Montag, 13.10.2014 | Autor: Jörg Stroisch , Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006

Immobilienwert abschätzen: So viel ist Ihr Haus wert

Foto: © Pitopia, Harald Richter, 2006
Worum geht´s
  • Was sagt der Wert meiner Immobilie aus

Sie besitzen eine Immobilie. Die ist für Sie sehr wertvoll - oftmals auch, weil daran viele Erinnerungen hängen. Wieviel Ihre Immobilie jedoch tatsächlich auf dem Immobilienmarkt wert ist, wissen die wenigsten.

Und leider auch nicht, wie sich der Wert eigentlich berechnet. Welche Faktoren - außer der Lage - noch eine Rolle spielen. Damit Sie sich als Hausbesitzer oder Vermieter beim Wert Ihres Hauses nicht verschätzen, sollten Sie wissen, worauf Banken und Käufer schauen und vor allem: Wie sie rechnen! 

Die Immobilienpreise steigen nicht überall von Jahr zu Jahr

Steigende Immobilienpreise – gar eine Blase – werden in den letzten Monaten immer wieder diskutiert. Die Realität ist allerdings gespalten. Laut einer Statistik des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) leben nur 15 der 80 Millionen Bundesbürger in Regionen, in denen die Preise tatsächlich steigen.

Das Szenario des Instituts bis 2030 geht in einigen Regionen – wie etwa Berlin, Hamburg und dem Münchener Umland - von einer Nachfragesteigerung aus.

Gleichzeitig würde es bei der Annahme eines konstanten Pro-Kopf-Wohnbedarfs etwa im Ruhrgebiet oder besonders stark in Sachsen-Anhalt, Thüringen und Brandenburg Wohnungsleerstände geben, so das IW Köln.

Wertermittlung: Die Lage ist ein wichtiges Wertkriterium

Eine Luxusimmobilie in einer schlechten Lage? Damit ist man schlechter beraten als mit einer Schrottimmobilie in einer guten Lage“, fasst es Ludwig Hoffmann, Vorsitzender des oberen Gutachterausschusses des Landes Nordrhein-Westfalen, zusammen.

Es gilt zunächst mal eine alte Maklerweisheit, wonach genau drei Faktoren beim Immobilienwert eine wichtige Rolle spielen:

1. die Lage,

2. die Lage und

3. die Lage.

Allerdings ist die Lage nicht nur von der Makroebene geprägt. So kann in einem boomenden Stadtteil die eine Straße hohe Preise erzielen, eine Ecke weiter sind sie hingegen schon wieder relativ im Keller.

Wertermittlung: Sachverständige rechnen anders als Banken

Aber den Wert berechnet ja auch schon die Bank für die Finanzierung, denkt sich vielleicht mancher. Da gibt es aber große Unterschiede, mahnt Bernd Kramer, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken in Köln: „Dieser Wert wird nach der sogenannten Beleihungswertvermittlungsverordnung berechnet und hat zunächst einmal nichts mit dem tatsächlichen Kaufpreis und dem Verkehrswert zu tun.

Die Banken wollen damit ihr Risiko abschätzen, anhand dessen sich letztendlich die Zinsen für das Darlehen messen.

Sachwert- oder Ertragswertverfahren: Wann welches Verfahren angewendet wird

Formal gibt es schon den Unterschied, dass die Immobilie nach der Immobilienwertverordnung einem Verkehrswert zugeordnet wird.

Dieser wird von spezialisierten Gutachtern bestimmt - und hier gibt es unterschiedliche Verfahren:

  • Vergleichswertverfahren: Dabei wird eine ähnliche Immobilie oder ein ähnliches Grundstück gewählt, dessen Preis in dieser Lage bekannt ist. Das ist zum Beispiel der Fall bei Eigentumswohnungen in einer Wohneigentumsanlage, wo es viele ähnliche Wohnungen gibt.
  • Ertragswertverfahren: Dabei ist die Grundlage der Mieterlös der Immobilie. Entsprechend wird das Verfahren vor allem bei vermieteten Immobilien angewendet.
  • Sachwertverfahren: Wenn der Wert der Bausubstanz als Grundlage dient, spricht man vom Sachwertverfahren. Dieses findet häufig Anwendung bei selbst genutzten Immobilien. Grundlage sind hier fortgeschriebene Baupreise.

