für die Sicherheit auf der Baustelle zuständig, so ist dies heute der Bauherr.

Ohne eine einschlägige Ausbildung kann er aber mögliche Risiken und Gefahren nicht erkennen. Zwar kann er den Bauunternehmer oder Architekten als sogenannten Sicherheitskoordinator beauftragen, doch fallen dafür weitere Honorare an.

Und es muss eine Vereinbarung geschlossen werden, wer im Schadensfall haftet: der Bauherr oder der Sicherheitskoordinator. Da es auch Ausnahmen von der Regel gibt, sollte in jedem Fall mit dem Bauunternehmer, Architekten oder Versicherungsmakler über dieses Thema gesprochen werden.

Finanzierungsnebenkosten

Das sind alle Kosten, die bei der Finanzierung per Kredit entstehen. Die meisten Kreditgeber erheben vor der Kreditvergabe sogenannte Wertermittlungsgebühren, auch Schätzkosten genannt. Diese muss der Bauherr entrichten, wenn er von einem Kreditinstitut den Objektwert seiner Immobilie ermitteln lässt, um zu sehen, was an Sicherheiten da ist.

Die Höhe richtet sich entweder nach dem Objektwert oder nach der Darlehenshöhe und beträgt meist zwischen 0,2 und 0,5 Prozent. Außerdem gehören noch die Bereitstellungszinsen und die Bauzeitzinsen zu den Finanzierungsnebenkosten - sie betragen in der Regel 0,25 Prozent.

Geldbeschaffungskosten

Geldbeschaffungskosten sind all jene Kosten, die durch Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld ins Grundbuch entstehen. Die Finanzinstitute sichern über diesen Weg die Risiken eines Bauvorhabens ab. Für die Grundschuldbestellung werden sowohl Notar- als auch Grundbuchgebühren fällig. Diese Kosten richten sich nach der Höhe der Darlehenssumme und betragen in der Regel 0,5 Prozent.

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Dipl.-Ing. (FH) Bernhard Metzger ist freier Sachverständiger für Schäden an Gebäuden, Mitglied im LVS, BGDS und BBauSV und Autor einschlägiger Fachliteratur.
Bernhard Metzger

 meineimmobilie.de-Tipp


Sollte sich nach der Kalkulation der Baukosten herausstellen, dass ein eigenes Haus doch nicht zu finanzieren ist, könnte der Kauf einer Eigentumswohnung eine Alternative sein. Zusätzliche Gebühren können bei einer gebrauchten Immobilie entstehen, wenn eine Briefschuld im Grundbuch verankert werden soll. Diese Eintragungen sind jedoch bereits seit 1978 überflüssig und verursachen nur unnötige Kosten.