Montag, 28.06.2010 | Autor: Eike Schulze/Anette Stein/Katja Fleschuetz/mb

Kaufen und einziehen: Immobilien für Selbstnutzer

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Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, um selbst darin zu wohnen, kann über seine Immobilie Kapital anlegen. Allerdings gehören zu einer erfolgreichen Kapitalanlage auch eine gute Finanzplanung und der Wille zum Sparen.

Für Selbstnutzer ist die Frage, ob sich eine Immobilie lohnt, von Interesse. Zwar spielen bei dem Wunsch nach den eigenen vier Wänden häufig auch andere als nur wirtschaftliche Gründe eine Rolle, doch sollten diese Aspekte nicht völlig außer Acht bleiben und auch das Undenkbare ins Kalkül gezogen werden: der Verkauf der eigenen Immobilie.

Vorteile für Selbstnutzer im Vergleich zur Mietwohnung

Natürlich spielen für Selbstnutzer hauptsächlich andere Gründe eine Rolle, die für den Erwerb sprechen. So ist der Wunsch nach ungestörtem Wohnen und freier Gestaltung des Wohnraums Auslöser für viele Kaufentscheidungen.

Doch selbstverständlich wollen Selbstnutzer darüber hinaus auch wissen, ob das eigene Haus oder die Eigentumswohnung im Vergleich zur Mietwohnung finanzielle Vorteile mit sich bringt, und wie die Immobilie im Vergleich zu anderen Kapitalanlagestrategien abschneidet.

Wertsteigerung der Immobilie

Der Eigenheimbesitzer zahlt anfangs die Raten für das Fremdkapital, das er aufgenommen hat. Für Tilgung und Zins entsteht dabei - je nach Höhe des Kredits - eine recht hohe monatliche Belastung. Deshalb ist das Wohnen im Eigenheim in den ersten Jahren meist teurer als in der Mietwohnung.

Mit jeder Rate sinken jedoch die Schulden und wächst das Vermögen des Eigenheimbesitzers. Legt der Mieter in der gleichen Zeit Vermögen in Höhe des Eigenkapitalbetrags sowie regelmäßig den Differenzbetrag zwischen Miete und Monatsrate gewinnbringend an, baut er sich in den ersten 15 Jahren ein größeres Vermögen auf als der Eigennutzer.

Selbnutzer-Immobilie kann sich lohnen

Unter der Prämisse, dass die Miete jährlich um zwei Prozent steigt und die Immobilie andererseits um 1,5 Prozent an Wert gewinnt, wendet sich aber das Blatt, und zum Ende der Kreditlaufzeit hat ihn der Eigennutzer überrundet.

Die Frage, wie Immobilien im Vergleich zu anderen Geldanlageformen abschneiden, war bereits des Öfteren Inhalt von Studien. Dass Eigenheime in der Vergangenheit durchaus mit Finanzanlagestrategien konkurrieren konnten, hat das Pestel Institut Hannover in einer langjährigen Untersuchung herausgefunden.

Auch Selbstnutzer sollten Rücklagen bilden

Die eigenen vier Wände wollen gehegt und gepflegt werden. So können im späteren Verlauf des Besitzes weitere Kosten durch Dachreparaturen, neue Fenster, Anbauten oder Ähnliches hinzukommen. Deshalb fallen nach der Finanzierungsphase noch Aufwendungen an, für die Rücklagen gebildet werden sollten.

Je nach Region und abhängig von der Tatsache, ob es in der Stadt oder auf dem Land erbaut wurde, entwickelt sich auch der Wert des Hauses oder der Wohnung. Daneben spielt der Erhaltungszustand der Immobilie eine entscheidende Rolle.

Selbstnutzer müssen Finanzierung gut planen

Dies gilt insbesondere dann, wenn staatliche Zuschüsse den Bau oder Erwerb unterstützen. Das Eigenheim ist eine risikoarme Anlageform, mit der sich eine durchaus solide Rendite erzielen lässt.

Voraussetzung allerdings ist, dass es dem Bauherrn oder Erwerber gelingt, eine Immobilie zu finanzieren, bei der die eingesparte Miete zu einer angemessenen Verzinsung des eingesetzten Kapitals führt.

Immobilien für Kapitalanleger

Grundsätzlich lässt sich mit einer Immobilie gutes Geld verdienen. Dennoch ist eine "Investition in Stein" nicht für jeden Anleger geeignet, denn eine Immobilie ist eine mittel- oder langfristige Geldanlage. Zwei Gründe sind dafür ausschlaggebend:

  • die Dauer des Kauf- und Verkaufsprozesses
  • die Spekulationsfrist

Der Erwerb einer Immobilie aus Sicht eines Kapitalanlegers will wohlüberlegt sein. Die Auswahl geeigneter Objekte unter Renditegesichtspunkten geschieht meistens nicht von heute auf morgen, da gute Standorte begehrt sind und das Angebot meist überschaubar ist. Insoweit brauchen Immobilienkapitalanleger auch Geduld.

Ein weiteres Problem beim Immobilienerwerb sind die Spekulationsfristen. Für Immobilien beträgt diese seit 1999 zehn Prozent. Damit sind Gebäude und Grundstücke für eine kurzfristige Geldanlage praktisch uninteressant geworden.

Finanzielle Disziplin bei Selbstnutzern wichtig

Auch für einen weiteren Anlegertyp scheint der Erwerb von Immobilien ungünstig, insbesondere wenn es sich um ein selbst genutztes Objekt handelt: Der Kauf von Haus oder Wohnung bedeutet meist eine jahrzehntelange finanzielle Belastung. Dies erfordert Disziplin beim Sparen wie auch bei den Ausgaben.

Eine besondere Schwierigkeit haben Berufstätige, die häufig ihren Arbeitsstandort wechseln und vielleicht sogar zeitweise im Ausland leben, bzw. Paare, die an unterschiedlichen Orten arbeiten.

Meist bleibt dann nur die Entscheidung, die eigenen vier Wände zu kaufen und dann zu vermieten oder lieber so lange zur Miete zu wohnen, bis sich die berufliche Situation auf einen Ort konzentriert.

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Katja Fleschütz ist Rechtsanwältin, Fachanwältin für Steuerrecht und als Unternehmensberaterin tätig.
Katja Fleschuetz

 meineimmobilie.de-Tipp


Beachten Sie bei einem Immobilienkauf immer: Eine Wertsteigerung von 1,5 Prozent der Immobilie pro Jahr darf nicht nur theoretisch, sondern muss auch praktisch erzielt werden. Eine Immobilie verliert aber per sé zunächst an Wert, nur in guten Lagen ergibt sich die Wertsteigerung aufgrund der Preissteigerungen eines Grundstücks und der potenziellen Mietsteigerungen.