Orientieren Sie sich am Durchschnittspreis

Wer deshalb nicht einem vermeintlichen Trend aufsitzen will, muss sich weiter informieren: „In den Grundstücksmarktberichten gibt es oftmals auch Durchschnittspreise für verschiedene Immobilien einer Region“, rät so Hoffmann. „Das ist als erste Abschätzung gut.“ Auch so gibt es viele Informationsquellen, die der Immobilienkäufer nutzen kann (siehe Praxis-Tipp rechts).

Und mit einer Excel-Tabelle lässt sich ebenfalls recht einfach ein Überblick verschaffen. Dort können die Preise für vergleichbare Immobilien in einem Stadtteil eingetragen werden, die es etwa in der Tageszeitung oder bei Inseratportalen im Internet gibt. Baujahr, Nutzungsart, Wohnfläche und Grundstücksgröße sind hier wichtige Vergleichsfaktoren.

Bausubstanz bewerten: Schauen Sie hinter die Wand! 

Natürlich steckt die Tücke im Detail, nicht jedes Objekt ist gleich“, mahnt aber Hoffmann. Gerade in der Bausubstanz können auch böse Überraschungen schlummern.  „Ich persönlich würde vorsichtig werden, wenn ich auffällige Wandverkleidungen oder Ähnliches sehe“, nennt der Gutachter ein Beispiel.

Da kann sich eine ganze Menge hinter verstecken. Am besten kann man anhand einer Wand begutachten, wie das Haus insgesamt gebaut wurde.“

Nehmen Sie es bei der Wohnfläche zentimetergenau

Kontrolle ist ohnehin immer besser: Die Wohnfläche, so Bernd Kramer, sorgt später zum Beispiel oft für Ärger zwischen Verkäufer und Käufer. Sie ist aber ganz maßgeblich für die Höhe des Kaufpreises.

Und: „Dann gibt es häufig Differenzen über den Bauzustand, Feuchtigkeitsschäden im Kellerbereich, im Dachgeschossbereich“, beschreibt der Sachverständige aus der Praxis. „Ist diese Maßnahme überhaupt so zulässig gewesen? Ist die Dachabdichtung beispielsweise noch korrekt?

Lassen Sie vor dem Kauf die Sanierungskosten schätzen

Am Ende kommt es dann zum Streit, der bis zu einer Rückabwicklung eines Kaufvertrags führen kann – dann allerdings mit schon erheblichen Unkosten, die dann entstanden sind.

Und es gibt auch den Extremfall, dass die notwendigen Sanierungsarbeiten den Wert einer Immobilie komplett aufzehren. „Diese Liquidationsobjekte sind im Prinzip abbruchreif“, beschreibt Hoffmann. Wehe dem, der zum Beispiel ein solches scheinbar schmuckes Altbauobjekt womöglich auch noch für viel Geld gekauft hat.

Schauen Sie sich das Grundbuch bitte ganz genau an!

Auch im Grundbuch, speziell in Abteilung 2, können sich einige Tücken verstecken. So wird im Extremfall die im Haus wohnende Oma gleich „mitgekauft“. Sie hat womöglich ein lebenslanges kostenloses Wohnrecht oder sogar ein Nießbrauchrecht, welches ihr Mieteinnahmen überträgt.

Es gibt viele Unwägsamkeiten auch gerade rund um das Erbbaurecht, welches oftmals Kommunen oder Kirchengemeinden anbieten. Oftmals sind die Folgen kaum abzuschätzen für den Laien.

Erbbaurecht: Plötzlich kann es kompliziert werden...

Bernd Kramer: „Ich habe etliche Fälle bearbeitet, wo es zum Eklat gekommen ist.“ So wurde zum Teil etwa von den Pfarrgemeinderäten der Verkauf eines Hauses mit Erbbaurecht bereits genehmigt und auch zum Beispiel die Verdoppelung des Erbbauzinses vereinbart.

An zentraler Stelle wird dann aber zum Beispiel auf vier Prozent vom Bodenwert gepocht, auf eine entsprechende Konfession, auf eine ungeschiedene Partnerschaft“, beschreibt Kramer. „Der Pfarrgemeinderat hatte gar nicht das Recht, Zusagen zu machen.“

Vorsicht: Ein Erbbaurecht bedeutet noch nicht Alleinbesitz!

