Montag, 06.10.2014 | Autor: Jörg Stroisch , Foto: © Tiberius Gracchus - Fotolia.com

Stilfrage: Jugendstilfassade versus Wärmedämmung

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Worum geht´s
  • Denkmalschutz einer Immobilie macht Modernisierung aufwendig
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Topstory: Die Art-Deco-Fassade am Stadthaus oder das Fachwerkgebälk im Bauernhaus: Das hat Stil – und kann aber auch ganz schön teuer werden. Hier trifft emotionale Immobilie auf rationale Überlegungen.

Ist Ihre Immobilie historisch alt und noch dazu schön anzusehen, redet die Denkmalschutzbehörde gern ein Wörtchen mit, wenn es an den Umbau oder die Sanierung geht. Nur wer sich als Eigentümer gesprächs- und kompromissbereit zeigt, kann bei der Behörde auch einiges erreichen.

Und es geht doch: An der Hinterfassade des denkmalgeschützten Gebäudes schmiegt sich der nagelneue Aufzug, damit in dem Jugendstilgebäude auch ein „barrierefreies“ Wohnen möglich ist. Oder an einer versteckten Ecke des Daches sorgt eine Solaranlage für warmes Wasser im Haus.

Denkmalschutz: Was noch erlaubt ist, variiert von Stadt zu Stadt

Auch Denkmäler gehen mit der Zeit, wobei dies nie Regel, sondern immer eine individuelle Ausnahme ist. „Die Regeln können von Stadt zu Stadt sehr unterschiedlich sein, weil auch die Situation auf dem Wohnmarkt sehr unterschiedlich sein kann“, erklärt dies Thomas Beyerle, Leiter Research bei der IVG Immobilien AG.

Während die Denkmalschutzbehörde in der einen Stadt sogar in den sauren Apfel beißt und etwa Styropor vor der Fassade akzeptiert, funktioniert das in der nächsten Stadt gar nicht. Die Situation ist sehr unterschiedlich.“

Der kleine Unterschied zwischen Einzel- und Gesamtdenkmal

Wer ein Denkmal modernisieren will, sollte sich zunächst einmal selbst über die Grundlagen im Klaren werden. So unterscheiden die Denkmalschutzbehörden in ihrer Inventarisierung zwischen „Einzeldenkmal“ und „Gesamtanlage“.

Eine Gesamtanlage kann zum Beispiel ein kompletter Straßenzug sein, der durch seine schönen Jugendstilfassaden besticht.

Und innerhalb dieser Gesamtanlage können dann auch verschiedene Einzeldenkmäler vorhanden sein, die als besonders erhaltenswert angesehen werden. "Gerade beim Einzeldenkmal können die Auflagen sehr ins Detail gehen, etwa festlegen, welches Fenster und welche Materialien verwendet werden müssen", beschreibt Eva Reinhold-Postina, Diplom-Ingenieurin beim Verband Privater Bauherren, die Unterschiede.

Werfen Sie einen Blick in die Inventarliste der Denkmalschutzbehörde 

Die Denkmalschutzbehörde führt einsehbare Inventarlisten, in denen jedes Denkmal genau aufgelistet ist und auch genau begründet wird, warum es erhaltenswert ist.

Überhaupt ist die Kommunikation mit der unteren Denkmalschutzbehörde, die der Kommune oder dem Kreis zugeordnet ist, das A und O: „Konfrontation ist bei den Denkmalschutzbehörden der falsche Weg", beschreibt Beyerle.

Denkmalschutz: Besser Sie fragen schon vor dem Kauf!

Die sehr emotionale Immobilie trifft auf rationale Überlegungen. Das fällt vielen Besitzern schwer und sie beachten schon beim Kauf nicht, dass ein schnuckeliges Fachwerkhaus eventuell immense Kosten nach sich zieht.

Auch deshalb ist es sinnvoll, die kostenlose Beratung durch die untere Denkmalschutzbehörde schon vor dem Kauf einer Immobilie in Anspruch zu nehmen.

"Auch bei Verdacht, dass es sich um ein Denkmal handeln könnte, sollte die Behörde kontaktiert werden", ergänzt Reinhold-Postina. "Bei Gebäuden, die älter als 1960 beziehungsweise baulich etwas ungewöhnlich sind, rate ich dazu."

Charakterfrage: Das Denkmal muss erhalten bleiben

Und diese Gespräche können auch schon gut für die Suche nach Kompromissen genutzt werden, bei denen die eigenen Vorstellungen mit den Auflagen der Behörde abgeglichen werden.

