Montag, 11.07.2011 | Autor: Helmut Aschenbrenner/Ulrike Gantert/mb

Bauabnahme: Rechte und Pflichten des Bauherrn

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Zu den Pflichten eines Bauherrn gehört es, die Leistungen der Handwerker und Bauunternehmen abzunehmen. Dabei muss er sich an Fristen halten und Mängel rechtzeitig reklamieren. Unterstützung kann er sich dabei von einem Architekten holen.

Wenn der Bauherr einen Architekten mit der Leistungsphase 8 (Objektüberwachung) beauftragt hat, muss er den Bauherrn bei der Abnahme unterstützen. Zu seinen Aufgaben gehört es, die fertige Leistung zu überprüfen und dem Bauherrn dann zu empfehlen, ob er abnehmen soll oder nicht.

Außerdem schuldet der Architekt im Rahmen dieser Leistungsphase die Übergabe des Objekts einschließlich der Zusammenstellung und Übergabe von Unterlagen sowie die Auflistung der Gewährleistungsfristen. Dies allerdings erst, wenn alle beauftragten Unternehmer mit ihren Arbeiten fertig sind.

Vorbehaltlose Annahme

Nimmt der Bauherr eine Leistung vorbehaltlos ab, kann dies zu Anspruchsverlusten führen. Es ist daher unbedingt erforderlich, die Abnahme unter Vorbehalt zu erklären, sofern der Bauherr einen Grund dazu hat.

Die häufig zitierte Aussage "kein Bau ohne Mängel" hat durchaus ihre Berechtigung. Und dennoch muss der Bauherr die Leistung seines Auftragnehmers abnehmen, sofern keine wesentlichen Mängel vorliegen. Vor diesem Hintergrund stellt sich damit zwangsläufig die Frage, wie sich der Bauherr in einem solchen Fall verhalten soll.

Rechtliche Folgen

Nach der gesetzlichen Regelung (§ 640 Abs. 2 BGB) hat ein unterlassener Mangelvorbehalt den Ausschluss bestimmter Rechte zur Folge. Die Voraussetzung für den Ausschluss von Rechten ist, dass der Auftraggeber den Mangel erkennt. Das heißt, war ein Mangel zwar objektiv sichtbar, hat der Bauherr ihn aber eben nicht gesehen und dessen Auswirkungen nicht einschätzen können und hat er sich deshalb keine Ansprüche vorbehalten, dann verliert er keine Rechte.

Bezüglich bekannter Mängel muss die Leistung jedoch unbedingt unter Vorbehalt abgenommen werden. Ein solcher Mangelvorbehalt muss, um wirksam zu sein, bei der Abnahme erklärt werden.

Mängel rechtzeitig reklamieren

Wenn Mängel bestehen oder wenn - was der Regelfall sein dürfte - sich später weitere Mängel zeigen, muss der Bauherr rechtzeitig vor Ablauf der individuellen Gewährleistungsfrist aktiv werden. Denn je kürzer die Zeitspanne bis zum Ablauf dieser Frist ist, desto weniger Handlungs- und Verhandlungsmöglichkeiten hat er. Zu empfehlen ist es, drei bis sechs Monate vorher tätig zu werden.

Hat der Bauherr einen Architekten mit der Leistungsphase 9 (Objektbetreuung und Dokumentation) beauftragt, muss dieser die Beseitigung der innerhalb der Gewährleistungsfrist aufgetretenen Mängel überwachen.

Leider zeigt jedoch die Erfahrung, dass der Bauherr sich nicht immer darauf verlassen darf, dass der Planer dieser Verpflichtung auch ordnungsgemäß nachkommt. Unabhängig davon sollte der Bauherr die Gewährleistungsfristen sicherheitshalber auch selbst im Blick behalten.

Möglichkeiten der Teilabnahme

Umfangreichere Bauleistungen werden über einen längeren Zeitraum und in mehreren Etappen ausgeführt. Da jedoch einerseits der Werklohnanspruch erst mit der Abnahme fällig wird und andererseits damit auch die Verjährung für Mängelansprüche beginnt, versuchen manche Unternehmer, mit ihren Auftraggebern Teilabnahmen zu vereinbaren.

Gesetzlich vorgesehen sind Teilabnahmen jedoch nicht. Es ist allerdings möglich, dass Auftraggeber und Unternehmer sich darauf einigen, dass die Unternehmerleistung in Teilen zu erstellen und abzunehmen ist. Gibt es keine entsprechende Vereinbarung, können sie auch nicht verlangt werden.

Nachteile durch die Verweigerung der Abnahme

Verweigert der Bauherr trotz bestehender Verpflichtung die Abnahme, kommt er in den sogenannten Annahmeverzug. Dieser Umstand birgt Risiken:

Der Unternehmer ist für den zufälligen Untergang oder eine zufällige Verschlechterung seiner Leistung (beispielsweise wegen Sturms oder Vandalismus) nicht mehr verantwortlich.

Schadenersatzpflicht

Verweigert der Bauherr die Abnahme sogar pflichtwidrig und schuldhaft, dann kann er sich sogar schadenersatzpflichtig machen. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn er zur Abnahme aufgefordert und zudem gemahnt wurde oder wenn er die Abnahme ernsthaft und endgültig verweigert. In diesen Fällen kommen unter Umständen die Kosten der weiteren Verwahrung beziehungsweise des Schutzes des Werkes oder Verzugszinsen auf den Bauherrn zu.

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Ulrike Gantert ist Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht sowie Schlichterin/Schiedsrichterin für Baustreitigkeiten. Sie ist in einer Münchener Baurechtskanzlei tätig und Mitglied der ARGE Bau- und ...
Ulrike Gantert

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Denken Sie daran, dass Sie die Leistungen verschiedenster Handwerker und Unternehmen zu unterschiedlichen Zeitpunkten abnehmen müssen. Damit Sie keine Abnahmefrist versäumen und alle Handwerkerleistungen im Blick haben, sollten Sie ein Baubuch führen, in dem Sie alle Firmen, Aufträge und Fristen genau auflisten.