Unabhängig davon würden viele Käufer nicht zwischen dem viel wertvolleren Alleinbesitzrecht und dem Erbbaurecht an einem Grundstück unterscheiden. „Sie bezahlen aus Unwissenheit den gleichen Preis, obwohl deutliche Abschläge vorgenommen werden müssten“, so Kramer.

Auch ein Laie kann bei einer Besichtigung schon merken, da ist was nicht in Ordnung“, sagt Gutachter Hoffmann. „Er kann aber oft nicht abschätzen, welche Folgen das hat.“ Der Königsweg sei in diesem Fall ein unabhängiges Gutachten – wohlgemerkt vor der Unterschrift unter dem Kaufvertrag.

Wieviel Sie ein Immobilienwertgutachten kostet

So ein Gutachten kostet allerdings Geld. Besonders teuer ist es, wenn der Gutachterausschuss der Kommune beauftragt wird, der dann gleich mit mehreren Sachverständigen herauskommt und den Wert einer Immobilie schätzt.

Die Preise unterscheiden sich hier. In Stuttgart kostet das beispielsweise bei einem Verkehrswert von 280.000 etwa 2.400 Euro. Ein Sachverständiger wird deshalb auch nur bei Streitigkeiten etwa vor Gericht oder zwischen Erbparteien eingeschaltet.

Gutachterkosten: Der Preis hängt von der Leistung ab

Sachverständige für die Immobilienbewertung bieten verschiedene Leistungen an. Eine Vor-Ort-Besichtigung mit Hinweisen und Fragen zur Immobilie gibt es für etwa 200 Euro, ein komplettes schriftliches Gutachten kostet ungefähr 1.500 Euro.

Bernd Kramer: „Entscheidend ist hier, dass der Kunde nicht ein Baumängel-Gutachten erwartet, denn natürlich dürfen wir vor Ort nicht Holzpaneele oder Rigips-Platten abmontieren.“

Wie Sie einen Gutachter finden

Anlaufstellen für die Auswahl eines Gutachters sind zum Beispiel die Industrie- und Handelskammern oder Architektenkammern mit den Listen öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger oder auch freie Gutachter am Markt, die dann ihre Qualifikation auch formal nachweisen sollten.

Es kann nicht schaden, mehrere Angebote einzuholen – zumal, wenn vielleicht ohnehin geplant ist, die Leistung bei der Immobiliensuche häufiger in Anspruch zu nehmen. Denn selten ist die Suche schon mit der ersten halbwegs passenden Immobilie bereits abgeschlossen.

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Foto: Sebastian Fery / Haufe
Foto: Sebastian Fery / Haufe

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Jörg Stroisch arbeitet als selbstständiger und freier Journalist. Seine Themenschwerpunkte sind informative Ratgeberartikel rund um die privaten Finanzen, insbesondere über die Themengebiete Immobilien, Vorsorge ...
Jörg Stroisch
Nicht alles, was ein Verkäufer beim ersten Gespräch über eine Immobilie erzählt, muss der Wahrheit entsprechen. Deshalb ist es sinnvoll, ein Haus oder eine Wohnung vor Unterzeichnung des Vertrags genau unter die Lupe zu nehmen und eine Immobilienbewertung durchzuführen.
Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie spielt der Wert und der Preis des Objektes immer eine wichtige Rolle. Anhand eines Gutachtens lässt sich der genaue Marktpreis der Immobilie ermitteln. Informationen rund um das Thema Immobilienbewertung.

 meineimmobilie.de-Tipp

Es gibt eine Reihe von Organisationen, die Marktberichte und -einschätzungen für Immobilienpreise zur Verfügung stellen. Je mehr Infos über einen Markt gesammelt werden, desto besser ist es.

  • Bodenrichtwerte und Marktberichte: Die Gutachterausschüsse organisieren sich im „Arbeitskreis Gutachterausschüsse und obere Gutachterausschüsse der Bundesrepublik Deutschland“. Hier gibt es zum Beispiel Links zu Bodenrichtwerten und Grundstücksmarktberichten. www.immobilienmarktbericht-deutschland.info
  • IW Köln Immobilienökonomik: Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW Köln) betreibt eine eigene Website mit Immobilienanalysen. www.immobilienoekonomik.de
  • Capital Immobilienkompass: Das Wirtschaftsmagazin analysiert bis auf Stadtteilebene den Markt für Wohn- und Ferienimmobilien. immobilien-kompass.capital.de