Oberstes Ziel ist es, dass der Charakter des Denkmals erhalten bleibt.

Denkmalschutz geht der energetischen Sanierung meist vor

Und in einem Punkt lassen Denkmalschutzbehörden meistens nur ungern mit sich reden: „Die Außendämmung eines Denkmals ist nicht zielführend“, beschreibt Frank Sprenger, Geschäftsführer vom Bundesverband Restaurator im Handwerk. Es sei eine Grundforderung, möglichst viel Originalsubstanz und damit vor allem auch das äußere Erscheinungsbild zu erhalten.

Die energetischen Eigenschaften sind allerdings ein wichtiges Kernmerkmal von Immobilien, „wobei sich gerade bei Denkmälern schon die Frage der Wirtschaftlichkeit stellt“, kommentiert Sprenger. „Denn eine Innendämmung ist nur mit erheblichem Aufwand machbar und darüber hinaus auch bauphysikalisch risikobehaftet.“

Wärmedämmung: Energie lässt sich auch anders sparen

Der Experte beschreibt Fälle, in denen Wandkonstruktionen wegen einem Leck in der sehr sensiblen Luftdichtigkeitsebene regelrecht „abgesoffen“ sind oder wo es an Wärmebrücken wegen zu großer Temperaturdifferenzen zu Schimmelbildung kam.

Sprenger rät deshalb dazu, das Augenmerk nicht ausschließlich auf die Dämmung zu legen. „Zum Beispiel kann durch eine neue Heiztechnik – eventuell in Kombination mit einer Wandflächenheizung – oder sogenannte Innenvorfenster sehr viel erreicht werden, was die Bausubstanz schützt, den Energiebedarf senkt und auch wirtschaftlich sinnvoll ist“, beschreibt er.

Auch deshalb hat die KfW-Bank ihre Förderdarlehen um die des „KfW Effizienzhaus Denkmals“ erweitert, bei dem nicht mehr - wie sonst üblich - die strikte Einhaltung von bestimmten Werten der Energieeffizienz gefordert ist, sondern das Erreichen einer prozentualen Verbesserung gewürdigt wird.

Selbstnutzer können bis zu 90 Prozent der Baukosten absetzen

Und ein gutes Argument, welches die vielleicht teuren Auflagen etwas verschmerzbarer machen, ist neben den KfW-Darlehen die steuerliche Erleichterung.

So können Besitzer von selbst bewohnten Baudenkmälern 90 Prozent der sogenannten denkmalrelevanten Kosten von der Einkommensteuer absetzen. Dies geht sehr schnell, nämlich über einen Zeitraum von zehn Jahren.

Somit ist das Baudenkmal die einzige Möglichkeit für Selbstnutzer überhaupt, Kosten von der Steuer abzusetzen. Bei der vermieteten Immobilie sind es sogar 100 Prozent, dann aber unterschiedlich gesplittet über zwölf Jahre. Zudem sind bei Häusern, die bis 1924 erbaut wurden, 40 Jahre lang je 2,5 Prozent des Kaufpreises und für Denkmäler, die ab 1925 erbaut wurden, 50 Jahre lang je zwei Prozent von der Steuer absetzbar.

Denkmalschutz ist immer ein Kompromiss

"Es ist ein bisschen wie die Quadratur des Kreises aus den Belangen des Denkmalschutzes, eigenen Wünschen und auch staatlicher Förderung“, fasst so Immobilienexperte Beyerle zusammen. „Man kann es drehen und wenden, wie man will: Bei Veränderungen an der denkmalgeschützten Immobilie läuft es immer auf einen Kompromiss hinaus."

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
Jörg Stroisch
Ein altes Pfarrhaus, eine Burg aus dem Mittelalter oder das Geburtshaus eines bekannten Künstlers: manche Immobilien stehen unter Denkmalschutz, dürfen aber trotzdem gekauft und bewohnt werden. Der Staat schenkt dem Eigentümer sogar Steuern.
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 meineimmobilie.de-Tipp

Sprechen Sie geplante Baumaßnahmen besser immer vorher mit der zuständigen Denkmalschutz- oder Gemeindebehörde ab.

 

Sie können die speziellen Steuervorteile für Baudenkmäler und Sanierungsgebäude nur erhalten, wenn Sie dem Finanzamt von dieser Behörde eine Bescheinigung vorlegen, in der die denkmalschutzrechtlichen Voraussetzungen für die Förderung nachgewiesen werden.